토지거래허가구역 내 주재원 발령 시 실거주 의무 예외 가능성은?

안녕하세요. 법무법인 평안 형사팀 팀장 변호사 최봉균입니다. 토지거래허가구역 내 아파트 매수를 고려하고 계시지만, 직업 특성상 갑작스러운 해외 주재원 발령이 있을 수 있어 실거주 의무를 이행하지 못할까 걱정되실 것 같습니다. 특히 계약 후 잔금 지급 전에 발령이 나는 경우가 가장 고민이실 텐데요. 우선 해외 주재원 발령은 실거주 의무의 예외 또는 이행 연기를 인정받을 수 있는 사유가 될 여지는 있습니다. 다만 해외 발령을 받았다는 사실만으로 자동으로 면제되는 것은 아닙니다. 토지거래허가구역 내 부동산은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조에 따라 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 다만 같은 법 시행령 제14조는 부득이한 사유가 있는 경우 이용 의무의 면제 등을 인정할 수 있도록 규정하고 있습니다. 해외 주재원 발령은 영구적인 해외이주와는 구별되므로, 가족 전원의 동반 출국 여부와 파견기간, 회사의 인사명령 등 구체적인 사정을 토대로 관할 행정청의 판단을 받아야 합니다. 특히 중요한 것은 발령 시점입니다. 소유권 취득 이후 예상하지 못한 발령이 발생했다면 부득이한 사유로 인정받는 데 유리할 수 있습니다. 반면 계약 후 잔금 지급 전에 발령이 확정되었다면 예외 인정 여부가 더욱 불확실해질 수 있습니다. 다만 잔금 전 발령이라고 해서 무조건 예외가 불가능한 것은 아닙니다. 계약과 허가 당시 실제 거주할 의사가 있었고, 이후 예측하기 어려운 인사발령이 불가피하게 이루어졌다는 점을 객관적으로 소명하는 것이 중요합니다. 따라서 계약 전 관할 구청에 관련 기준을 문의하고 가능하면 서면으로 답변을 받아두시기 바랍니다. 또한 예상하지 못한 해외 발령으로 실거주가 불가능해질 경우 계약 해제와 계약금 반환 등을 협의할 수 있도록 매매계약서에 특약을 마련하는 것이 좋겠습니다. 아울러 회사 인사규정과 발령 공문, 파견기간 및 가족 동반 출국 관련 자료를 준비하여 실제 발령 시 신속하게 예외 인정 여부를 확인하셔야 합니다.