월세 임차인의 에어컨 청소 비용 부담은 누구에게?

Question

월세로 살고 있는 임차인입니다.
25년 9월에 입주하여 입주 후 에어컨을 이주정도? 쓰고 안썼습니다. 그 때도 에어컨에서 냄새가 났지만 밖에서 시간을 많이 보냈다보니 자주 안써서 문제삼지 않았습니다.

그런데 현재 날씨가 더워지면서 다시 틀었을 때 냄새가 계속 나서 에어컨 안쪽을 확인해보니 갈색의 찌든 때와 검정 때 같은게 많고 눌러붙어있었습니다. 
임대인 말로는 중고로(2011년제조) 샀지만 전세입자가 1년밖에 사용안해서 깨끗하다는데 안이 정말 더럽습니다. 틀어놓으면 찌든 발냄새와 물안갈아줘서 녹조낀 어항냄새가 납니다.

에어컨 브랜드의 상담사님도 이런 경우에는 세척을 추천한다고 하셨습니다.

완전 분해해서 청소를 해야하는데 이럴 때 청소비용은 누가 부담하는게 맞나요?

이진수 변호사 · Answer

임대인이 제공한 에어컨이라고 해서 청소비용을 항상 임대인이 부담하는 것은 아닙니다. 단순 필터 청소나 사용 과정에서 생긴 냄새, 곰팡이, 오염 제거처럼 통상적인 관리에 가까운 부분은 임차인 부담으로 볼 여지도 있습니다.

질문에서는 입주 직후 약 2주 정도 사용했고 당시에도 냄새가 있었다고 하셨지만, 그 사용 시점이 작년 9월이고 현재 다시 사용하려는 시점까지 상당한 시간이 지난 것으로 보입니다. 그 사이 에어컨을 사용하지 않았더라도 내부 습기, 곰팡이, 관리 상태 등에 따라 냄새가 심해질 수 있어, 현재 청소비 전부를 곧바로 임대인에게 부담시키기는 다툼이 있을 수 있습니다.

다만 2011년 제조 중고 에어컨이고, 내부에 갈색 찌든 때와 검은 오염이 눌어붙어 있으며, 입주 초기부터 냄새가 있었다면 전 임차인 사용 당시부터 누적된 오염일 가능성도 있습니다. 이 경우 단순한 필터 청소 수준을 넘어 정상 사용을 위한 수선·관리 문제로 보아 임대인에게 비용 부담 또는 분담을 요청해 볼 수 있습니다.

결국 핵심은 현재 오염이 임차인의 사용·관리 과정에서 생긴 것인지, 입주 전부터 누적된 상태였는지입니다. 입주 당시 사진, 현재 에어컨 내부 사진·영상, 제조사 상담 내용, 입주 직후 냄새가 있었다는 문자나 기록이 있다면 확보해 두는 것이 좋습니다.

현실적으로는 임대인에게 자료를 보내고 “입주 초기부터 냄새가 있었고 내부 오염이 오래된 것으로 보이니 분해 청소 비용을 부담 또는 분담해 달라”고 협의해 보시는 것이 좋습니다. 다만 입주 후 상당 기간이 지난 상태라면 임대인이 전액 부담을 거절할 가능성도 있으므로, 비용 분담 방식으로 정리하는 것이 더 현실적일 수 있습니다.

김범석 변호사 · Answer

안녕하세요, 김범석 변호사입니다.

입주한 지 얼마 되지 않았는데 에어컨에서 곰팡이 냄새가 심해 청소 비용까지 누가 부담해야 하는지 고민이 크셨을 것 같습니다.

먼저 법적인 기준을 보면, 임대인은 임차인이 목적물을 사용하고 수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무, 즉 수선 의무를 부담합니다. 따라서 임대인이 제공한 에어컨이 통상적인 사용이 어려울 정도로 곰팡이나 악취가 심해 정상적인 기능을 하지 못한다면, 이는 임대인이 부담해야 할 수선 범위에 해당할 가능성이 큽니다. 특히 입주 초기부터 존재하던 하자라면 임차인의 사용 때문에 생긴 것으로 보기 어려우므로 임대인 부담으로 보는 것이 타당합니다.

다만 단순한 필터 청소나 가벼운 관리처럼 일상적이고 경미한 유지 관리는 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다. 분해 세척이 필요할 정도로 기능에 지장을 줄 만큼 오염된 경우라면 단순 관리 차원을 넘어선 수선으로 볼 여지가 있습니다.

대응 방법으로는 먼저 에어컨 내부 상태와 냄새를 사진과 영상으로 남기시고, 입주 시점부터 문제가 있었다는 점을 기록해 두시기 바랍니다. 그 후 임대인에게 수선을 정식으로 요청하시고, 협의가 어려우면 비용 부담 주체를 명확히 하기 위해 문자나 내용증명으로 남기시는 것이 좋습니다.

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유승윤 변호사 · Answer

2025년 9월 입주 직후부터 냄새가 났고, 2011년 제조 중고 에어컨임에도 깨끗하다고 안내받았는데 내부가 심각하게 오염된 상황이니 황당하셨을 것입니다.

이 사안의 쟁점은 하나입니다.
입주 전부터 누적된 에어컨 오염의 청소 비용을 임대인이 부담해야 하는가.

이 쟁점에 대한 결론은, 입주 전부터 누적된 오염이라면 임대인이 비용을 부담해야 할 가능성이 높다는 것입니다. 민법상 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있는 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 입주 직후부터 냄새가 나고 내부가 찌든 때와 검은 오염으로 가득한 상태라면, 이는 선생님의 사용 과정에서 발생한 것이 아니라 전임차인 시절부터 누적된 오염으로 볼 여지가 큽니다. 에어컨 브랜드 상담사도 세척을 권고했다는 점은 임대인의 수선 의무를 뒷받침하는 근거가 됩니다.

다만 선생님이 입주 후 약 2주간 사용한 사실이 있으므로, 임대인 측에서 그 기간의 사용으로 오염이 발생했다고 주장할 가능성은 있습니다. 이에 대비해 현재 내부 오염 상태를 사진과 영상으로 촬영해 두고, 에어컨 제조일(2011년)과 오염 정도가 드러나는 자료를 확보해 두시는 것이 중요합니다.

지금 당장 에어컨 내부 오염 상태를 영상으로 기록하고, 임대인에게 수선 의무 이행을 요청하는 문자를 발송해 두십시오. 현실적으로는 청소 비용을 임차인이 먼저 지출한 후 임대인에게 청구하는 방식도 가능하며, 거절 시 보증금 공제를 통한 회수를 검토할 수 있습니다.

보유하고 계신 에어컨 오염 영상과 입주 당시 상태 자료를 바탕으로 구체적인 방향을 잡아드릴 수 있으니, 로톡 채팅 상담을 통해 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다. 입주 초기부터 에어컨 냄새를 감수하며 지내시다가 결국 이런 문제를 겪게 되셨으니 답답하고 난처하신 마음 충분히 이해됩니다.

1. 결론

입주 전부터 존재했던 오염 상태로 인해 에어컨 사용이 어려운 경우라면 임대인이 청소 비용을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 다만 계약서 특약 내용과 오염 원인에 따라 달라질 수 있으므로 임대인과의 협의가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 임대인의 수선의무 범위

임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있습니다. 2011년식 중고 에어컨을 옵션으로 제공했다면 사용 가능한 상태로 인도해야 하며, 입주 시점부터 심각한 냄새와 내부 오염이 있었다면 이는 임대인의 수선의무 대상입니다.

나. 입주 전 오염 상태의 입증

입주 후 2주 정도만 사용했고 그때부터 냄새가 났다는 점, 내부에 갈색 찌든 때와 검정 때가 눌러붙어 있다는 점은 전 임차인 또는 그 이전부터 누적된 오염일 가능성을 보여줍니다. 에어컨 제조사 상담사의 세척 권고 의견도 중요한 근거가 됩니다.

다. 향후 대응 방법

에어컨 내부 오염 상태를 사진과 영상으로 상세히 기록하고, 제조사 상담 내용을 문자나 녹취로 확보하시기 바랍니다. 이를 바탕으로 임대인에게 입주 초기부터 존재했던 하자임을 설명하고 청소 비용 부담을 요청하시면 됩니다. 협의가 어렵다면 법률 상담을 통해 구체적인 해결 방안을 논의하시기 바랍니다.

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요

임대차 목적물의 유지 및 수선의무에 따라 에어컨 청소 비용의 부담 주체가 달라질 여지가 있으나 계약 내용과 오염의 원인에 따라 책임 소재가 나뉠 수 있습니다.

민법상 임대인은 임차인이 목적물을 사용하기에 적합한 상태를 유지해 줄 의무가 있으므로 만약 입주 전부터 누적된 오염물질로 인해 에어컨 사용이 불가능한 수준이라면 임대인이 수리비(청소 비용)를 부담할 여지가 있습니다. 반면 임차인의 사용 과정에서 발생한 통상적인 관리 소홀이 원인이라면 임차인이 부담해야 할 수도 있습니다. 만약 전 임차인이 단기간 사용했더라도 2011년식 중고 제품의 특성상 내부 노후화와 찌든 때가 심각한 경우라면 임대인의 수선의무 범위에 포함될 가능성이 있습니다. 다만 계약서 특약에 소모품 교체나 청소 비용에 대한 별도의 약정이 존재한다면 그 조건이 우선 적용될 여지가 존재합니다.

지금 바로 하셔야 할 행동은 에어컨 내부의 오염 상태를 상세히 사진이나 영상으로 촬영하고 브랜드 상담사의 세척 권고 소견을 문자 등으로 확보해 두는 것입니다. 이후 임대인에게 사진을 공유하며 입주 초기부터 존재했던 하자임을 설명하고 비용 분담을 차분히 협의해 보시는 것이 방법이 될 수 있습니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.