전세보증금 미반환 시 특별손해와 임차인 동시이행 기준

1. 사실관계 - 보증금/계약기간: 3억 450만 원 / 25.5.30.~26.5.29. - 주요 일정: 신규 주택 잔금(5/29), 임차권등기 신청예정(5/30), 주금공(HF) 이행청구 예정(6/29) - 특이사항: 임대인에게 특별손해(위약금 및 10% 이상 고금리 대출 이자, 중도상환수수료 등) 발생 가능성 기고지 2. 상담 요청 사항 Q1. 특별손해 청구를 위한 이행의 제공 범위 및 점유 유지 비밀번호를 넘기지 않고 "짐을 비웠으니 입금 확인 즉시 비번을 고지하겠다"는 준비 완료 통지만으로도 동시이행 의무를 다한 것인지 궁금합니다. 공사에선 보증금 지급시까지 전입을 유지하라는데, 미반환이 확실한 상태임에도 짐 일부를 꼭 빼야하는지, 혹은 명도/반환 일정이 협의된 후 이사해도 되는 것인지 등 임차인의 명도 이행 인정 기준이 알고 싶습니다. Q2. 임대인의 협박·강요에 따른 위자료 청구 임대기간 중 임에도 임대인의 사전 집 점검 요구에 직업 특성상 23시 이후 가능하다고 하자 "그 시간은 내가 못가니 계약 안해도 되냐", "당신도 계약안하면 보증금 못받지 않냐", "그런 암울한 직업이 어디있냐"는 등의 강요, 협박, 모욕성 발언을하여 불면증 등 정신적 고통이 큽니다(진료 예정). 민사상 위자료 인정 금액이 어느 정도일까요? Q3. 특별손해액(10% 이상 고금리) 인정 범위 잔금 마련을 위해 지인 또는 대부업체로부터 10% 이상의 고금리 자금을 조달해야 합니다. 사전에 "고금리 대출 실행가능성"에 대해 고지했는데, 판결시 어느 정도나 인정되는 편인가요?(이자, 설정비 등 약 1700만원 예상) Q4. 가압류 신청 범위 및 보증보험 리스크 보유중인 재산 모두 가압류를 검토 중인데, 주금공 채권양도 상태에서 현 전세지의 가압류를 진행할 경우 공사의 보증 이행 거절 리스크가 있나요? Q5. 고가 매물 등록 및 소액(500만 원) 네고 거부로 신규 계약을 파기시킨 임대인의 행위가 신의칙 위반이나 손해 확대 방지 의무 위반에 해당하는지 궁금합니다.