부당이득청구소송과 담벼락 철거 의무에 대한 법적 문의

Question

주택에 인접한 땅이 있음(주택 구입 전부터 있었던 땅) 해당 땅 주위로 담벼락이 세워져 있는 상태였음(피고가 세운 담벼락이 아님) 
해당 땅은 본인 주택을 통과하여야만 하는 땅으로 주변에 통로가 없는 구조임
해당 땅이 2년전 경매로 넘어갔고 작년에 낙찰 받은 사람이 있음
낙찰자로부터 갑자기 우편으로 매매 의뢰서를 받음
땅을 구입할 의사가 있어서 연락하지 않음(약 7평땅)
매매의뢰서를 받고 1주일 뒤 갑자기 소장이 날라옴(부당이득청구소송건)

해당 소장 내용
피고가 담벼락을 세워서 이 땅에 출입 불가함(피해를 주었다)
법원경매시 받은 감정서로 연 13% 지료를 청구하겠다(구입시점부터 현재까지)

본인은 해당 담벼락을 세우지도 않았고(위성사진으로 확인할 수 있음)
다만 해당 땅은(이전주인부터 약 20년간 텃밭으로 사용함) 텃밭으로 사용하였음(판매용이 아님)

질문사항
담벼락은 피고가 설치한 것이 아닌 상태여서 철거할 의무도 없다고 생각하는데 맞을까요?
그리고 법원 감정평가서를 기준으로 연 13% 지료 청구가 너무 과하다고 생각이 드는데 이 정도 금액을 요구 할 수 있는 지 궁금합니다.
 그리고 소장을 받고 바로 텃밭을 정리하였는데 그때까지만 지료를 지불하면 되는지 궁금합니다.

감사합니다.

민경남 변호사 · Accepted Answer

의뢰인님께서 주택 인접 토지와 관련하여 갑작스럽게 소장을 받으시어 당혹스러우실 상황이라고 판단합니다. 원고는 의뢰인님께서 담벼락을 설치하여 토지 출입을 방해했다고 주장하며 그 책임을 묻고 있으나 위성사진 등 명백한 객관적 증거를 통해 의뢰인님께서 해당 시설물을 설치하지 않았다는 사실을 입증할 수 있으므로 철거할 법적 의무가 없습니다. 담벼락 설치 주체가 아니라는 점을 명확히 소명하여 부당한 철거 요구에서 벗어나는 것이 이번 소송 방어의 핵심 출발점입니다.

원고가 청구한 연 13퍼센트 비율의 지료는 통상적인 법원 지료 감정 기준을 크게 웃도는 매우 과도한 수준이므로 재판 과정에서 정식 지료 감정을 거쳐 청구 금액을 대폭 삭감할 수 있습니다. 또한 타인의 토지를 텃밭으로 사용한 부분에 대하여 낙찰자가 소유권을 취득한 시점부터 의뢰인님께서 텃밭을 정리하여 사용을 중단한 시점까지만 부당이득 반환 의무가 성립하므로 그 이후의 지료 청구는 전부 기각시킬 수 있습니다. 부동산 분쟁에 특화된 변호사 조력을 구하여 원고의 과장된 청구 금액을 최소화하고 실제 사용 기간에 국한된 합리적인 금액만 인정되도록 적극적으로 대응하셔야 합니다.

소송 초기 단계에서 상대방의 억지 주장을 반박할 수 있는 객관적인 증거를 신속하게 수집하고 제출하여 재판부를 설득하는 과정이 매우 중요합니다. 무리한 요구에 일방적으로 끌려다니지 않고 의뢰인님께 유리한 사실관계를 법리적으로 정확하게 포섭하여 방어하면 충분히 원하시는 결과를 얻으실 수 있습니다. 소중한 미래를 지키기 위해 체계적이고 꼼꼼한 법적 대응을 준비하도록 하겠습니다. 형사와 민사 사건에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 제시해 드릴 수 있으니 도움이 필요하시면 언제든지 연락주세요.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 소장 송달로 많이 당황스러우셨을 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면, 담벼락 철거 책임은 방어할 수 있으나 텃밭 사용에 대한 부당이득 반환 책임은 일부 인정될 수 있으며, 상대방이 청구한 13%의 지료는 법원을 통해 대폭 감액할 수 있습니다.

1. 담벼락 철거 의무 및 통행 방해 반박
담벼락을 직접 설치하지 않으셨으므로 원칙적으로 철거할 법적 의무가 없습니다. 과거 위성사진 등 객관적인 자료를 증거로 제출하여 피고가 통행을 방해할 목적으로 인위적인 시설물을 축조한 것이 아님을 입증하셔야 합니다.

2. 연 13% 지료 청구의 부당성과 감액
상대방이 임의로 산정한 연 13%의 지료 비율은 법적으로 타당하지 않으며 실무상으로도 매우 과다한 금액입니다. 재판 과정에서 법원이 지정하는 감정인을 통해 해당 토지의 실제 이용 현황에 맞는 적정 임대료를 다시 감정받아 청구 금액을 크게 줄일 수 있습니다.

3. 부당이득 반환 기간의 특정
상대방 땅을 텃밭으로 사용한 사실이 있다면 그 기간 동안의 지료 상당액은 부당이득으로 반환할 책임이 있습니다. 다만 점유를 마친 시점까지만 반환 의무가 있으므로, 소장을 받은 직후 텃밭을 정리한 사진을 제출하여 낙찰자의 소유권 취득일부터 텃밭을 비운 날까지만 지불하겠다고 특정하시면 됩니다.

지금 상황에서는 위성사진과 텃밭을 정리한 현장 사진을 취합하여, 소장 부본을 송달받은 날로부터 30일 이내에 상대방의 과도한 청구를 반박하는 답변서를 법원에 제출하시는 것이 가장 우선입니다.

소송이 부당한 금전적 손해 없이 원만하게 잘 방어되기를 바라며, 답변서 작성 등 소송 진행에 추가적인 법률 조력이 필요하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

김영호 변호사 · Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.

담벼락 철거 의무와 부당이득 청구 범위, 두 가지 모두 충분히 다툴 수 있는 여지가 있습니다.

1. 담벼락 철거 의무 여부
직접 설치하지 않은 담벼락에 대해 철거 의무는 원칙적으로 없습니다. 판례는 건물 소유자가 아닌 단순 점유자에게는 퇴거를 요구할 수 있을 뿐, 철거 의무까지 부담시킬 수 없다고 봅니다. 위성사진 등으로 설치 주체가 본인이 아님을 입증하면 철거 청구는 기각될 가능성이 높습니다.

2. 연 13% 지료 청구의 적정성
법원 감정평가서 기준 연 13%는 통상적인 토지 임료 수준을 크게 초과합니다. 판례는 토지 점유로 인한 부당이득액은 실제 임료 상당액을 기준으로 산정해야 한다고 보므로, 별도 감정을 신청하여 적정 임료를 다시 산정받는 것이 유리합니다.

3. 지료 지급 기간
소장을 받은 후 텃밭을 정리하고 점유를 종료했다면, 그 시점까지만 부당이득 반환 의무가 발생합니다. 다만 낙찰자가 소유권을 취득한 시점부터 점유 종료 시점까지의 기간에 대한 임료 상당액은 지급해야 할 수 있습니다.

4. 지금 취할 수 있는 대응방안
담벼락 설치 주체 입증, 적정 임료 감정 신청, 점유 종료 시점 확정이 핵심 쟁점입니다. 청구 금액을 상당 부분 줄일 수 있는 구체적인 답변서 작성 전략은 상담 주시면 바로 안내해 드리겠습니다.

서명기 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 이 사안은 철거 책임은 제한적으로 다툴 수 있고, 핵심은 부당이득(지료) 범위를 얼마나 줄이느냐에 있습니다.

우선 담벼락 부분은 질문자님이 직접 설치하지 않았고 기존부터 존재했다는 점이 입증된다면, 단순히 그 사정만으로 철거의무가 인정될 가능성은 크지 않습니다. 다만 법원은 “누가 설치했는지”와 별도로 “현재 점유 상태에서 그 담장이 토지 이용을 방해하고 있는지”도 함께 보므로, 철거 책임이 전혀 없다고 단정하기보다는 방어 논리로 구성하는 것이 필요합니다.

다음으로 부당이득 부분은 인정될 가능성이 있습니다. 타인의 토지를 허락 없이 사용했다면 실제 수익이 없더라도 “사용 자체”로 이익이 있다고 보아 지료 상당액을 반환해야 하는 구조이기 때문입니다. 다만 중요한 점은 범위입니다. 질문자님께서 텃밭을 정리하고 사용을 중단하였다면, 원칙적으로 그 시점까지만 지료가 인정될 가능성이 있습니다. 따라서 사용 종료 시점을 명확히 입증하는 것이 매우 중요합니다.

지료율과 관련하여 상대방이 주장하는 연 13%는 그대로 인정될 가능성이 낮습니다. 실무에서는 감정 절차를 통해 토지의 실제 이용 상태, 위치, 임대 가능성 등을 반영하여 합리적인 수준으로 다시 산정되며, 특히 텃밭과 같은 비영리적 이용의 경우 낮은 수준으로 조정되는 경우가 많습니다. 따라서 이 부분은 적극적으로 다툴 여지가 있습니다.

정리하면, 이 사건의 대응 핵심은 담벼락 설치자가 아니라는 점을 입증하여 철거 책임을 축소하고, 텃밭 사용 기간을 최대한 제한하며, 과도한 지료율을 감액시키는 방향으로 전략을 잡는 것입니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

질문자님의 사안은 인접 토지를 텃밭으로 사용해 온 것에 대하여 경매 낙찰자가 부당이득반환을 청구한 경우로서 담벼락 철거 의무와 지료의 적정성이 핵심 쟁점입니다.

먼저 담벼락 철거 의무에 대해 말씀드리면 질문자님께서 해당 담벼락을 설치하지 않으셨고 주택 구입 이전부터 이미 존재하고 있었다면 질문자님에게 철거 의무는 없습니다. 담벼락의 철거를 구하려면 원고가 그 담벼락을 질문자님이 설치하였거나 질문자님의 소유라는 점을 입증해야 하는데 위성사진 등으로 질문자님이 설치한 것이 아님을 확인할 수 있다면 이 부분은 충분히 다투실 수 있습니다. 다만 담벼락이 누가 설치했는지와 별개로 질문자님이 해당 토지를 텃밭으로 사용한 사실 자체는 타인의 토지를 권원 없이 점유 사용한 것에 해당하므로 그 부분에 대한 부당이득반환 의무는 발생할 수 있습니다.

지료 산정과 관련하여 연 13%는 상당히 과도한 청구입니다. 실무에서 토지 무단점유에 대한 부당이득은 통상 해당 토지 가액의 연 5% 내외를 기준으로 산정하는 것이 일반적이며 토지의 위치나 이용 상황 등에 따라 달라질 수 있지만 영리 목적이 아닌 텃밭 사용의 경우에는 더 낮게 인정되는 경향이 있습니다. 따라서 원고가 감정평가서를 근거로 연 13%를 주장하더라도 법원이 그대로 인용할 가능성은 낮고 질문자님께서 답변서에서 지료율이 과다하다는 점을 적극적으로 다투셔야 합니다.

부당이득의 반환 범위는 질문자님이 실제로 해당 토지를 점유 사용한 기간에 한정됩니다. 소장을 받고 텃밭을 정리하여 점유를 해제하셨다면 그 시점까지의 부당이득만 반환하시면 되므로 텃밭을 정리한 날짜를 사진 등으로 기록해 두시는 것이 중요합니다. 답변서 제출 시 담벼락은 질문자님이 설치한 것이 아니라는 점과 지료율이 과다하다는 점 그리고 현재 점유를 해제하였다는 점을 명확히 주장하시기 바랍니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다.

이지훈 변호사 · Answer

안녕하세요, 갑자기 소장을 받으시고 당혹스러우실 텐데 상황을 차분히 정리하면 충분히 방어하실 수 있는 사안입니다.

(1) 상담 전 증거 수집
받으신 소장 사본, 해당 토지 및 주택 등기부등본, 위성사진(담벼락이 본인 설치가 아님을 증명), 텃밭 사용 이력 관련 사진이나 증언, 소장 수령 후 텃밭 정리한 날짜 확인 자료, 법원 경매 감정평가서(상대방이 제출한 것) 등을 정리해두시기 바랍니다.

(2) 법리 검토
담벼락은 본인이 설치한 것이 아니므로 철거 의무가 없습니다. 위성사진 등으로 이를 입증하시면 됩니다. 지료 청구에 대해서는, 타인 토지를 권원 없이 사용한 경우 부당이득 반환 의무가 발생하나 연 13%는 과도한 청구입니다. 통상 감정평가액의 5% 내외가 적정 지료로 인정되며, 텃밭 정리 완료 시점까지만 지료를 부담하시면 됩니다. 답변서 제출기한이 있으므로 신속하게 상담 예약 주시면 답변서 작성과 방어 전략을 구체적으로 안내드리겠습니다.

안병찬 변호사 · Answer

1. 상담자가 담벼락을 설치한 경우가 아니라면 상담자에게 철거의무가 없습니다.

2. 부당이득반환의무는 인정될 수 있지만 합리적인 금액으로 인정될 수 있도록 적극 대응할 필요 있습니다.

3. 유선 등으로 연락 또는 변호사 사무실 내방하여 상담 후 사건 진행하세요.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님 주택을 통과해야만 진입 가능한 인접 토지가 경매로 낙찰되었습니다.
■ 낙찰자가 토지 매수를 제안했으나 응하지 않자 담벼락 설치로 인한 출입 방해 및 연 13%의 지료를 청구하는 소송을 제기한 상황입니다.
■ 의뢰인님은 담벼락을 설치하지 않았으나 이전 주인부터 약 20년간 해당 토지를 텃밭으로 점유하여 사용하셨습니다.

[해결 방법]
■ 담벼락 설치 부분은 위성사진 등 객관적 자료를 통해 의뢰인님이 축조하지 않았음을 입증하여 철거 및 관련 책임을 방어할 수 있습니다.
■ 원고가 청구한 연 13%의 지료는 일방적인 주장에 불과하며 소송 과정에서 법원이 지정한 감정인의 평가 결과에 따라 훨씬 낮은 금액으로 조정될 가능성이 높습니다.
■ 텃밭 사용을 중단하고 원상 복구한 시점까지만 부당이득이 인정되나 이를 법리적으로 입증할 명확한 증거 제출이 필요합니다.
■ 저희가 유사 사안을 다수 수행하며 파악한 중요 쟁점으로는 주위토지통행권 분쟁이 있습니다. 맹지인 토지의 특성상 원고가 향후 의뢰인님의 토지를 통과하겠다는 통행권을 주장할 여지가 크며 이에 대한 선제적 대비가 필수적입니다.
■ 본 소송은 단순한 과거 지료의 문제를 넘어 향후 의뢰인님 주택의 거주 환경과 재산권 보호에 직결되는 사안입니다.
■ 일반인이 홀로 법원 감정 절차에 대응하고 상대방의 복합적인 법적 공세를 방어하기는 쉽지 않습니다. 경험 많은 전문 변호사를 선임하여 상대방의 과도한 청구를 기각시키고 향후 발생할 수 있는 통행권 문제까지 일거에 해결하시는 것이 경제적이고 안전한 방법입니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

신상의 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신의 편, 편율 법률사무소의 대표변호사 신상의입니다.

오랜 기간 평온하게 사용하던 땅이 경매로 낙찰된 후 갑작스러운 소송을 당해 많이 당황스러우셨을 것으로 생각됩니다. 문의하신 세 가지 쟁점에 대해 정리해 드립니다.

1. 담벼락 철거 의무 여부
담벼락을 직접 설치하지 않았고 소유권도 없다면 원칙적으로 철거할 의무는 없습니다. 위성사진 등을 통해 담장이 질문자님의 매수 전부터 존재했다는 점을 입증한다면 철거 청구에 대해 충분히 방어할 수 있습니다. 다만 해당 담장이 질문자님의 토지 이용에만 배타적으로 기여하고 있는지 등 구체적인 점유 형태를 살펴볼 필요는 있습니다.

2. 연 13% 지료 청구의 적정성
상대방이 주장하는 연 13%의 수익률은 법원 실무와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 통상적인 지료는 감정 절차를 통해 결정되는데, 대개 1%에서 5% 사이에서 책정되는 경우가 많습니다. 재판 과정에서 임료 감정을 신청하여 합리적인 수준으로 금액을 낮추는 대응이 가능합니다.

3. 지료 지급 기간의 산정
부당이득은 실제로 토지를 점유하여 이익을 얻은 기간에 대해서만 발생합니다. 소장을 받고 텃밭을 정리하여 사용을 중단했다면 해당 시점까지만 지료를 지불하면 됩니다. 점유가 종료되었다는 사실을 증명하기 위해 정리된 현장 사진을 찍어두고 상대방에게 점유 해제 사실을 알리는 것이 유리합니다.

법률전문가의 도움을 받아 질문자님의 바람이 이루어져 조속히 일상이 회복되기를 기원합니다. 추가적인 문의사항이나 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

정준현 변호사 · Answer

토지 소유자가 변경된 경우 점유 중인 토지에 대한 부당이득반환 의무가 발생하며 담벼락의 설치 주체와 관계없이 현재 그 부지를 독점적으로 사용하고 있다면 철거 책임이 귀속될 수 있습니다. 피고가 직접 담벼락을 설치하지 않았더라도 해당 담장으로 인해 타인의 토지 이용을 방해하며 실질적 이익을 얻고 있다면 민사상 방해배제 의무에 따라 철거 청구의 대상이 됩니다.
형사적 쟁점은 없으나 토지를 20년간 텃밭으로 점유해온 사실은 부당이득 반환 범위를 결정하는 핵심 근거가 되므로 법리적인 대응이 필요합니다.

지료 산정의 기준이 되는 연 13%의 이율은 통상적인 법원 감정 결과나 판례에 비추어 볼 때 과다하게 청구된 금액으로 판단되므로 적극적인 다툼이 필요합니다. 부당이득은 실질적인 점유가 종료된 시점까지만 발생하므로 텃밭을 정리하고 점유를 해제했다면 그 이후의 지료 청구에 대해서는 방어권을 행사할 수 있습니다.

상대방의 과도한 청구에 대해 감정평가 결과의 적정성을 논박하고 점유 시점과 범위를 명확히 확정하기 위해 전문 변호사의 조력을 받아 대응하시기 바랍니다.
상담 예약을 남겨주시면 구체적인 안내를 돕겠습니다.

김경숙 변호사 · Answer

1. 담벼락 철거 의무 여부

담벼락 철거는 그 소유자(또는 법률상 사실상 처분권자)에게만 철거처분권이 있습니다. 질문자님은 담벼락을 설치하지 않았고, 소유자도 아니라면 철거할 의무가 없습니다. 위성사진 등을 통해 질문자님이 담벼락을 설치 하지 않았다는 점을 소명할 준비를 하시기 바랍니다. 추가하여 인근 주민 진술 등을 확보하셔도 좋습니다.

2. 연 13%의 지료 청구

감정평가서는 감정목적을 위해서만 사용할 수 있는 것입니다. 확실한 것은 법원에 임료감정 신청을 통해서 산정되어야 하며, 연 13%는 통상적인 지료 산정 기준에 비해 현저히 높은 수준으로 보입니다.

3. 지료 지급 기간

실제로 해당 토지를 점유, 사용한 기간에 대해서만 부당이득 반환의무가 발생합니다. 따라서 질문자님이 사용을 중단한 이후에는 더이상 부당이득이 발생하지 않는다 할 것입니다. 텃밭 사용 중단에 관한 소명 자료를 확보하셔서 대비하시기 바랍니다.

추가로 궁금하거나 도움이 필요하면 프로필 사진을 통해 언제든 연락주시기 바랍니다. 힘껏 도와드리겠습니다.

이민철 변호사 · Answer

갑작스러운 소장 송달로 인해 많이 당황스러우셨을 것으로 생각합니다. 질문자님께서 처한 상황은 경매를 통해 진출입로가 없는 맹지를 저가에 낙찰받은 후 인접 토지 소유자에게 고가에 매수를 압박하기 위해 제기하는 전형적인 형태의 소송일 가능성이 있습니다.

우선 담벼락 철거 의무와 관련하여 해당 시설물을 질문자님께서 직접 설치하지 않으셨다는 점을 과거의 위성사진 등 객관적 증거로 소명하신다면 철거 책임에서 벗어나실 수 있는 여지가 있습니다. 다만 철거 의무와는 별개로 해당 토지를 텃밭으로 점유하고 사용하신 기간에 대해서는 법률상 원인 없는 이익을 얻은 것으로 보아 부당이득 반환 의무가 성립할 수 있습니다.

원고가 청구한 연 십삼 퍼센트의 지료는 상대방 측의 일방적이고 과도한 주장에 불과할 가능성이 높습니다. 실무상 소송 단계에서의 지료는 경매 당시의 감정가가 아니라 법원이 지정하는 객관적인 임료 감정 절차를 통해 새롭게 산정되며 텃밭으로 사용된 토지의 경우 통상적으로 훨씬 낮은 한 자릿수 비율의 지료가 인정되는 것이 일반적입니다.

또한 소장을 받으신 직후 텃밭을 정리하신 조치는 긍정적인 대응입니다. 부당이득은 실질적으로 타인의 토지를 점유하고 사용한 기간에 대해서만 성립하므로 사용을 중단하고 원상태로 복구한 시점 이후부터는 지료 지불 의무가 중단될 수 있습니다. 다만 해당 토지가 질문자님의 주택을 통과해야만 진입할 수 있는 구조라면 원고 측에서 여전히 질문자님이 배타적으로 점유하고 있다는 주장을 이어갈 여지가 있으므로 텃밭을 정리한 사진을 남기거나 출입을 방해하지 않는다는 취지의 내용증명을 발송하여 점유를 종료했다는 사실을 명확히 증명하는 과정이 필요합니다.

상대방의 궁극적인 목적은 소송에서의 판결보다는 질문자님께 토지 매수를 압박하는 데 있을 수 있으므로 청구 금액에 지레 겁을 먹기보다는 변호사와 함께 소장 내용을 면밀히 검토하시어 감정 절차 및 방어 논리를 체계적으로 준비해 보시기를 권유해 드립니다.

권민정 변호사 · Answer

말씀하신 상황에서 핵심은 다음과 같습니다. 담벼락은 본인이 설치한 것이 아니므로 철거 의무가 없습니다. 부당이득청구로 주장된 연 13% 지료는 과도하며, 실제 텃밭 사용 목적과 기간을 고려하면 법원이 이를 그대로 인정할 가능성은 낮습니다. 또한, 소장을 받은 뒤 텃밭을 정리한 시점까지만 지료를 인정하는 것이 합리적입니다. 위성사진, 사진 등 증거를 통해 “담벼락 설치자는 본인이 아님”과 “사용 방해 기간 한정”을 입증하는 것이 중요합니다. 보다 구체적인사실관계를 바탕으로 상세한 상담을 거쳐 대응하시기를 권해드립니다.

김연주 변호사 · Answer

갑작스러운 소장을 받으셔서 많이 당황스러우셨을 상황으로 보입니다. 다만 현재 사안은 전체 청구가 그대로 인정되기보다는 일부 쟁점별로 조정될 가능성이 있는 구조입니다.

우선 담벼락 부분은 질문자님이 직접 설치하거나 관리해온 사실이 없다면 곧바로 철거의무까지 인정되기는 쉽지 않습니다. 다만 그 담벼락으로 인해 해당 토지 이용이 제한된 상태에서 장기간 텃밭으로 사용해 왔다면, 설치 주체와 별개로 점유에 따른 부당이득 책임은 문제될 수 있습니다. 결국 쟁점은 철거 자체보다는 점유로 인한 이익 반환 범위로 좁혀질 가능성이 큽니다.

지료 부분은 상대방이 주장하는 연 13% 수익률이 그대로 인정될 가능성은 높지 않습니다. 실무에서는 인근 임대료 수준과 토지의 실제 이용 상태를 기준으로 다시 산정하는 경우가 일반적이고, 특히 외부 출입이 어려운 구조라면 그 가치가 제한적으로 평가되어 감액 여지가 충분합니다.

또한 이미 텃밭을 정리하고 점유를 종료했다면 그 이후 기간까지 계속 지료가 인정되지는 않습니다. 결국 언제부터 언제까지 어떤 방식으로 사용했는지를 명확히 정리해 제출하는 것이 핵심입니다. 위성사진이나 과거 자료를 통해 담벼락이 기존 상태였다는 점과 사용 범위를 최대한 좁히는 방향으로 대응하는 것이 유리합니다.

본 법무법인은 부당이득 반환청구 및 토지 점유 분쟁에서 지료 감액과 책임 범위 축소를 중심으로 실질적인 대응을 진행하고 있습니다. 관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
1. 담벼락 철거 의무
담벼락을 피고가 설치하지 않았다는 사정만으로 곧바로 “철거의무가 없다”고 단정하기는 어렵습니다. 
다만 현 소송이 ​부당이득(사용이익) 청구인지​, 별도로 ​방해제거(담장 철거) 청구까지 포함하는지​에 따라 결론이 달라질 수 있어, 
소장 청구취지에 ‘철거’가 있는지부터 확인하셔야 합니다. (현재 확보된 근거문서만으로는 철거의무 법리를 특정해 단정하기 어렵습니다.)

2. 연 13% 지료 청구의 타당성
타인 토지를 법률상 원인 없이 사용하면 통상 ​차임(임료) 상당액​이 부당이득으로 문제됩니다. 
임료는 감정으로 산정하되 기대이율(수익률)은 국공채이율·대출금리·시중금리·국공유재산 대부료율 등을 종합해 정하도록 설명됩니다. 
실무상 법원 감정에서 1~5%대가 사용된 사례들이 보이고(1%, 2.5%, 4%, 5% 등), 13%는 다툼 여지가 큰 편이므로 법원 감정촉탁 및 감정에 대한 반박(현황이 ‘텃밭’, 거래·임대시장 부재 등)을 검토할 만합니다.

3. 언제까지 지료를 부담하는지
부당이득은 ​점유·사용한 기간​에 대응하여 발생하므로, 텃밭 사용을 중단하고 토지를 반환(점유 상실)했다면 원칙적으로 그 시점 이후분까지는 청구되기 어렵습니다.  다만 실제로 ‘인도/점유종료’가 언제로 인정될지가 쟁점이 될 수 있어, 정리·반환 사실(사진, 내용증명, 출입·사용 중단 정황)을 증거로 남기시는 것이 좋습니다.

추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

이동규 변호사 · Answer

[1] 담벼락 철거의무는 질문자님에게 바로 인정되기 어렵습니다. 담장이 질문자님이 설치한 것이 아니고 단순히 기존 상태였다면, 원칙적으로 설치자나 현재 소유자가 문제됩니다. 다만 그 담장 때문에 토지 사용을 계속 점유·이익 취득한 사실이 있다면, 철거가 아니라 사용에 따른 부당이득 반환 문제입니다.

[2] 텃밭 사용 부분은 부당이득 성립 가능성이 있습니다. 소유자 허락 없이 타인 토지를 사용했다면 실제 수익 여부와 무관하게 사용이익 자체로 지료 상당액을 반환해야 합니다. 다만 기간은 실제 점유 및 사용한 기간까지만 인정됩니다. 이미 정리했다면 그 시점 이후는 제외됩니다.

[3] 연 13% 지료는 그대로 인정될 가능성은 낮습니다. 법원은 통상 인근 시세, 공시지가, 이용상태를 기준으로 합리적인 지료를 다시 산정합니다. 경매 감정서 수치만으로 그대로 인정되는 경우는 드뭅니다.

[4] 중요한 방어 포인트는 세 가지입니다. 담장 설치자가 아니라는 점, 사용 기간을 최대한 축소하는 점, 지료 수준이 과도하다는 점입니다. 특히 위성사진이나 과거 자료로 기존 상태였다는 점을 입증하면 유리합니다.

[5] 정리하면 철거 책임보다는 지료 문제로 좁혀지고, 금액도 상당히 낮아질 가능성이 있습니다. 지금은 사용기간과 실제 이용 정도를 중심으로 답변서를 준비하셔야 합니다.

가장 합리적인 비용으로 민사 소장 답변서 작성 조력을 진행하고 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 갑작스러운 소장을 받으셔서 많이 당황스러우셨을 의뢰인의 마음에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

의뢰인께서 질문하신 세 가지 쟁점에 대한 대응 방법을 정리해 드립니다.

1. 담벼락 철거 의무 여부

의뢰인께서 담벼락을 직접 설치하지 않으셨다는 점을 위성사진 등 객관적 자료로 입증하신다면, 원고의 철거 청구를 방어하실 수 있을 것으로 보입니다.

2. 연 13% 지료 청구의 타당성

원고가 임의로 주장하는 연 13%의 지료는 다소 과도한 수치라고 생각합니다. 소송에서 법원의 임료 감정 절차를 거치게 되면, 경매 감정가가 아닌 실제 텃밭 용도에 맞는 훨씬 낮은 지료로 감액될 수도 있습니다.

3. 텃밭 정리 이후의 지료 지불 의무

부당이득은 실질적으로 토지를 점유하고 이익을 얻은 기간에 대해서만 성립합니다. 소장을 받으신 직후 텃밭을 정리하여 사용을 중단하셨다는 사실을 잘 소명하신다면, 원칙적으로 그 시점까지만 지료를 부담하는 방향으로 방어할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 토지 구조상 원고의 출입이 불가능한 상태가 지속된다면 법리적으로 점유 여부에 대한 다툼의 여지가 남을 수도 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.