토허제 승인 후 매도자의 계약 파기, 어떻게 대응할까요?

Question

2025년 12월 13일에 전세낀 아파트를 775백만원 매매가로 26년 8월 18일에 잔금치른걸로 부동산매매약정서를 맺고 5천만원을 보냈습니다 4개월전에 토허제 신청을 해야해서 몇일전 토허제 승인까지 났습니다. 토허제 승인나면 계약하기로 되어있는데 토허제 승인전 매도자가 시세가 올랐다고 파기해도 오천만원 물어주고라도 본인은 더 이득이라고 금액을 2500만원 올려달라고 부동산에서 연락을 받았습니다. 이럴경우 저는 곧 전세 나가야하고 그당시 집을 사서 들어갓을 금액으로 지금은 못사게되는 시세가 되서 이럴경우 어떻게 해야될지 문의드립니다.
♧ 현재 토허제는 승인난 상태입니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

어렵게 매수한 아파트의 매도인이 갑작스럽게 계약 파기를 언급하여 매우 당황스러우실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 매도인이 받은 계약금의 배액을 상환한다면 일방적인 계약 파기가 가능한 상황입니다.

1. 토지거래허가 승인과 계약의 효력
토지거래허가를 받기 전에는 유동적 무효 상태이나 허가가 승인되면 소급하여 유효한 계약이 됩니다. 따라서 현재 작성하신 매매약정서는 정상적인 법적 효력을 가집니다.

2. 이행의 착수와 매도인의 해제권
질문자님께서는 토지거래허가가 났으므로 매도인이 임의로 파기할 수 없다고 생각하실 수 있습니다. 하지만 대법원 판례에 따르면 토지거래허가를 받았다는 사실만으로는 계약의 이행에 착수한 것으로 보지 않습니다. 즉 중도금이나 잔금 일부를 지급하기 전이라면 매도인은 언제든 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

3. 향후 대응 방안
매도인이 아직 배액배상금을 지급하지 않은 상태라면 매수인 측에서 먼저 중도금 명목으로 일부 금액을 입금하여 매도인의 해제권을 차단하는 방법을 고려해볼 수 있습니다. 다만 매도인이 이미 계약 파기 의사를 명확히 통보했다면 입금하더라도 분쟁의 소지가 있습니다.

현재로서는 매도인과의 협상을 통해 금액을 조정하여 매수를 진행할지 아니면 5천만원의 위약금을 받고 계약을 종료할지 신속하게 결정하고 대응하셔야 합니다.

원하시는 방향으로 사건이 원만하고 유리하게 해결되기를 바라며, 법률적인 조력이 필요하시다면 언제든 편하게 로버스법률사무소로 문의하시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론

토지거래허가 승인이 완료된 현 시점에서 매도자의 일방적인 증액 요구나 계약 파기는 법적으로 허용되지 않습니다. 기존 계약 조건대로 이행을 강제할 수 있으며, 매도자의 요구에 응할 의무가 전혀 없습니다. 즉시 법적 조치를 통해 귀하의 권리를 보전해야 합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 계약의 확정적 유효성
토지거래허가구역 내 매매계약은 허가 전까지는 유동적 무효 상태이나, 허가가 승인되면 소급하여 확정적으로 유효해집니다. 이미 토허제 승인이 완료되었으므로 귀하의 매매계약은 완전히 유효하며, 매도자가 시세 상승을 이유로 2500만원 증액을 요구하거나 계약을 파기하는 것은 명백한 계약 위반입니다.

나. 매도자의 해제권 제한
매도자가 계약금 배액인 1억원을 상환하고 해제하려 할 수 있으나, 귀하께서 이미 토허제 신청 및 승인 절차에 협력하고 잔금 준비를 진행한 것은 이행의 착수로 평가될 수 있습니다. 이 경우 매도자의 일방적 해제권 행사 자체가 제한되며, 5천만원만 돌려주겠다는 주장은 법적 근거가 없습니다.

다. 결론
즉시 변호사 명의로 기존 계약 조건대로 이행할 것을 촉구하는 내용증명을 발송하고, 매도자가 제3자에게 매도할 위험에 대비해 부동산 처분금지가처분을 신청하여 아파트를 묶어두어야 합니다. 이후 잔금 공탁과 소유권이전등기청구소송을 통해 등기를 확보하고, 시세 상승으로 인한 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다. 전세 만료가 임박한 만큼 신속한 보전조치가 필수적입니다. 구체적인 비용이나 수임 관련 사항은 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

최이선 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 반석 대표변호사 최이선입니다.

토지거래허가 승인 이후 시세 상승을 이유로 대금 증액을 요구받아 당혹스러우실 의뢰인님의 상황에 깊이 공감합니다. 곧 이사를 앞둔 시점에서 주거 안정까지 위협받는 상황이라 고민이 많으실 것으로 보입니다.

결론부터 말씀드리면, 매도인의 증액 요구에 응하실 법적 의무는 없으며, 기존 계약대로 이행을 강제하는 방향으로 대응하실 수 있습니다.  허가 승인으로 계약은 소급하여 확정적으로 유효해집니다.

매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제하려 할 수 있으나, 토허제 신청·승인 과정 자체가 이행 착수로 평가될 수 있어 해약금 해제권 행사가 제한될 수 있습니다

먼저 내용증명으로 기존 계약 조건대로 이행을 최고하고 즉시 처분금지가처분을 신청하여 제3자 매도를 차단하는 것입니다. 이후 잔금 공탁과 소유권이전등기청구소송을 병행하시고, 시세 상승분 상당의 손해배상도 함께 검토하실 수 있습니다.

계약서상 계약금의 성격(해약금·위약금 여부), 약정 계약금 총액 등을 확인하면 보다 정교한 전략 수립이 가능합니다.

더 궁금하신 내용은 언제든지 문의 주시고, 전문변호사가 의뢰인님의 권리를 지키는 든든한 방패로 함께하겠습니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 전세가 포함된 아파트를 7억 7500만 원에 매수하기로 약정하고 5천만 원을 교부하셨습니다.
■ 최근 토지거래허가 승인이 났으나 매도인이 시세 상승을 이유로 2500만 원의 대금 증액을 요구하고 이를 거절하면 계약을 파기하겠다고 시사하는 상황입니다.

[해결 방법]
■ 대법원 판례에 따르면 토지거래허가가 승인되었더라도 매수인이 중도금이나 잔금의 일부 지급 등 이행의 착수를 하기 전이라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.
■ 여기서 가장 주요한 쟁점은 매도인이 아직 배액 상환을 현실적으로 제공하지 않았을 가능성이 크다는 것입니다. 구두로만 증액을 요구한 상태라면 의뢰인님께서 잔금의 일부를 매도인의 계좌로 송금하여 이행에 착수함으로써 매도인의 일방적인 해약 권한을 원천적으로 차단하는 방법을 적극 고려해 볼 수 있습니다.
■ 또 다른 주요 쟁점은 지급된 5천만 원의 법적 성격입니다. 전체 약정 계약금이 대금의 10% 수준이고 5천만 원이 그 일부에 불과하다면 판례상 매도인은 실제 받은 돈이 아닌 약정된 총 계약금을 기준으로 배액을 상환해야 합니다. 이러한 법리를 주장하여 매도인의 부당한 증액 요구를 방어할 수 있습니다.
■ 매도인이 일방적으로 계좌를 폐쇄하거나 이중매매를 할 위험이 존재합니다. 따라서 변호사의 조력을 통해 내용증명을 발송하고 부동산처분금지가처분 등의 법적 조치를 취하여 의뢰인님의 소유권이전등기청구권을 보전하는 것이 매우 큰 실익이 됩니다.
■ 질문에 적지 못하신 약정서의 특약 사항 등 숨겨진 내용이 더 있을 것으로 짐작됩니다. 변호사를 선임하시어 세밀한 법률 조언을 받으시고 소중한 재산권을 지키시기 바랍니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

토허제 승인까지 정상적으로 마쳤는데 매도인이 시세 상승을 이유로 일방적으로 추가 금액을 요구하는 것은 분명 잘못된 것입니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 매도인의 요구에 응할 의무는 없으며, 기존 계약대로 이행을 강제하는 방향으로 문제를 해결할 수 있습니다.

토지거래허가구역 내 매매계약은 허가 전까지는 유동적 무효 상태이지만, 허가가 나면 계약은 소급하여 확정적으로 유효해집니다. 이미 토허제 승인이 완료된 현 시점에서 계약은 완전히 유효하고, 매도인의 추가 금액 요구는 법적 근거가 없습니다. 매도인이 계약금 배액(1억 원)을 반환하고 해제권을 행사하려 하더라도, 의뢰인님께서 토허제 신청·승인 절차에 협력하고 잔금 준비를 진행하는 등 이미 이행에 착수한 것으로 볼 여지가 충분하여 해제권 행사 자체가 제한될 수 있습니다. 지금 당장 취해야 할 조치는 두 가지입니다. 1) 매도인에게 기존 계약 조건대로 이행할 것을 촉구하는 변호사 명의의 내용증명을 발송하고, 2) 매도인이 제3자에게 부동산을 처분할 우려가 있으므로 즉시 법원에 처분금지가처분을 신청하여 아파트를 묶어두어야 합니다. 이후 잔금 기일에 잔금을 공탁하고 소유권이전등기청구소송을 통해 등기를 확보하는 것이 가능하며, 시세 상승으로 인한 손해배상 청구도 함께 검토할 수 있습니다.

다만, 보다 정확한 전략을 세우기 위하여는 계약서상 계약금의 성격(해약금인지 위약금인지)이 어떻게 기재되어 있는지, 그리고 토허제 승인 전후로 의뢰인님께서 잔금 준비 등 이행에 착수한 구체적 사정이 무엇인지를 확인해야 할 것으로 보입니다.

저는 대형로펌에서 근무하며 수많은 부동산 및 민사 사건을 진행했고, 매도인의 일방적 계약 파기 시도에 맞서 의뢰인의 소유권이전등기를 확보해낸 경험이 있습니다. 의뢰인님의 절박한 상황을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

서명기 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서는 매도인의 일방적인 증액 요구나 계약 파기는 허용되기 어려운 구조이며, 계약 이행을 강제할 수 있는 단계에 들어왔을 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역 내 계약은 허가 전에는 효력이 확정되지 않은 상태지만, 허가가 나면 그 계약은 소급하여 유효하게 확정됩니다. 질문자님의 경우 이미 약정 체결과 계약금 지급이 있었고, 매도인 역시 허가 절차에 협력하여 승인을 받은 상황이므로 단순 가계약 단계로 보기 어렵습니다. 이런 상태에서 시세 상승을 이유로 가격을 올려달라고 하는 것은 계약 내용을 일방적으로 변경하려는 것으로, 이에 응할 의무는 없습니다.

또한 매도인이 계약을 깨려면 통상 계약금의 배액을 상환하는 방식이 문제되는데, 이 역시 이행에 착수하기 전에만 가능한 것이 원칙입니다. 허가 신청 및 승인 과정까지 진행된 사정은 단순 준비를 넘어 이행 단계로 평가될 여지가 있어, 배액상환 해제 자체도 제한될 가능성이 있습니다.

실무적으로는 대응 속도가 중요합니다. 우선 매도인에게 직접 내용증명을 보내 기존 약정 조건대로 이행하라는 의사를 명확히 통보해야 합니다. 동시에 매도인이 제3자에게 매도할 위험이 있다면, 부동산 처분금지가처분을 통해 권리를 묶어두는 조치가 필요합니다. 이후에도 이행을 거부하면 소유권이전등기청구소송 + 잔금 공탁 방식으로 강제 이행을 구하는 절차로 이어집니다.

추가로, 현재 시세 상승으로 인해 동일 조건의 주택을 취득하지 못하게 된 손해나 이사 지연 등 손해 역시 상황에 따라 별도로 청구를 검토할 수 있습니다.

이 사건은 단순히 계약금만 돌려받는 문제가 아니라, 계약 자체를 지킬 수 있는 구조에 가깝습니다. 따라서 매도인의 요구에 응하기보다는 권리를 보전하면서 이행을 밀어붙이는 방향으로 대응하시는 것이 중요합니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 토지거래허가구역 내 계약은 허가 승인과 동시에 확정적으로 유효해집니다. 이미 승인이 완료된 현시점에서 매도인이 일방적으로 계약을 파기하거나 대금 증액을 요구할 법적 근거는 없습니다. 매도인의 증액 요구는 계약의 구속력을 무시한 부당한 주장이며, 이에 응하실 의무가 전혀 없습니다.

【②】 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해제권을 행사하려 할 수 있으나, 이미 허가 절차에 협력하고 승인까지 마친 이상 질문자님은 이행의 착수 단계에 진입했다고 볼 수 있습니다. 따라서 매도인의 일방적인 해제 의사표시는 효력이 없으며, 계약의 이행을 강제할 수 있는 충분한 법적 권리가 질문자님께 있습니다.

【③】 지금 가장 시급한 것은 부동산 처분금지가처분을 통해 매도인이 제3자에게 목적물을 매도하지 못하도록 묶어두는 것입니다. 그 후 내용증명을 통해 계약 이행 의사를 명확히 통보하고, 소유권이전등기청구소송을 통해 계약의 완결을 이끌어내야 합니다.

✅ 본 사안의 핵심은 토허제 승인으로 인해 계약이 확정적 유효 상태에 놓였다는 점과, 매도인의 증액 요구가 계약 위반이라는 점입니다. 지금 즉시 부동산 처분금지가처분을 진행하여 목적물을 확보하고, 매도인에게 계약 준수를 최고하는 실질적인 법적 조치를 취하시길 강력히 권장합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2025년 12월 13일 전세가 낀 아파트를 매매가 7억 7천5백만원에 매수하기로 약정하고 5천만원을 지급했으며, 토지거래허가도 최근 승인된 상태로 이해했습니다. 그런데 매도인이 시세 상승을 이유로 2천5백만원 인상을 요구하거나 5천만원만 물고 파기하려 한다는 연락을 받으셨습니다. 전세 만료로 이사 일정이 촉박한 상황이라 많이 불안하고 답답하실 것이라 생각합니다.

[의견]
허가가 나면 계약은 유효하게 확정되며, 약정한 매매가가 기준이 됩니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제119조). 매도인의 일방적 금액 인상 요구는 효력이 없습니다. 매도인이 계약을 깨려면 민법 제565조에 따라 이행착수 전이어야 하고, 계약금을 배액인 1억원 반환해야 하며 5천만원으로는 해제가 성립하지 않습니다. 의뢰인님은 즉시 내용증명으로 허가 승인에 따른 이행을 최고하고, 중도금 또는 잔금 지급 준비가 완료되었음을 알리며 계좌 지정을 요구해 이행착수를 명확히 하시기 바랍니다. 불응 시 부동산 처분금지가처분으로 제3자 매도를 막고, 소유권이전등기청구소송과 함께 잔금 공탁을 병행하십시오. 추가로 민법 제390조에 따른 손해배상(거래비용, 임시거주비 등)도 검토됩니다. 계약서, 특약, 허가서, 중개인 연락 내역을 확보해 주시고, 전세 만료가 임박하므로 보전처분을 서둘러야 합니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다. 가격이나 견적은 로톡 규정상 답변이 어려우니 상담 신청을 권합니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 쉴드 이진훈 변호사 올림

이동규 변호사 · Answer

[1] 질문자님 사안은 이미 토지거래허가까지 완료된 상태라 단순 가계약 단계가 아닙니다. 매도자가 일방적으로 가격을 올리거나 계약을 깨겠다고 하는 것은 계약 위반으로 평가됩니다. 계약서에 정식 매매 약정과 계약금 지급이 있었다면, 매도자는 마음대로 철회할 수 없습니다.

[2] 매도자가 5천만 원 돌려주면 끝이라고 주장하더라도, 이는 통상적인 계약금 해제권 행사와는 다릅니다. 특히 토허제 승인을 전제로 계약이 진행된 경우라면, 이미 이행 단계에 들어간 것으로 보아 해제권 행사가 제한될 수 있고, 아니면 매도자 말대로 1억원을 달라고 요구해볼 수 있습니다.

[3] 우선 계약 이행을 요구하는 법무법인 명의의 내용증명을 보내고, 거부 시에는 소유권 이전을 강제하는 이행청구소송을 검토해야 합니다. 동시에 현재 시세 상승으로 인한 손해까지 함께 청구할 수 있습니다. 매도자의 요구에 따라 추가 금액을 지급할 필요는 없습니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

최원석 변호사 · Answer

이 사안은 매도자의 일방적 계약 파기 시도로, 질문자에게 유리한 법적 근거가 상당히 탄탄합니다.

부동산 매매약정서가 작성되고 계약금 5천만 원이 실제로 송금된 이상, 이는 법적으로 유효한 매매계약이 성립된 것입니다. 매도자가 계약을 파기하려면 받은 계약금의 배액, 즉 1억 원을 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 매도자가 5천만 원만 돌려주면 된다고 생각하는 것은 잘못된 인식입니다.

질문자가 단순히 계약금 배액 반환을 받는 것에 그치지 않고 계약 이행을 원하신다면 매도자를 상대로 소유권이전등기 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 법원에 가처분 신청을 통해 해당 부동산의 처분을 금지시켜 두는 것이 우선적으로 필요하며, 이를 통해 매도자가 제3자에게 부동산을 팔아버리는 것을 막을 수 있습니다.

또한 계약 당시 대비 시세 상승으로 인해 동일 조건의 부동산을 구매하지 못하게 된 손해, 즉 시세차익 상당의 손해배상도 청구할 수 있습니다. 전세 만기가 임박한 상황에서 이사 계획이 틀어진 데 따른 추가 손해도 청구 근거가 될 수 있습니다.

토허제 승인까지 정상적으로 진행된 상황에서 매도자가 시세 상승을 이유로 일방적으로 조건 변경을 요구하는 것은 계약 위반이 명백합니다. 지금 즉시 해당 부동산에 처분금지 가처분을 신청하고 변호인의 조력을 통해 계약 이행을 강제하는 방향으로 대응하시기 바랍니다. 추가적인 검토나 도움이 필요하시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다.

한병철 변호사 · Answer

I. 결론
이미 토지거래허가 승인이 완료된 상태에서 매도인의 일방적인 계약 파기는 법률상 허용되지 않을 가능성이 매우 높습니다. 매도인이 배액 배상을 하더라도 계약을 해제할 수 있는 권리는 이행의 착수 전까지만 유효하나, 본 사안은 토지거래허가 절차 이행과 약정서 체결을 통해 이미 계약이 확정적인 단계에 진입했다고 볼 수 있습니다.

II. 법적 쟁점
토지거래허가구역 내 토지에 대한 매매계약은 허가를 받기 전까지는 유동적 무효 상태에 있습니다. 그러나 일단 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효하게 확정됩니다. 판례에 따르면 토지거래허가 신청 절차에 협력하고 허가를 얻은 행위는 단순한 준비를 넘어 계약 이행을 위한 밀접한 행위로 해석될 여지가 큽니다. 특히 매도인이 시세 상승을 이유로 추가 대금을 요구하는 행위는 계약의 구속력을 부정하는 부당한 처사입니다.

III. 사안 분석
의뢰인께서는 2025년 12월에 약정을 맺고 계약금 성격의 5천만 원을 지급하였으며, 매도인 역시 이에 협력하여 토지거래허가까지 마쳤습니다. 이는 양 당사자 사이에 계약을 이행하겠다는 강력한 의사가 합치된 것입니다. 매도인이 배액 배상을 통한 해제권을 행사하려면 상대방이 이행에 착수하기 전이어야 하는데, 토지거래허가를 득한 현재 시점에서는 매수인이 잔금 지급을 위한 준비를 마쳤거나 허가 절차를 완료함으로써 이미 계약 이행의 단계에 들어섰다고 주장할 수 있습니다.

IV. 대응 전략
매도인의 일방적인 증액 요구를 수용할 법적 의무는 없습니다. 우선 매도인에게 계약의 유효함을 주장하며 본래 약정한 조건대로 이행할 것을 촉구하는 내용증명을 발송하십시오. 만약 매도인이 소유권 이전을 거부할 기세가 명확하다면, 즉시 법원에 부동산 처분금지가처분을 신청하여 해당 아파트를 묶어두어야 합니다. 이후 잔금 기일에 맞춰 잔금을 공탁하고 소유권이전등기 청구 소송을 통해 판결로써 등기를 가져오는 방법을 강구해야 합니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담 가능한 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득변호사입니다.
1. 핵심 요약
토지거래허가를 받지 않고 체결한 거래계약은 원칙적으로 효력이 발생하지 않지만, 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효가 되는 것으로 설명됩니다.  따라서 “25백만원 올려달라”는 요구에 응할 의무는 없고, 매도인이 이행을 거절하면 채무불이행 문제가 될 수 있습니다.  다만 계약금이 ‘해약금’ 성격이면, 매도인이 이행착수 전 계약금 배액(통상 1억원)을 제공하여 해제하려고 다툴 여지는 있습니다.

2. 관련 법리
허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 다만 허가를 전제로 한 계약은 허가 시 소급 유효로 봅니다.  또한 허가 전(유동적 무효 상태)에도 계약금 배액상환으로 해제 가능하다는 판례가 있습니다.

3. 권장 대응
중개사 통해가 아니라 매도인에게 내용증명으로 “증액 불가, 기존 계약대로 이행(잔금일·등기)”을 최고해 두십시오. 
매도인이 제3자에게 처분할 우려가 있으면, 처분금지가처분 등 보전조치를 검토할 수 있습니다. 
매도인이 “배액상환 해제”를 실제로 진행하는지(공탁 포함) 여부가 분쟁 핵심이 될 수 있으니, 계약서의 계약금 성격(해약금/위약금)과 ‘허가 나면 계약’ 문구가 “예약”인지 “이미 계약 성립”인지부터 변호사에게 점검받으시는 것이 안전합니다.