전매제한 분양권 매수 시 불법 전매의 법적 위험은?

본 사안은 전매제한 기간 중 이른바 “떴다방”을 통해 분양권을 매수하였고, 이후 명의변경 및 중도금대출이 상당 부분 진행된 상태에서, 수표 등 자금흐름이 단서가 되어 불법전매가 적발될 가능성을 우려하시는 상황으로 이해됩니다. 이 경우 불법전매가 사실로 확인되면, 통상 ​형사처벌(벌금 또는 징역형 가능)​과 별개로, ​입주자 지위 환수·공급질서 관련 행정조치​, 그리고 ​분양권 전매계약의 사법상 효력(무효 여부) 및 금원 반환 문제​가 함께 문제됩니다. 가장 불리한 시나리오인 “분양권(입주자 지위) 취소·환수”가 현실화되면, 사업주체가 제도를 근거로 현재 보유자에게 일정한 매입비용을 지급하고 지위를 회수하는 방식이 논의될 수 있는데, 이때 ​사업주체가 보전해주는 범위는 통상 ‘분양대금으로 이미 납부된 금액(계약금·중도금 등) 및 제한적 이자’ 성격에 가까워, 프리미엄은 포함되지 않는 경우가 많습니다.​ 따라서 프리미엄(웃돈)과 거래비용은 원칙적으로 ​매도자(또는 중간 브로커)에게 부당이득 반환이나 불법행위 손해배상으로 돌려받는 구조​가 됩니다. 문제는 불법전매 거래는 서류를 남기지 않거나 차명·현금·수표로 처리되는 경우가 많아, (1) 실제 지급액 입증, (2) 상대방 특정, (3) 상대방의 자력(재산) 확보가 어려워 ​실제 회수 가능성이 떨어질 수 있다​는 점입니다. 반대로, 행정적으로 환수까지 가지 않고 형사·세무 이슈로만 정리되거나, 사업주체가 계약해제 등 조치를 실제로 진행하지 않는 경우도 있을 수 있으나, 이는 단정하기 어렵습니다. 당장 실무적으로는 (1) 매도자와의 계약서·특약, 계좌이체 내역, 수표 사본/발행·교부 경위, 문자·녹취 등 ​지급 및 약정 입증자료를 최대한 확보​하시고, (2) 사업주체·대출기관에 제출된 명의변경 서류 중 ​전매예외 사유 기재나 위조 정황​이 있는지 점검하며, (3) 환수·취소가 현실화될 경우를 대비해 ​매도자에 대한 가압류 등 보전조치 가능성​을 변호사와 함께 검토하시는 접근이 필요합니다.