세금 압류 상황에서 부동산 채권 양도 계약의 법적 조언

제 소유의 토지(공장 부지)가 현재 대출금과 세금 체납으로 인해 압류 및 경매가 개시되어 진행 중인 심각한 상황입니다. 이 과정에서 한 채권자와 정산 합의 및 담보권 이전 계약을 체결하게 되어 법적 조언을 구합니다. • 제 토지에는 채권자 A씨 명의로 1순위 근저당권(설정액 약 2억 원 상당)이 설정되어 있습니다. 현재 진행 중인 경매에서 후순위 채권자는 국가(세금 압류)인 상황입니다. • 채권자 B씨가 있습니다. B씨는 본인이 저에게 받을 정산금 및 향후 발생할 용역 대가(총액 약 7,000만 원 상당)를 안전하게 확보하겠다며 B씨가 전 채권자 A씨에게 돈을 지급하고 그 채권을 양도받아, A씨가 쥐고 있던 1순위 근저당권 명의를 B씨 앞으로 이전해 가겠다는 것입니다 (채권최고액내 범위) • 참고사항: 실제 B씨는 등기상 세금 압류가 들어오기 훨씬 전부터 저와 정당한 용역 계약이 체결되어 있던 정당한 채권자이며, 이번 계약을 통해 제 채무를 경매배당금으로 받으려 근저당이전 제안함. -변호사님들께 드리는 질문- 1.계약 해지 시 방어 조항: 만약 B씨가 근저당권 명의만 쏙 빼앗아 간 뒤 약속한 용역을 제대로 이행하지 않거나 중간에 계약이 해지될 경우, 제 부동산이 인질로 잡히는 것을 막으려면 합의서에 구체적으로 어떤 '근저당권 축소 및 말소 조항을 넣어야 저에게 가장 유리할까요? 실무에서 쓰는 명확한 표현을 알려주시면 감사하겠습니다. 2.계약 진행 과정에서 B씨의 잘못이나 기존 채권자 A씨의 변심 등으로 인해 근저당권 이전 목적을 달성할 수 없게 되었을 때, 등기 전후를 막론하고 서류를 즉시 반환받고 담보를 말소할 수 있는 가장 확실한 특약 문구는 무엇인가요? 3. 상대방도 조항에대해 정당한 요구로 받아드릴 상식적이고 합법적인 논리가 무엇인지 알려주십시오. 4.필요 서류: 이 계약 체결시, 안전을 위해 서로 주고받아야 할 필수서류는 뭔가요? 계약 당일 변호사님이 동행하여 계약서 검토 컨펌을 도와주는 방식의 선임도 실제로 가능한 구조인지 궁금합니다.