방문판매법 철회 후 시행사의 허위 신고 대응 방법

Question

1. 사건의 개요

계약일: 2026년 3월 7일 (홍보 문자 유인에 의한 모델하우스 방문 및 계약)

청약 철회 통보: 2026년 3월 9일 (계약 후 14일 이내)

입금 현황: 계약금 일부(200만 원 : 동호수 선점을 위한 예약금 명목의 계약금 일부 100만원, 발코니 확장 공사 대금 일부 100만원)만 납입된 상태 (계약금 전액 미입금)

2. 시행사의 주장 및 현재 상황

본인은 내용증명 발송 이후 유선 및 서면으로 지속적인 계약 무효와 계약금 반환을 요구하였습니다.
(방문판매법 제8조에 의거하여 내용증명 발송 및 시행사 수령 확인)

그러나 시행사는 "30일 내 실거래 신고 미이행 시 과태료가 부과된다"는 핑계로, 본인의 철회 의사를 묵살하고 4월 6일 시청에 '부동산 거래 실거래 단독신고'를 강행 접수했습니다.

시행사는 단독신고 사유서에 본인이 '정당한 사유 없이 신고를 거부한다'는 취지의 허위 사실을 기재한 것으로 의심됩니다.

현재 시청 담당자에게는 "방판법상 철회된 무효 계약이므로 수리를 거부해달라"고 요청해둔 상태이며, 시청 측은 내부 실무 협의 중입니다.

3. 변호사님께 드리는 질문

행정적 대응: 시행사가 철회 통보를 받은 후에도 '미신고 과태료'를 피하기 위해 무효인 계약을 단독 신고한 행위가 부동산거래신고법상 '거짓 신고'에 해당하여 과태료 처분 대상이 될 수 있습니까?

계약금 반환: 방판법 제9조(위약금 청구 금지) 및 요물계약 원칙(계약금 전액 미입금)을 근거로 납입한 200만 원 전액에 대해 지급명령이나 민사 소송을 제기할 경우 승소 가능성과 예상 소요 기간이 궁금합니다.

형사 대응: 분쟁 중임을 인지하고도 허위 사유서로 단독 신고를 강행하여 행정 절차를 기망한 시행사에 대해 위계에 의한 공무집행방해 등으로 형사 고소가 가능할까요?

시청 대응: 시청이 민사 문제라며 신고를 수리할 경우, 이를 직권 취소시키기 위한 가장 효과적인 법률적 조치는 무엇입니까?

신현돈 변호사 · Answer

1. 시행사 입장에서는 '철회 통보' 자체가 법적인 근거가 없다고 주장할 수 있습니다. 따라서, '허위신고'로 보기는 어렵고, 과태료 처분이 내려질 가능성 또한 희박합니다
2. 홍보문자를 받고 모델하우스를 방문하였다고 당연히 '전화권유판매'로 인정되는 것은 아닙니다. 질문 내용만으로는 승소가능성을 판단하기 어렵습니다.  
3. 위계에 의한 공무집행방해죄에 해당할 가능성은 극히 희박합니다.

우선 구체적인 사실관계를 바탕으로 법리와 실무에 기반한 전문적이고 정확한 상담부터 받아볼 것을 권합니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 홍보 문자에 유인되어 방문판매법상 철회 기간 내에 분양 계약을 적법하게 철회하셨습니다.
■ 그러나 시행사는 계약금이 일부인 200만 원만 납입된 상태에서 지자체에 부동산 실거래 단독 신고를 강행하여 법적 분쟁이 발생한 상황입니다.

[해결 방법]
■ 방문판매법에 따라 적법하게 청약 철회가 이루어졌다면 해당 계약은 효력을 상실하므로 지급명령이나 민사 소송을 통해 200만 원 전액에 대한 반환 청구가 가능하며 승소 가능성도 높습니다.
■ 시행사가 철회 사실을 인지하고도 허위 사유로 단독 신고를 했다면 부동산거래신고법 위반 소지가 있으나 형사상 위계에 의한 공무집행방해죄는 고의성 입증 등 성립 요건이 까다로워 신중한 법리 검토가 요구됩니다.
■ 지자체에 계약 무효 입증 자료를 지속적으로 제출하여 수리 거부나 직권 취소를 유도하는 행정적 조치를 병행하셔야 합니다.
■ 유사 사안을 다수 수행하며 파악한 숨겨진 쟁점을 말씀드리면 시행사의 단독 신고가 지자체에서 수리될 경우 추후 의뢰인님 명의로 취득세가 부과되거나 주택 수 산정에 포함되어 다른 부동산 거래 시 예상치 못한 불이익을 받을 위험이 존재한다는 점입니다.
■ 복잡한 행정청 대응과 시행사를 상대로 한 소송 제기 등은 개인이 홀로 진행하기에 어려움이 따르므로 변호사를 선임하여 논리적인 증거 구성과 맞춤형 법률 대응을 진행하시는 것이 경제적 실익을 지키는 안전한 방법입니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

정찬 변호사 · Answer

방문판매에 따른 청약 철회가 적법하게 이루어진 상태라면 계약은 효력을 상실했다고 볼 여지가 크고, 시행사의 단독 실거래 신고는 민사 분쟁과 별개로 행정상 위반 여부가 문제될 수 있으며, 계약금 반환은 비교적 인정 가능성이 있어 보입니다.

시행사의 단독 신고 행위는 계약이 존재하거나 거래가 유효함을 전제로 한 신고여야 하는데, 이미 적법한 철회가 이루어져 계약 효력이 부정되는 경우라면 사실과 다른 내용으로 신고된 것으로 평가될 여지가 있습니다. 다만 단순히 분쟁이 있는 상태에서 일방의 주장에 따라 신고한 경우까지 곧바로 거짓 신고로 단정되지는 않고, 신고 내용의 객관적 허위성과 고의성이 입증되어야 과태료 대상이 될 수 있습니다.

계약금 반환 부분은 방문판매법상 청약 철회가 인정된다면 위약금이나 손해배상 없이 원상회복이 원칙이므로 납입된 금액 반환 청구는 충분히 다툴 수 있는 사안입니다.

카카오톡, 전화 등 상담을 통해 행정심판이나 행정소송, 계약의 무효를 통한 이의제기 등 도움을 드리겠습니다.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
상황이 복잡하고 걱정이 많으시겠지만, 차근차근 해결해 나갈 수 있습니다.
현재 의뢰인께서는 시행사의 단독 신고로 인해 발생할 수 있는 행정적 불이익과 계약금 반환 문제를 가장 염려하고 계신 것으로 보입니다.
먼저, 시행사의 단독 신고가 부동산거래신고법상 거짓 신고에 해당할 가능성이 있습니다. 이는 과태료 처분 대상이 될 수 있으나, 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
계약금 반환과 관련해서는 방판법 제9조에 따라 위약금 청구가 금지되며, 계약금 전액이 미입금된 상태라면 요물계약 원칙에 따라 반환 청구가 가능합니다. 지급명령이나 민사 소송을 통해 승소할 가능성은 있지만, 소요 기간은 법원의 일정에 따라 달라질 수 있습니다.
형사 고소의 경우, 시행사의 행위가 위계에 의한 공무집행방해에 해당할 수 있으나, 이는 법적 판단이 필요합니다.
시청이 신고를 수리할 경우, 직권 취소를 위해서는 행정심판이나 행정소송을 고려해 보셔야 합니다.
이 사건에서 중요한 판단 요소는 계약 철회 의사의 명확성, 시행사의 신고 행위의 적법성, 계약금 반환의 법적 근거, 그리고 시청의 행정 처리 방식입니다.
복잡한 사안이므로, 구체적인 상담을 통해 더 명확한 방향을 잡아보시는 것이 좋겠습니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

한병철 변호사 · Answer

I. 결론
방문판매법상 적법한 청약철회가 이루어진 사안으로 계약은 무효로 볼 여지가 크고, 계약금 200만원 전액 반환 청구는 승소 가능성이 높은 구조입니다. 다만 시행사의 단독 실거래 신고는 별도로 대응해야 하며, 형사까지는 신중 접근이 필요합니다.

II. 법적 기준
방문판매법은 일정 기간 내 청약철회를 인정하고 위약금 청구를 금지하고 있습니다. 부동산 거래신고법상 실거래 신고는 실제 유효한 거래를 전제로 하므로, 이미 철회된 계약이라면 신고 자체의 적법성이 문제됩니다. 형사상 위계 공무집행방해는 고의성과 적극적 기망행위가 입증되어야 성립합니다.

III. 상황 적용
계약 후 이틀 내 철회 통보가 이루어진 점은 매우 유리한 핵심입니다. 계약금도 일부만 지급된 상태라면 계약 성립 자체를 다툴 여지도 있습니다. 그럼에도 시행사가 철회 사실을 알면서 단독 신고를 했다면, 허위 신고 소지는 충분히 문제될 수 있으나 실무상 행정기관은 일단 수리 후 민사 판단에 맡기는 경우가 많습니다.

IV. 대응 방안
우선 계약금 반환은 지급명령 또는 민사소송으로 신속히 진행하는 것이 가장 효과적입니다. 내용증명, 철회 통보, 입금내역을 증거로 구성하면 충분히 다툴 수 있습니다. 행정 부분은 시청에 철회 사실과 증거를 지속 제출하여 신고 반려 또는 직권정정을 요구하고, 필요시 행정심판까지 고려해야 합니다. 형사 고소는 보조 수단으로 활용하되, 협상 압박용 전략으로 접근하는 것이 현실적입니다.