임대인 이의신청 시 허그 보증공사 서류 진행 방법

Question

임차권등기 완료 후 허그 보증공사에 서류 접수 된 상태인데 임대인측에서 이의 제기를 한 상태입니다.
허그에서는 임대인의 이의제기 철회 혹은 합의서가 제출되어야 서류진행이 가능하다는데
현재 분쟁 상황에서 임대인에게  합의서나 신청이의 철회서를 받아오는 것은 사실상 불가능한데 해당 서류 없이 진행 가능한 방법이 있는지 , 허그 가입이 된 상태여도 소송까지 가야하는지 궁금합니다.

상황 1.) 12/23일 계약만기 
2.)6년 거주  ( 결로 현상으로 인한 벽지 울음,변색) 
3.) 임대인에게 임차인이 부담할 필요없는 부분이다 얘기 나누다 임대인 수신거부 연락두절 (70통 수신거부)
4.) 12월 말 1/15일 새 임차인 계약 파기
( 임대인과 임차인의 도배문제로 인해 계약파기)
5.) 임대인은 반려동물 출입을 빌미로 전체 도배,
소독방역비용, 전문청소 비용 및 임대차 계약해제로 인한 손해 , 반려동물 사육에 대한 원상회복비용 등 과잉 청구를 허그에 이의 제기한 상태

허그는 임대인의 이의제기 신청 철회 혹은 합의서 제출을 해야 서류진행이 가능하다고 한 상황입니다.

어떻게 해야하나요..도움이 필요한 상황입니다..

김상훈 변호사 · Answer

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다.
🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다.

【①】 HUG 보증이행 과정에서 임대인이 이의를 제기하면 실질적인 분쟁 해소 없이는 보증금 지급이 보류됩니다. 특히 현재처럼 임대인이 과도한 원상회복 비용을 청구하며 연락을 차단하는 상황에서는 합의서 제출이 사실상 불가능합니다. 이러한 경우 민사소송을 통해 임대인의 상계 주장이 부당함을 확인받고 법원의 확정 판결문을 확보하는 것이 유일하고 확실한 해결책입니다.

【②】 6년간 거주하며 발생한 결로 및 벽지 손상은 통상적인 마모 범위에 해당할 가능성이 높으며, 임대인의 과도한 청구는 법원에서 기각될 확률이 큽니다. 소송을 제기하면 임대인의 부당한 이의제기 효력이 상실되고, 판결문이 합의서를 대신하여 HUG로부터 보증금을 즉시 수령할 수 있는 강력한 집행권원이 됩니다.

【③】 소송 진행과 동시에 임대인에게 소송 비용 및 지연 이자 청구 의사를 명확히 고지하여 심리적 압박을 가해야 합니다. 다수의 임대차 분쟁을 해결한 경험을 바탕으로 질문자님의 보증금을 신속하게 확보할 수 있는 최선의 전략을 수립해 드리겠습니다.

✅ 결론
임대인의 과잉 청구로 인한 HUG 지급 보류는 법원의 보증금 반환 청구 소송을 통해 해결해야 합니다. 판결문은 합의서 없이 보증금을 수령할 수 있는 유일한 법적 근거가 되며, 6년 거주에 따른 자연 마모 범위를 명확히 입증하여 임대인의 주장을 방어하는 것이 소송 승리의 핵심 전략입니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.

김상훈 올림

홍현필 변호사 · Answer

1.임대인 이의제기에 따른 보증금 지급 중단 사유
HUG는 보증기관으로서 임대인이 원상회복 비용 등을 이유로 채권액에 대해 이의를 제기하면 실질적 분쟁이 해결될 때까지 지급을 보류합니다. 이는 임대인의 상계 주장이 포함된 경우 보증 사고 금액을 확정할 수 없기 때문입니다. 현재처럼 임대인이 수신거부를 하며 과잉 청구를 하는 상황에서는 HUG 내부 지침상 합의서 없이는 임의 지급이 어렵다는 답변을 받을 수밖에 없습니다.

2.집행권원 확보를 통한 보증금 청구 방법
임대인과 합의가 불가능한 경우 민사소송법 규정에 따라 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 판결문을 확보해야 합니다. 법원의 확정 판결문은 임대인의 이의신청 철회서나 합의서와 동일하거나 그 이상의 법적 효력을 가집니다. 소송을 통해 임대인이 주장하는 결로 현상이나 반려동물로 인한 손해가 통상적인 마모인지 아니면 임차인의 귀책인지 법원의 판단을 받게 되며 승소 판결문을 제출하면 합의서 없이도 보증금을 수령할 수 있습니다.

3.원상회복 의무의 범위와 법적 판단 기준
민법 615조 등에 따른 원상회복 의무는 임차인이 통상적인 방법으로 사용하며 발생한 자연적인 가치 감소나 마모는 포함하지 않습니다. 6년이라는 장기 거주 기간을 고려할 때 벽지의 변색이나 울음 현상은 자연적 소모로 간주될 확률이 매우 높으며 임대인의 전체 도배 비용 청구는 법적으로 인정받기 어렵습니다. 또한 반려동물 사육이 금지된 조항이 없거나 실질적인 훼손 증거가 부족한 경우의 과잉 청구 역시 소송 과정에서 충분히 반박 가능합니다.

4.2026년 경제적 기준과 대응 방안
2026년 1인 가구 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다. 3인 가구는 321만 5,422원 그리고 4인 가구는 389만 6,843원 기준이 적용되는 고물가 환경에서 보증금 반환 지연은 임차인에게 극심한 고통입니다. 임대인의 부당한 요구에 굴복하여 합의하기보다는 소송을 통해 정당한 권리를 확정 짓는 것이 장기적으로 유리합니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님 사안은 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 절차에서‘임대인 이의제기로 지급이 보류된 상황입니다. HUG는 분쟁 발생 시 채무 존재가 명확해야 보증금을 지급하므로 임대인이 원상회복비·손해배상 등을 주장하며 이의를 제기하면 사실관계가 확정되기 전까지 지급을 보류합니다. 따라서 임대인의 철회서나 합의서 없이 바로 지급으로 진행되기는 어렵습니다.

[2] 합의가 불가능한 경우에는 결국 법적 판단으로 채무 부존재 또는 보증금 반환의무를 확정시키는 절차로 넘어가야 합니다. 즉, 임대인을 상대로 보증금반환청구소송 또는 손해배상 부존재 확인소송 등을 제기하여 과잉 청구가 부당하다는 점을 입증하면, 해당 판결을 근거로 HUG 보증금 지급이 가능해집니다.

[3] 현재 임대인이 주장하는 반려동물 관련 원상회복비, 도배·청소비 등은 통상 임차인의 통상손모 범위를 넘는 손해인지가 쟁점입니다. 결로로 인한 벽지 손상은 임대인 책임으로 주장할 수 있으며, 이를 입증할 사진, 하자 관련 대화내역, 기존 상태 자료를 정리해 두는 것이 중요합니다. 이러한 자료는 향후 소송에서 핵심 증거로 작용합니다.

질문자님께서 임대인과의 합의가 사실상 불가능하다면, 변호사를 선임하여 보증금반환소송을 제기하고 판결을 통해 HUG 지급을 유도하는 방향으로 진행하는 것이 필요합니다. 동시에 소송 진행 사실을 HUG에 통지하여 보증사고 처리 절차를 유지하셔야 합니다.

질문자님 사안은 현실적으로 변호사 조력이 필요한 사안이며, 조력하는 변호사의 역량이 매우 중요한 사안인 바 질문자님께서는 복수의 변호사와 상담을 진행해보신 뒤 적절한 변호사 조력 하에 소송에서 신속히 승소하셔야 하겠습니다.

보증금반환청구소송 원고 조력에 있어 단언컨대 압도적인 전문성을 보유하고 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

이규희 변호사 · Answer

우선, 현재 상황을 문서화하여 제출하실 필요가 있습니다. 임대인이 원상회복을 빌미로 고의적인 수신거부와 보증금 반환 거부를 하고 있으며, 이는 악의적인 이행청구 방해임을 명시하셔야 합니다.

다음으로는 임대인에게 부당한 원상회복 비용 청구로 인한 보증금 미반환 시, 지연이자(연 12%) 청구 및 소송 비용 일체를 부담하게 하게 하겠다는 내용증명을 발송하여 강하게 압박해야 할 필요가 있습니다.

이 과정에서 중요한 것은 변호사 혹은 법무법인 명의로 내용증명을 발송해야 한다는 점입니다. 임대인이 완강하게 이의를 유지해서 소송까지 가는 것보다 신속하고 확실하게 분쟁을 해결할 수 있도록 도와드리겠습니다.

가장 합리적인 비용으로 내용증명 작성을 도와드리고 있으며
, 내용증명 발송만으로 조기에 분쟁을 원만히 해결한 사례가 다수 있습니다.

문의사항이 있으시면 언제든지 연락주세요.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 임대인의 과도한 청구와 수신거부로 인해 HUG 보증 이행이 막혀 많이 답답하실 의뢰인의 상황에 깊이 공감합니다. 저는 관련된 임대차 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. HUG 보증이행 절차 및 소송 필요성

HUG 규정상 원상회복 등 임대인과의 분쟁으로 이의가 접수된 경우, 합의서나 법원의 판결문 없이는 서류 진행이 다소 어려울 수 있습니다. 안타깝지만 임대인이 끝까지 이의를 철회하지 않는다면, 결국 보증금반환청구소송을 제기하여 판결을 받아야 할 것으로 보입니다.

2. 원상회복 범위 반박 및 내용증명을 통한 합의 전략

6년 거주로 인한 자연스러운 마모나 결로 현상은 임차인의 원상회복 의무가 아닐 수 있습니다. 새 임차인과의 계약 파기 손해 역시 의뢰인에게 법적 책임을 묻기는 어렵다고 생각합니다. 다만, 반려동물 사육과 관련된 일부 청소 비용 등은 쟁점이 될 수도 있습니다.

소송까지 갈 경우 시간이 크게 지연되므로, 변호사 명의의 내용증명을 발송하여 임대인의 무리한 과잉 청구를 법리적으로 압박하는 방법을 권해드립니다. 이를 통해 임대인과 적정선(일부 비용 공제 등)에서 합의서를 작성하여 HUG에 제출하는 것이 시간과 손실을 최소화하는 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.