마스터리스 상가 계약 승계 및 보상 방법은?

Question

분양가의 4% 이상의 임대료 보장 마스터리스 상가를 분양 받았는데 임차인은 들어와있는 상태에서 시행사 회생 상태입니다. 상가 이자만 내고 있는 상황이라  울며 겨자먹기로 임차인과 시행사를 설득해서 계약을 승계 받으려고 하는데 어떤식으로 진행하는게 좋을까요? 추가로 마스터리스 보장으로 분양가가 비쌋는데 보상받을 방법이 있을꺼요?(여러 상가호실, 서로다른 소유주, 소유주끼리 승계 방향에는 동의)
1. 보증금 있음(시행사가 보관)
2. 매출 연동형 계약(매출 확인 시 소유주들과 배분하면 기마스터리스 계약기준 2%미만으로 보임)
3. 인테리어 지원비 있음
4. 랜트프리 8개월 지남
5. 3개월치 임대료 못받음(시행사 or 신탁사에 있음)
6. 계약기간 약 3년 남음

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 계약 해제 분야 소송을 진행중인 부동상 전문 변호사입니다.
마스터리스 상가 계약 승계를 고민하면서 분양가 차액에 대한 보상을 받을 수 있는지도 함께 궁금하신 상황이네요. 상대 시행사는 회생 절차에 들어가 있고 임차인과의 정산금 지급이 멈춘 상태로 보입니다. 매매 분쟁 상담 경험상, 이 유형은 감정적 대립보다 행정처분 위험과 계약 효력을 분리해 대응 축을 짜느냐에서 흐름이 자주 갈립니다.
이번 사안은 상가 임대차 구조 개편과 기업 회생, 그리고 분양 계약상 부당이득 청구가 얽힌 복합사안입니다. 이럴 때는 여러 쟁점이 동시에 움직이므로 행정과 민사 라인의 사안 분리를 먼저 진행하는 편이 안전합니다. 계약 승계 절차를 잘못 밟으면 시행사에 묶인 보증금이나 미지급 임대료의 채권 순위가 뒤로 밀리는 변수가 있습니다. 한쪽 대응이 다른 쪽을 흔들지 않게 소유주 공동 대응의 법적 포지션과 개별 호실의 정산 조건을 분리해 우선순위를 잡아야 합니다.
저의 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
임차인과의 직접 계약 전환을 위한 마스터리스 해지 조건을 설계합니다.
회생 채권단 목록에서 보증금과 미지급 임대료의 권리 관계를 먼저 확인합니다.
시행사의 기망 행위를 검토해 분양가 차액 정산 청구 라인을 구축합니다.
상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

임대환 변호사 · Answer

안녕하세요.
지헌의 임대환 변호사입니다.

📌 1. 현재 계약구조부터 정리하셔야 합니다
마스터리스 상가는 "소유주-시행사-실입점 임차인" 2단 구조입니다. 실입점 임차인 계약 임대인, 시행사 전대권한, 보증금 수령 주체를 문서로 확정해야 승계, 보증금 처리, 미지급 임대료 청구가 명확해집니다.

📌 2. 승계는 “3자 합의서”로 한 번에 마무리하는 방식이 안전합니다
소유주, 임차인, 시행사(또는 관리인) 3자 간 "임대차 계약인수(승계) 합의서" 작성이 안전합니다. 핵심은 (1) 시행사 임대인/임차인 지위 종료, (2) 임차인의 소유주 직접 임대료 지급, (3) 보증금 반환의무 및 실물 이전 방법 명시입니다. 보증금이 시행사에 묶여 임차인이 새로 보증금을 내고 별도 청구 시 분쟁이 커질 수 있으므로 피해야 합니다.

📌 3. 시행사 회생이면 “미지급 3개월치·보증금·지원비”는 절차 대응이 필요합니다
시행사 회생절차 중에는 돈을 받는 방식이 달라집니다. 미지급 임대료, 인테리어 지원비, 보증금 반환채권은 회생채권으로 분류되니 채권신고가 중요합니다. 여러 호실이 공동으로 채권액을 정리해 일괄 대응(채권신고, 자료 제출, 협상)하는 것이 실익이 큽니다.

📌 4. “분양가가 비쌌던 부분”은 손해배상 또는 취소 주장 여지가 있습니다
임대료 4%+ 보장이 분양의 핵심 조건이었다면, 확약서, 분양계약 특약, 광고자료를 근거로 미지급 임대료 차액, 3개월 미지급분, 매출 연동으로 2% 미만이 된 상황 등에 대한 손해배상 주장이 가능할 수 있습니다. 다만, 계약서상 면책 문구, 보장 주체(시행사·운영사·신탁사), 보장기간·산정방식이 중요합니다. 관련 자료(분양계약서, 마스터리스 계약, 광고 캡처, 임대료 입금내역, 매출자료)를 준비하시면, 승계 합의서 문안, 회생 대응, 보장 불이행 손해 산정까지 로드맵을 제시해 드리겠습니다.

구체적인 사실관계 및 자료를 함께 확인하면 보다 정확한 방향제시가 가능할듯 합니다.
필요하시면 편하게 문의해주세요!

심규덕 변호사 · Answer

귀하의 질의에 대해 답변드리겠습니다.

시행사 회생이라는 어려운 상황에서 이자 부담까지 지고 계시니 그 고충이 매우 크실 것으로 생각됩니다.

1. 결론

임차인과의 직접 계약 승계를 진행하되, 보증금 승계, 매출 투명성 확보, 미지급 임대료 회수, 시행사에 대한 손해배상채권 신고를 병행하시는 것이 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 승계 절차

회생법원 관리인과 임차인을 동시에 설득해야 합니다. 관리인은 마스터리스 부담을 덜 수 있어 긍정적이고, 임차인은 보증금 승계와 계약 안정성이 보장되면 응할 가능성이 높습니다. 소유주들 간 배분 기준을 사전에 서면 합의하고 공증받아야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

나. 보증금 및 미지급 임대료

시행사 보관 중인 보증금은 회생채권으로 묶여 있으므로, 임차인의 보증금 반환채권을 소유주들이 양도받아 승계하고 그만큼 회생채권으로 신고해야 합니다. 3개월치 미지급 임대료는 신탁사 또는 관리인에게 지급 요청하되 법원 허가가 필요할 수 있습니다.

다. 손해배상 청구

분양가 4% 보장이 불이행되었으므로 그 차액에 대한 손해배상채권을 회생채권으로 신고할 수 있습니다. 다만 회생절차에서는 채권액의 일부만 변제받을 가능성이 높습니다.

라. 결론

구체적인 계약서 검토와 회생절차 대응, 비용 등은 직접 상담을 통해 자세히 논의하시기 바랍니다.

정진열 변호사 · Answer

1단계: 임차인 및 회생법원(관리인) 설득
임차인에게 보증금을 인정해 주거나 계약 안정성을 보장하겠다고 하여 직계약 유도해야 합니다.
마스터리스 계약은 시행사에게 공실 리스크나 차액 보장 의무가 있는 계약. 소유주들이 계약을 해지하고 임차인을 떠안겠다고 하면 법원과 관리인은 지출을 줄일 수 있어 계약 해지 및 승계 승인을 해줄 가능성이 높습니다.

2단계: 조건별 세부 조율 
 1. 보증금 (시행사 보관)
시행사가 보관 중인 보증금은 회생채권으로 묶여 현금으로 돌려받기 어렵습니다.
임차인과 직계약을 맺을 때, "시행사에 있는 보증금 반환 채권을 소유주단이 양도받는 조건"으로 소유주들이 임차인의 보증금을 그대로 승계(인정)해 주어야 임차인이 이탈하지 않습니다. 대신 소유주들은 그 보증금 액수만큼을 시행사에 대한 채권으로 신고해야 합니다.
2. 매출 연동형 계약 (2% 미만)
 수익률이 반토막이지만 현 상권에서 임차인이 나가는 것보다는 2%라도 유지하는 것이 이자 감당에 유리합니다.
소유주 공동 대응 협의체를 구성하고, 매출 투명하게 공유받을 수 있도록 자료제출을 승계 계약서에 명시해야 합니다. 
호실별 매출 분배 기준을 소유주 간에 미리 공증해 두어야 분쟁이 없습니다.
3. 인테리어 지원비, 4 렌트프리
8개월의 렌트프리는 기정사실로 인정하되, 시행사 계약서상 렌트프리 총 기간과 인테리어 지원비 지급 주체를 확인해야 합니다. 만약 인테리어 지원비를 시행사가 아직 임차인에게 안 줬다면, 임차인이  소유주에게 청구하지 않는다"는 면책 조항을 넣어야 합니다.
 5. 임대료 3개월
신탁사 계좌에 있다면 신탁사 및 관리인에게 "임대료 미지급으로 인한 계약해지 및 자금의 소유주 인도"를 요청해야 합니다. 법원 허가를 받으면 신탁사에서 집행가능합니다.시행사 계좌에 있댜면, 공익채권으로 협상해야 합니다.
6. 3년 동안 상권활성화 하는 기간으로 해야 합니다.

고가분양으로 인한 손해배상채권을 회생채권으로 신고하는 것을 고려해야 하겠습니다.

자세한 검토 필요하시면 문의주세요