오피스텔 반전세 계약에서 전세사기와 최우선변제 가능성은?

Question

[사건 개요]

저는 2026년 2월 23일 수원 소재 오피스텔에 대해 보증금 4,800만 원, 월세 62만 원 조건으로 반전세 계약을 체결하였습니다.

계약 체결 전 가계약금 및 계약금 명목으로 총 480만 원을 집주인에게 2회에 걸쳐 송금하였고, 이후 이사 과정에서 잔금 4,320만 원만 송금해야 했으나 착오로 보증금 4,800만 원 전액을 추가 송금하여 총 5,280만 원을 지급하게 되었습니다.

이와 관련하여 집주인과 통화까지 했음에도 불구하고, 집주인은 초과 송금된 480만 원에 대해 아무런 고지를 하지 않았습니다.

이후 정상적으로 거주하던 중, 2026년 4월 11일 해당 부동산에 대해 경매개시결정 안내문이 부착된 것을 확인하였고, 현재 수원 팔달경찰서에 고소장을 접수한 상태입니다.

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[질문사항]

1. 제 보증금은 4,800만 원인데, 최우선변제 대상 금액에 해당하는 것으로 알고 있습니다.  
   현재 상황에서 실제로 최우선변제를 받을 수 있는지 궁금합니다. 그리고 전세사기 성립이 가능한지도 궁금합니다.

2. 집주인이 이미 가계약금 및 계약금을 수령한 상태에서, 추가로 착오 송금된 480만 원에 대해 고지하지 않고 이를 사용한 경우, 횡령죄 성립이 가능한지 궁금합니다.

3. 계약 당시 공인중개사가 “최우선변제가 가능하여 안전한 물건이며, 호실도 구분등기가 되어 있어 문제 없다”고 설명하며 안심시킨 부분에 대해, 중개사의 책임 또는 처벌 가능성이 있는지 궁금합니다.

4. 최우선변제를 통해 보증금 4,800만 원을 일부 또는 전부 회수하더라도, 착오 송금된 480만 원은 별도로 반환받아야 할 것으로 보이는데, 해당 금액을 회수할 수 있는 현실적인 방법(민사소송, 형사절차 등)이 무엇인지 궁금합니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

계약 직후 경매가 개시되어 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 소액임차인 요건을 갖추셨다면 보증금 배당이 가능하며, 초과 송금액은 형사 절차를 통해 회수를 압박하셔야 합니다.

1. 최우선변제 및 사기 성립
경매개시결정등기 전 전입신고를 마쳤다면 수원 지역 기준 보증금 4800만 원은 소액임차인 최우선변제 대상에 해당할 가능성이 높습니다. 또한 계약 후 불과 두 달 만에 경매가 개시된 점은 임대인이 보증금 반환 능력이 없음을 숨긴 기망행위로 볼 여지가 있어 사기죄 성립도 가능합니다.

2. 착오송금액 횡령 성립
임대인이 착오로 초과 입금된 480만 원을 보관할 의무가 있음에도 이를 반환하지 않고 임의로 소비했다면 횡령죄가 성립할 수 있습니다.

3. 공인중개사의 책임
단순히 최우선변제권 제도를 설명한 것만으로는 처벌이 어렵습니다. 다만, 중개사가 선순위 근저당 등 권리관계나 임대인의 재정 악화 사실을 알고도 고의로 숨겼다면 공인중개사법 위반 및 손해배상 책임을 물을 수 있습니다.

4. 초과 송금액 회수 방법
임대인이 경제적 능력을 상실하여 경매까지 넘어간 상황에서, 부당이득반환 등 민사소송을 제기하더라도 승소 후 강제집행을 통한 실제 회수 실익이 매우 적습니다. 따라서 진행 중인 횡령 및 사기 형사고소 과정에서 처벌 감경을 조건으로 합의를 유도하여 돌려받는 것이 가장 현실적인 방법입니다.

지금 상황에서는 배당요구종기일을 확인하시고 기한 내에 관할 법원에 권리신고 및 배당요구를 반드시 하시는 것이 우선입니다.

어려운 시기이지만 사건이 잘 해결되어 소중한 재산을 회복하시길 바라며, 추가적인 법적 조력이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.최우선변제권 확보와 전세사기 대응
수원 지역은 과밀억제권역에 해당하며 2026년 기준 소액임차인 보호 범위 내에 있다면 보증금 4,800만 원 전액 혹은 상당 부분을 최우선변제금으로 보호받을 수 있습니다. 다만 이는 경매개시결정 등기 전까지 전입신고와 점유라는 대항력을 갖춘 경우에 한합니다. 임대차 계약 체결 후 2개월 만에 경매가 시작된 점은 임대인이 처음부터 변제 의사 없이 보증금을 편취하려 한 사기죄의 증거가 될 수 있습니다. 수사 기관에 계약 당시의 상황과 단기간 내 발생한 경매 사실을 소명하여 사기 혐의를 입증하는 데 집중해야 합니다.

2.착오 송금액에 대한 횡령죄와 회수 방법
임대인이 계약금과 보증금을 수령한 상태에서 착오로 초과 입금된 480만 원을 돌려주지 않고 소비했다면 이는 형법상 횡령죄에 해당합니다. 판례는 착오 송금된 자금에 대해 송금인과 수취인 사이에 신의칙상 보관 관계가 성립한다고 보고 있습니다. 이 금액은 임대차보호법상의 보증금이 아니므로 경매 배당으로는 회수가 어렵습니다. 따라서 형사 고소 과정에서 횡령 혐의를 추가하고 합의를 유도하거나 법원에 배상명령 신청을 하여 판결문과 동일한 효력을 얻는 것이 민사 소송보다 신속한 방법입니다.

3.공인중개사의 과실 책임과 경제적 안녕
공인중개사가 등기부등본상의 위험성을 은폐하거나 무조건 안전하다는 확답으로 계약을 유도했다면 공인중개사법 30조에 따른 손해배상 책임을 물을 수 있습니다. 중개사의 과실이 입증되면 한국공인중개사협회의 공제금을 통해 보증금 손실분을 보전받는 것이 가능합니다. 현재 피해로 심려가 크시겠지만 2026년 1인 가구 최저생계비 153만 8,543원을 참고하여 본인의 생활 기반을 먼저 살피시기 바랍니다. 법적 절차는 시간이 소요되므로 전문가의 조력을 통해 사기 및 횡령 혐의를 병행하여 임대인을 압박하는 전략이 필요합니다.

김수아 변호사 · Answer

안녕하세요. 김수아 변호사입니다. 이사하신 지 얼마 되지 않아 경매 안내문을 보게 되어 무척 당황스럽고 불안하시리라 생각됩니다.

1. 최우선변제권 및 전세사기 성립 여부
수원시는 과밀억제권역으로, 2026년 기준 보증금 1억 4,500만 원 이하 임차인은 최대 4,800만 원까지 최우선변제가 가능합니다. 의뢰인님의 보증금은 4,800만 원이므로, 경매 등기 전 전입신고와 점유를 마쳤다면 낙찰가액의 1/2 범위 내에서 전액 회수할 가능성이 매우 높습니다. 다만, 전세사기(사기죄)는 집주인이 계약 당시 변제 능력이 없었음을 속였다는 '기망 의사'가 입증되어야 하며, 경찰 수사를 통해 확인이 필요합니다.

2. 착오 송금액 480만 원의 횡령죄 성립
대법원 판례상 착오로 송금된 돈을 예금주가 임의로 소비하면 횡령죄가 성립합니다. 특히 집주인이 이미 계약금을 받았음에도 초과 송금된 사실을 묵인하고 고지하지 않은 채 사용했다면 이는 명백한 형사 처벌 대상입니다. 경찰 조사 시 이 부분을 별도의 범죄 사실로 강력히 주장하여 집주인을 압박하십시오.

3. 공인중개사의 책임
중개사가 "안전하다"며 안심시켰으나 계약 직후 경매가 개시되었다면, 선순위 근저당 등 권리관계 설명 의무 위반 가능성이 큽니다. 사기 공범 여부나 과실에 따른 행정처분 및 공제조합을 통한 손해배상 청구를 검토할 수 있으나, 최우선변제로 보증금을 전액 회수한다면 실질적인 민사상 손해액 산정이 어려울 수 있습니다.

4. 현실적인 회수 방법
보증금(4,800만 원): 법원이 정한 배당요구 종기일까지 반드시 배당요구를 신청하여 경매 절차 내에서 수령하십시오.
착오 송금액(480만 원): 이는 보증금이 아니므로 경매에서 배당되지 않습니다. 집주인을 상대로 부당이득반환청구 소송(소액사건심판)을 진행하거나, 형사 재판 과정에서 배상명령을 신청하여 판결문을 확보한 뒤 집주인의 다른 재산을 압류해야 합니다.

도움이 필요하시면 언제든지 연락주시기 바랍니다.

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 수원시 소재 주택임대차보호법상 보증금 4,800만 원은 최우선변제 구간에 해당하나, 대항력 요건을 경매개시결정 등기 전 갖추었는지와 선순위 근저당 설정 여부가 실제 배당액을 결정합니다. 임대인이 경매 사실을 은폐하고 계약을 체결했다면 사기죄 성립 요건을 충족하며, 착오 송금된 480만 원을 고지 없이 수령한 행위는 민사상 부당이득반환 의무는 물론, 형사상 횡령죄로 의율될 여지가 상당합니다.

【②】 공인중개사의 안전 강조 발언은 중개대상물 확인·설명 의무 위반의 핵심 근거가 됩니다. 단순한 과실을 넘어 임대인과 공모했거나 의도적으로 위험성을 고지하지 않았다면 민사상 손해배상뿐만 아니라 형사 책임까지 물을 수 있는 사안입니다.

【③】 착오 송금액은 형사 합의 과정에서 반환을 강제하는 강력한 압박 수단이 됩니다. 단순히 민사소송에만 의존하지 말고, 경찰 조사 단계에서 집주인의 횡령 혐의를 적극 입증하여 심리적·경제적 압박을 극대화하는 전략이 필요합니다.

✅ 최우선변제권의 실제 배당 가능액 확정과 착오 송금액에 대한 횡령 혐의 입증이 사안의 핵심입니다. 경매 배당 절차와 형사 고소 사건을 이원화하여 집주인을 압박하고, 공인중개사의 과실 책임을 결합해 회수율을 극대화하는 실질적 대응이 필요합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 임대차 및 형사 소송을 진행 중인 부동산·형사 전문 변호사입니다.

오피스텔 경매 개시로 보증금 회수를 걱정하시며, 착오 송금한 금액에 대한 형사 대응 방법까지 찾고 계신 상황이네요. 현재 수원 팔달경찰서에 고소장을 접수하셨으나, 실제 최우선변제권 확보 여부와 추가 송금액의 성격에 따라 대응 전략이 완전히 달라질 수 있습니다. 법률구조공단 상담 경험상, 이러한 유형은 단순히 피해 금액을 합산하기보다 경매 절차상 배당 순위와 형사상 기망 행위의 시점을 분리하여 판단하는 것이 안전합니다.

이번 사안은 보증금 반환이라는 민사 쟁점과 착오 송금액에 대한 형사 쟁점이 섞인 복합사안입니다. 우선순위는 경매 절차에서 최우선변제 대상이 되는 '보증금'의 범위를 확정하고, 초과 지급된 480만 원을 별도의 불법영득의사가 개입된 형사 사안으로 사안 분리하여 접근하는 것입니다. 오피스텔이 주택임대차보호법상 소액임차인 기준에 부합하더라도, 대항력 발생 시점보다 앞선 근저당이 있다면 최우선변제금액이 제한될 수 있는 함정을 주의해야 합니다. 지금은 중개사의 설명 의무 위반 여부와 집주인의 고지 의무 위반을 별개의 라인으로 분리하여 어느 쪽에서 실질적인 회수 가능성이 높은지 따져보는 편이 효율적입니다.

저의 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
먼저 등기부상 선순위 권리와 배당 요구 시점을 분석하여 최우선변제금 수령 가능 범위를 확정합니다.
초과 송금된 금액에 대해서는 횡령 또는 사기죄 성립 여부를 검토하여 압박 수단으로 활용합니다.
중개대상물 확인·설명서상 오류를 찾아내어 공인중개사 및 공제조합을 상대로 한 손해배상 청구 라인을 구축합니다.
상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론

보증금 4,800만 원은 수원시 기준 최우선변제 대상이며, 대항력 요건을 갖추셨다면 우선 배당 가능성이 있습니다. 다만 선순위 권리관계에 따라 실제 회수액은 달라질 수 있고, 착오 송금액은 별도로 회수 절차가 필요합니다.

2. 쟁점별 검토

가. 최우선변제권 및 전세사기 성립 가능성
수원시는 과밀억제권역으로 보증금 1억 4,500만 원 이하 임차인은 최대 4,800만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 다만 경매개시결정 등기 전까지 전입신고와 주택 인도로 대항력을 갖추고, 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 전세사기는 집주인이 계약 당시 채무초과 상태이거나 경매 진행을 알면서도 이를 숨기고 계약했다면 성립 가능성이 있으므로, 현재 진행 중인 형사고소에서 이 부분을 명확히 주장하셔야 합니다.

나. 착오 송금액에 대한 횡령 및 회수 방법
초과 송금된 480만 원을 집주인이 인지하고도 고지하지 않고 사용했다면 점유이탈물횡령죄 또는 횡령죄 성립 가능성이 있습니다. 현재 고소사건에서 이 부분도 함께 조사받도록 요청하시고, 형사 합의 과정에서 반환 조건으로 활용할 수 있습니다. 민사적으로는 부당이득반환청구소송을 통해 회수를 시도할 수 있으나, 집주인의 재산 상태를 고려해야 합니다.

다. 공인중개사의 책임
중개사가 선순위 권리관계를 제대로 설명하지 않았거나 근거 없이 안전하다고 안심시킨 행위는 중개대상물 확인·설명 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 계약 당시 설명 내용과 자료를 확보하여 중개사와 중개업협회를 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 구체적인 비용과 절차는 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

정진열 변호사 · Answer

1. 최우선변제권 및 전세사기 성립 여부
수원시는 '수도권정비계획법'상 과밀억제권역에 해당합니다. 2024년 기준 보증금이 1억 4,500만 원 이하인 임차인은 4,800만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다. 단, 대항력(주택 인도 + 전입신고)을 경매개시결정 등기 전까지 갖추고 배당요구 종기일까지 유지해야 합니다. [1, 5]
전세사기 성립: 집주인이 계약 당시 이미 채무 초과 상태였거나, 경매가 곧 진행될 것을 알면서도 이를 속이고 계약을 체결했다면 사기죄 성립 가능성이 있습니다. 경찰 수사를 통해 집주인의 기망 의사가 밝혀져야 합니다. 
 
2. 착오 송금액(480만 원)에 대한 횡령죄
송금 절차의 착오로 인해 입금된 돈을 임의로 인출하여 소비한 경우 점유이탈물횡령죄 또는 횡령죄가 성립할 수 있습니다. 
집주인이 초과 송금 사실을 인지하고도 고지하지 않고 반환을 거부하거나 소비했다면, 이 부분을 명확히 적시하여 형사 처벌을 구할 수 있습니다. 현재 고소사건에서 이부분도 조사관에게 얘기해보세요

3. 공인중개사의 책임
중개사가 해당 건물의 선순위 권리관계(근저당 등)를 제대로 설명하지 않았거나, 무조건 안전하다고 안심시킨 행위는 중개대상물 확인·설명 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이 경우 중개사와 중개사협회를 상대로 손해배상청구가 가능합니다. 어떤 근거로 그렇게 말했는지가 파악되어야 합니다. 
형사 책임: 만약 중개사가 임대인의 사기 행각에 적극 가담했다면 사기 공범이 되나, 명확한 증거가 밝혀져야 합니다.

4.  현재 진행 중인 형사 절차에서 집주인이 처벌 수위를 낮추기 위해 합의를 시도할 때, 480만원의 반환을 합의 조건으로 내걸 수 있습니다. 아니면 민사소송을 고려해 보셔야 하겠습니다.

도움이 필요하시면 상담을 요청하여 주시기 바랍니다.

윤관열 변호사 · Answer

계약 후 곧바로 경매가 진행된 상황이라면 보증금 보호 여부는 최우선변제 요건 충족 여부에 따라 달라지며, 대항력과 확정일자 등을 갖춘 상태라면 일정 금액 범위 내에서 우선 변제를 받을 가능성은 있습니다. 다만 지역별 기준금액과 선순위 권리관계에 따라 실제 회수 금액은 달라질 수 있어 전액 보장이 되는 것은 아니며, 임대인의 재정 상태와 경매 배당 구조를 함께 확인해야 합니다. 또한 계약 당시부터 변제 능력이 없는 상태에서 임차인을 유인한 정황이 입증된다면 전세사기 성립 가능성도 검토될 수 있습니다.

초과 송금된 480만 원과 관련해서는 단순 실수로 송금된 금원을 임대인이 인지하고도 반환하지 않았다면 부당이득 반환 문제는 명확히 발생하며, 사안에 따라 횡령 여부가 문제될 수 있으나 형사적으로는 고의성과 보관관계 인정 여부가 쟁점이 됩니다. 따라서 현실적으로는 민사상 반환청구가 우선적인 방법이 됩니다.

공인중개사의 설명 부분은 단순 의견이 아니라 중요한 사실을 잘못 안내했거나 위험 요소를 알면서도 고지하지 않았다면 손해배상 책임이 인정될 여지가 있습니다. 다만 일반적인 설명 범위를 넘는 고의·과실이 입증되어야 하므로 계약 당시 설명 내용과 자료를 확보하는 것이 중요합니다.