공인중개사 제안으로 다운계약서 작성, 책임 물을 수 있을까?

Question

-현상황-
◎보증금 1억9천100만원(1억7500만원 계약서,1600만원 현금보관증)
→허그보증보험 적용때문에 공인중개사의 제안으로 다운계약서 작성(아직 살고 있는 오피스텔 1층에서 중개사무소 계속 운영중)

◎계약기간:2024년 5월10일~2026년 5월9일까지
→26년 7월 13일 아파트 잔금일 이므로 26년 4월 9일 처음으로 26년 7월 13일 퇴거 한다고 임대문자로 연락(하지만 아직까지 읽지도 답변도 없었음) 
(26년 3월8일(계약 만료일 2개월) 이전에 이야기 했으면 좋았겠지만 그때는 매매에 대한 확신이 없어 집 본계약 후이사가기 3개월 전에 통보)

현재 이문제로 변호사 선임후 보증금 반환소송을 준비 하고 있고 임대인 형사고소 후 경찰서에서 진술까지 하고 온 상황 입니다.

다만 임차권등기 상담중 법무사분과 현재 선임한 변호사분 께서는 “중개사는 1억7500만원 계약서 이외에 그저 인쇄만 해준 1억9100만원에 계약서랑 현금보관증에 중개인의 직인이나 서명이 없이 보증을 따로 서지 않았기에 손해 책임을 묻기 어렵고 국토부나 구청에 신고하는 방법 밖에 없다.” 라는 공통된 의견을 주셔서 이사 후 중개사무소를 신고 할까 하는데 중개 수수료도 1억9100만원에 해당하는 금액 84만원을 받았는데 과연 손해를 묻지 못하고 신고 하는 방법 밖에는 없을까요?

김연주 변호사 · Answer

김연주 변호사입니다. 다운계약서 작성 경위와 보증금 반환 문제로 걱정이 크실 상황으로 보입니다.

공인중개사가 다운계약서 작성을 제안하거나 설명 의무를 다하지 않아 손해가 발생했다면, 공인중개사법와 민법에 따라 손해배상책임을 검토할 수 있습니다. 다만 서명, 직인, 설명 내용, 수수료 수령 경위 등 입증자료가 중요합니다.

우선 문자, 녹취, 계좌이체 내역, 현금보관증, 중개수수료 영수증을 정리해 중개사의 관여 정도를 확인해야 합니다. 이후 구청 신고와 별도로 민사상 손해배상 청구 가능성, 보증금 반환소송과의 병합 또는 별도 진행 여부를 검토할 수 있습니다.

현재 진행 중인 보증금 반환과 형사절차에 영향을 줄 수 있으므로, 자료를 기준으로 중개사의 책임 성립 가능성을 상담에서 구체적으로 점검해드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
중개사 책임을 전혀 물을 수 없다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 민사상 손해배상은 중개사가 다운계약을 적극 제안·주도했다는 증거 확보 정도에 따라 가능성이 달라지며, 행정신고와 민사청구는 별개로 병행 검토가 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 중개사 민사책임 가능성
1억9100만원 문서에 중개사 서명·직인이 없다는 점이 가장 큰 장애이나, 이것만으로 책임이 원천 배제되는 것은 아닙니다. 중개행위 여부는 서명 유무가 아니라 전체 행위를 객관적으로 판단하기 때문입니다. 중개사가 다운계약을 먼저 제안하고 실거래가 기준 수수료 84만원을 수취한 점은 중개사가 전체 거래를 인지하고 관여했음을 보여주는 중요한 정황입니다. 따라서 다운계약 제안 문자·카톡·녹취, 현금보관증 작성 관여 정황, 실거래가 기준 중개보수 지급자료 등을 확보하신다면 공동불법행위 책임이나 중개보수 반환청구 가능성을 검토할 수 있습니다.

나. 행정신고의 실효성
공인중개사법은 거래금액을 거짓 기재하거나 이중계약서를 작성하는 행위를 엄격히 금지하고 있습니다. 구청이나 국토부에 신고하면 영업정지·등록취소 등 행정제재 가능성이 있고, 중개사가 제재 위기에 처하면 수수료 반환이나 손실분 합의를 자발적으로 제안해올 수 있습니다.

다. 결론
현재 보유하신 증거들을 정리하여 중개사의 적극적 관여를 입증할 수 있다면 민사책임도 충분히 검토 가능합니다. 구체적인 책임 범위와 소송 실익은 증거자료 검토 후 판단되므로 상담을 통해 자세히 이야기 나누시기 바랍니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 1억 7,500만원의 계약서나 1,600만원의 현금보관증에 중개사의 서명이 누락되어 있다면 민사상 손해배상 청구 소송에서 중개 행위를 입증하는 데 다소 어려움이 따르는 것은 사실입니다. 그렇다고 해서 해당 공인중개사가 법적 책임에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다.

2. 공인중개사법 제26조는 개업공인중개사가 거래계약서를 작성할 때 거래 금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2개 이상의 계약서를 작성하는 행위를 엄격하게 금지하고 있습니다. 중개사가 1억 7,500만원짜리 허위 계약서를 작성하도록 귀하를 유도한 것은 이 조항을 정면으로 위반한 위법 행위입니다. 이 사건에서 귀하의 주장을 뒷받침할 객관적인 단서는 중개사가 실제 보증금 1억 9,100만원에 해당하는 법정 중개수수료 84만원을 수취했다는 계좌 이체 내역입니다. 이는 중개사가 단순히 인쇄만 해준 것이 아니라 이면의 1,600만원을 포함한 전체 거래를 인지하고 기획에 개입했음을 보여주는 정황 증거가 됩니다.

3. 이 수수료 지급 내역과 함께 다운계약을 권유했던 당시의 문자 메시지나 통화 녹음이 존재한다면 중개사의 개입을 입증해 낼 수 있습니다. 공인중개사법 제30조는 중개업자가 고의나 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에 이를 배상할 책임이 있다고 규정하므로 귀하께서는 임대인을 상대로 한 소송에 공인중개사를 공동피고로 추가하여 손해배상을 청구하는 방안을 검토하실 수 있습니다. 무엇보다 이사 후 관할 구청 지적과나 국토교통부에 허위 계약서 작성 혐의로 중개사를 정식 신고하는 행정 처분 절차를 반드시 병행하시기 바랍니다. 영업 정지나 등록 취소 등 행정 제재를 받을 위기에 처하면 중개사 측에서 책임을 모면위해 자발적으로 수수료 반환이나 보증금 손실분에 대한 합의를 제안해 올 가능성이 많습니다.

김강희 변호사 · Answer

안녕하세요, [서울대로스쿨] 김강희 변호사입니다.

【▶: ①】 현재 상황에서는 중개사 책임을 전혀 묻지 못한다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 민사상으로 가려면 중개사가 다운계약을 먼저 제안하거나 작성에 적극 관여했다는 점이 입증돼야 하고, 단순히 서류를 출력해 준 수준이면 책임 인정이 약해집니다. 1억7,500만원 계약서와 1억9,100만원 현금보관증이 함께 존재한다면, 이중계약 내지 허위기재로 볼 여지는 있습니다.

【▶: ②】 문제는 1억9,100만원 문서에 중개인의 직인이나 서명이 없다는 점입니다. 그래서 손해배상보다는 행정신고가 더 쉬운 길로 보일 수 있지만, 문자·카톡·녹취로 중개사가 먼저 제안한 정황이 나오고, 실거래가 기준 수수료를 받은 자료가 있으면 공동불법행위나 수수료 반환까지 함께 검토할 수 있습니다. 구청·국토부 신고는 별개이고, 민사에서는 “누가 주도했는지”가 핵심입니다.

【▶: ③】 임대인과의 관계에서는 만료 2개월 전 통지가 없었다는 점 때문에 묵시적 갱신 다툼이 생길 수 있으니, 보증금 반환소송과 임차권등기, 중개사 대응을 분리해서 봐야 합니다. 지금은 중개사와의 통화기록, 문자, 보증보험 관련 안내, 중개보수 영수증을 묶어 정리해 두는 것이 중요합니다. 자료가 갖춰지면 책임 범위와 신고·소송의 실익을 더 분명하게 판단할 수 있습니다.

🛑 결론
현재 자료만으로는 신고만 가능하다고 보기보다는, 중개사의 관여 정황에 따라 민사책임도 충분히 검토할 수 있습니다. 다만 입증 구조가 약하면 행정신고가 우선이 될 수 있으니, 보유한 메시지와 녹취를 기준으로 바로 책임 범위를 가려보는 상담이 필요합니다.

당신의 [이야기]를 [법]이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

서명기 변호사 · Answer

현재 상황에서는 공인중개사 책임을 전혀 물을 수 없는 것은 아니지만, 핵심은 “중개사가 다운계약을 적극적으로 제안·주도했는지”를 얼마나 입증할 수 있는지에 달려 있을 가능성이 큽니다.

질문자님 사례처럼 실제 보증금은 1억9,100만원인데 허그보증보험 문제 때문에 1억7,500만원으로 계약서를 작성하고, 차액은 현금보관증 형태로 처리한 경우에는 이중계약 문제로 평가될 여지가 있습니다. 만약 중개사가 먼저 이를 제안했고, 실거래가 기준으로 중개보수까지 받았다면 단순 “대필만 했다”는 주장만으로 책임이 완전히 면제된다고 단정하기는 어려울 수 있습니다.

다만 현실적으로는 1억9,100만원 관련 문서에 중개사 서명·직인·보증 표시가 없다는 점이 가장 어려운 부분입니다. 결국 민사상 손해배상을 청구하려면 중개사의 위법행위와 질문자님 손해 사이 인과관계를 연결해야 하는데, 법원에서는 이를 엄격하게 보는 경우가 많습니다.

현재 중요한 증거는 다운계약을 중개사가 먼저 제안했다는 문자·카톡·녹취, 현금보관증 작성 관여 정황, 실거래가 기준 중개수수료 지급 자료 등이 될 가능성이 큽니다.

또 계약 만료 2개월 전까지 해지 통보가 도달하지 않았다는 점 때문에 상대방이 묵시적 갱신을 주장할 가능성도 있어, 현재 진행 중인 보증금 반환소송과 임차권등기 전략도 함께 중요해 보입니다.

실무적으로는 민사상 중개사 책임 입증 난도가 높은 편이라 행정신고를 우선 권유받으신 것으로 보입니다. 다만 행정신고와 민사청구는 별개이므로, 증거가 충분하다면 공인중개사법 위반을 근거로 손해배상이나 중개보수 반환 문제를 함께 검토해볼 여지는 있습니다.

현재 단계에서는 다운계약 제안 및 관여 정황을 최대한 확보·정리하는 것이 가장 중요해 보입니다. 조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요

공인중개사의 제안으로 다운계약서(실제 거래 가격보다 낮게 적은 계약서)를 작성하여 피해가 발생했다면 중개사에게도 일부 법적 책임을 물을 여지가 있으나 계약서와 현금보관증에 중개인의 서명이나 날인이 없다면 직접적인 손해배상 청구가 기각될 위험도 존재합니다.

만약 중개사가 적극적으로 허위 계약을 주도하고 그 대가로 실거래가 기준의 수수료를 받은 점이 입증된다면 공인중개사법상 확인·설명 의무 위반이나 공동 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다. 반면 중개사가 단순히 당사자 간의 합의를 서행(대필)해 준 것에 불과하다고 판단된다면 중개업자로서의 보증 책임을 묻기 어려워 구청이나 국토교통부에 행정처분 목적으로 신고하는 방법 외에는 실효성 있는 배상을 받기 까다로울 수 있습니다. 계약 만료 2개월 전까지 해지 통보가 도달하지 않아 묵시적 갱신(자동 연장)이 된 경우라면 통지 후 3개월이 지나야 해지 효력이 생기므로 임차권등기명령 신청 시점도 유의해야 합니다.

우선 중개수수료 영수증과 다운계약을 유도한 문자나 녹취록 등 증거를 보완하여 민사상 부당이득반환이나 손해배상 가능성을 검토해 보시는 편이 안전합니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.

한장헌 변호사 · Answer

현재 상황에서는 중개사 책임 추궁이 아주 불가능한 것은 아니지만, 실제 손해배상 인정은 쉽지 않은 구조입니다. 핵심은 1억9100만원 계약에 중개사의 서명·직인·보증 개입 증거가 부족하다는 점입니다. 다만 다운계약을 중개사가 먼저 제안했고, 실제 보증금 기준으로 중개보수를 받았으며, 현금보관증 작성 과정에 관여한 정황·녹취·문자 등이 있다면 공동불법행위 책임 주장 여지는 있습니다. 다만 실무상 입증 난도가 높아 변호사들이 행정신고를 우선 언급한 것으로 보입니다. 따라서 민사 병행 여부는 증거량에 달렸고, 현실적으로는 구청·국토부 신고 및 공인중개사협회 민원 제기가 가장 즉각적 대응일 가능성이 큽니다.

추가 상담 필요하시면 연락주세요.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담 가능한 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득변호사입니다.
1. 핵심 요약
중개사 직인·서명이 1억 9,100만 원 문서에 없다는 사정만으로 중개사 책임이 “원천적으로” 배제되지는 않습니다 다만, ​중개사가 다운계약(거짓 금액 기재/이중계약서) 작성·교부를 ‘제안·주도·관여’했고 그로 인해 손해가 발생했다는 점​을 입증해야 민사상 손해배상청구 가능성이 커집니다. 신고(행정처분)만이 유일한 수단이라고 단정하기는 어렵습니다.

2. 관련 법규범 및 법리
개업공인중개사는 중개행위 중 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생시키면 손해배상책임을 부담합니다. ‘중개행위’ 해당 여부는 ​서명·날인 유무가 아니라 행위 전체를 객관적으로​ 봅니다.대법원-2024다286308 거래금액을 거짓 기재하거나 서로 다른 계약서를 작성한 경우 자격정지·등록취소 등 제재 대상이 됩니다.

3. 검토 및 적용
질문 사례처럼 ​중개사가 다운계약서 작성을 관여​하여 실제 보증금과 다른 계약서가 만들어지고 그 차액을 돌려받지 못하는 손해가 생긴 경우 책임이 문제될 수 있습니다. 다만 현재 문서에 중개사 표시가 없으면, (1) 중개사가 제안했다는 메시지/녹취, (2) 중개사가 해당 문서를 작성·교부했다는 정황(PC출력, 파일, 카톡전송), (3) ​중개보수를 1억9,100만 원 기준으로 수령​한 자료 등이 핵심 입증 포인트입니다.
행정적으로는 거짓 기재·이중계약서 관여를 근거로 관할 지자체(구청 등)에 처분을 요청할 수 있습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 다운계약서 작성을 권유한 공인중개사에 대한 손해배상 및 중개수수료 반환 청구 가능성에 관한 사안으로 판단됩니다.

2. 공인중개사법상 중개사는 거래내용을 사실대로 기재할 의무가 있고, 다운계약서 작성을 적극 권유·주도한 사정이 입증되면 손해배상 책임을 물을 여지가 있습니다. 다만 민사상 손해배상은 중개사의 위법행위와 실제 손해(보증금 미회수분 등) 사이의 인과관계 입증이 핵심이 됩니다.

3. 결과는 중개사가 다운계약을 단순 인쇄·보조했는지, 아니면 보증보험 가입을 위해 적극 제안·주도했는지에 대한 증거(문자, 녹취, 현금보관증 작성 경위 등)의 확보 정도에 따라 책임 인정 범위와 수수료 반환 가능성으로 갈릴 수 있습니다. 행정신고(구청·국토부)와 민사 청구는 별개 트랙으로 병행 검토가 가능합니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 민사·가사 사건은 보유 자료와 입증 가능성에 따라 결과 차이가 크게 나타나는 영역이므로, 증거와 진행 상황을 정확히 검토받고 싶으시다면 상담 신청 주시기 바랍니다.