전세 계약갱신권 청구, 집주인 매매 시 어떻게?

Question

지금 전세를 살고 있고 9월3일날 전세계약 만료입니다. 
저는 전세를 연장하고 싶은데 집주인을 집을 매매하고 원하고 있어서 집 매매를 내논상태입니다. 
저희가 먼저 연장을 하고 싶다고 문자를 보냈습니다
5월16일날에 부동산에서는 집주인이 집을 내놨으니 집을 보러 가도 되냐고 연락이 왔습니다.
저는 계약갱신권청구로 2년더 연장을 하고 싶은데 이런 상황에서 청구권을 사용 할 수 있을까요 ?

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이라면 임대인의 매매 시도와 관계없이 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 9월 3일이 만기인 질문자님은 7월 초까지 갱신 요구가 가능하며, 집주인이 매매를 이유로 거절하는 것은 법적 효력이 없습니다.

【②】 다만 새로운 매수인이 만료 2개월 전까지 소유권 이전 등기를 마치고 실거주를 이유로 갱신을 거절할 경우에는 권리 행사가 제한될 수 있습니다. 대법원 판례는 임차인의 갱신 요구권보다 매수인의 실거주 목적을 우선하는 경향이 있으므로, 매매 진행 속도와 매수인의 목적이 결정적인 변수가 됩니다.

【③】 지금 단계에서는 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 문자나 내용증명 등 기록으로 확실히 남겨두어야 합니다. 이는 향후 매매 과정에서 임대인이나 매수인에게 질문자님의 권리를 주장할 강력한 근거가 됩니다.

✅ 계약갱신요구권 행사는 법적으로 타당하나, 새로운 매수인이 7월 3일 이전까지 소유권 이전 등기를 마치고 실거주를 표명하면 갱신이 거절될 수 있습니다. 지금 즉시 갱신 요구 사실을 증명할 수 있는 자료를 확보하시고, 매매 진행 상황을 예의주시하며 실질적인 대응 전략을 수립해야 합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

김명수 변호사 · Answer

1. 본건과 같은 경우, 임차인께서는 반드시 만기 2개월 전까지(가능하다면 오늘 중으로) 문자, 카톡메시지, 전화통화녹음 등의 다양한 방법으로 임대인에게 <임대인의 매매에도 불구하고 전세계약에 대해서 갱신을 요구합니다.>라고 보내면서 임대인으로부터 답변을 확보하여 갱신요구통지가 만기 2개월 전에 임대인에게 도달한 사실에 대한 증거자료를 확보해 두셔야만 합니다.
2. 향후, 매매가 되어 소유자가 변경되더라도 매수인은 임대인의 지위를 승계하도록 되어 있으므로 특별한 사정(아래 제3항 참조)이 없는 한 임대차계약은 향후 2년 더 연장될 것입니다.
3. 다만, 향후에 매수인이 매매에 따라서 소유권이전등기를 마친 이후에 만기 2개월 전까지 임차인에게 실거주를 이유로 갱신요구를 거절할 경우에는 어쩔 수 없이 다른 곳으로 이사할 준비를 하셔야 할 것입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
현재 상황에서 고객님은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약 만료일이 9월 3일이므로 3월 3일부터 7월 3일까지 갱신 요구가 가능하며, 5월에 보낸 연장 의사는 적법한 행사 기간 내에 해당합니다. 임대인이 단순히 집을 매매하려 한다는 사정만으로는 갱신을 거절할 법적 사유가 되지 않습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 계약갱신요구권 행사 가능 여부
주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 고객님의 경우 5월에 연장 의사를 표시했으므로 적법한 기간 내 행사에 해당합니다. 임대인이 집을 매물로 내놓았다는 사실은 갱신 거절 사유에 해당하지 않으므로, 현재 임대인은 고객님의 갱신 요구를 거절할 법적 근거가 없습니다.

나. 주의해야 할 변수
다만 주의하셔야 할 점은 새로운 매수인이 7월 3일 이전에 소유권이전등기를 완료하고 본인이 실거주하겠다는 이유로 갱신을 거절하는 경우입니다. 이 경우 갱신이 제한될 수 있습니다. 반면 매수인이 투자 목적이거나 등기 이전이 7월 3일 이후라면 고객님은 안전하게 2년 더 거주하실 수 있습니다.

다. 결론
갱신 의사를 명확히 표시한 문자 메시지 등 증거자료를 잘 보존하시고, 임대인과 중개사에게 계약갱신요구권 행사 사실을 서면이나 내용증명으로 명확히 통보하시기 바랍니다. 구체적인 진행 방법과 대응 전략은 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 합니다.

반소정 변호사 · Answer

1. 현재 상황에서 질문자님은 계약갱신요구권을 당연히 행사할 수 있습니다.
임대인이 단순히 '집을 매매 시장에 내놓았다'거나 '매매를 원한다'는 사실은 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유가 되지 않습니다.

2. 이유
① 행사 기간의 적법성 (가능)
법적 요건: 계약갱신요구권은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
현재 상황: 계약 만료일이 9월 3일이므로, 행사 가능 기간은 3월 3일부터 7월 3일(만료일 2개월 전인 7월 2일 24시까지)입니다. 5월 현재 시점은 법적 행사 기간 내에 명확히 해당합니다.

② 임대인의 매매 의사와 거절 권한 (불가)
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호에서 규정하는 임대인의 갱신거절 사유(임대인의 실거주, 임차인의 2기 차임 연체 등) 에 해당하지 않습니다.
따라서 현 임대인은 집이 팔리지 않은 상태에서 질문자님의 갱신 요구를 거절할 법적 근거가 없습니다.

3. 주의해야 할 법적 변수 (대법원 판례)
현재 상황에서 유일하게 주의하셔야 할 점은 '새로운 매수인의 실거주 목적 갱신거절' 가능성입니다.
※ 대법원 판례 (2021다266631) 요약
임차인이 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 이미 행사했더라도, 계약 만료 2개월 전(질문자님의 경우 7월 3일)까지 새로운 매수인이 소유권이전등기를 완료하고, 본인이 '실거주'하겠다는 이유로 거절하면 임차인의 갱신요구는 거부될 수 있습니다.
즉, 질문자님의 계약 갱신 성공 여부는 향후 매매 진행 속도와 매수인의 목적에 따라 달라집니다.
그러므로 매수인이 '갭투자' 목적으로 매수하는 경우 질문자님은 안전하게 2년 더 연장하여 거주할 수 있습니다. 하지만
매수인이 '실거주' 목적이며, 7월 3일 이전에 소유권이전등기까지 마치는 경우: 새로운 매수인이 갱신을 거절하면 질문자님은 만료일에 퇴거하셔야 할 수 있습니다.

따라서 우선 임대인과 중개사에게 명확하게 갱신권행사 사실을 알리시는 알리시는 것이 중요할 것으로 보입니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임대인의 매매 진행 중 임차인의 계약갱신요구권 행사 가능 여부에 관한 분쟁으로 판단됩니다.

2. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사하면 되고, 단순히 임대인이 매매를 추진 중이라는 사정만으로는 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다. 다만 갱신 요구의 의사가 명확히 도달했음을 입증할 수 있는 자료(문자, 카톡 등)를 보존해 두시는 것이 중요합니다.

3. 결과를 좌우할 변수는 매수인이 정해진 시점과 그 매수인의 실거주 목적 여부입니다. 갱신요구권 행사 이전에 새 소유자로 등기까지 마쳐졌고 그 매수인이 실거주를 이유로 거절한다면 갱신이 제한될 수 있어, 갱신 의사 표시 시점과 등기 이전 시점의 선후에 따라 결론이 갈릴 수 있습니다.

4. 위 답변은 기재하신 사실관계만으로 검토한 일반적 의견입니다. 민사·가사 사건은 보유 자료와 입증 가능성에 따라 결과 차이가 크게 나타나는 영역이므로, 증거와 진행 상황을 정확히 검토받고 싶으시다면 상담 신청 주시기 바랍니다.