임대인 개인회생 시 전세보증금 반환 방법과 절차

안녕하세요. 법무법인 테헤란의 민사,부동산 전문변호사 황인 변호사입니다. 임대인이 개인회생 중이고 이미 반환이 어렵다는 의사를 밝힌 상황이라면, 만기 시 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지 매우 불안하실 것으로 생각됩니다. ● ① 개인회생 중 회수 가능 여부 임차인의 보증금은 별제권부채권이므로 담보가치 범위 내에서는 전세보증금 반환을 위한 경매가 가능합니다. 다만 회생절차 개시 이후에는 법원의 별제권 행사 허가를 받아 진행하는 것이 일반적입니다. ● ② 만기 후 절차 만기 이후 반환이 없다면 임차권등기명령 → 보증금 반환소송 → 경매 신청 순으로 전세보증금 반환 절차를 진행하게 됩니다. ● ③ 지연손해금 청구 만기 이후 미반환 시 지연손해금 청구는 가능하나, 회생절차에서는 담보가치 범위 내에서 우선 변제되는 점을 고려해야 합니다. ● ④ 대출·보증 구조 대출 상환이 어려워질 경우 보증기관이 대신 변제한 뒤 임대인에게 구상권을 행사하는 구조로 전세보증금 반환 절차는 이어서 진행됩니다. 현재 단계에서는 ‘경매 준비 시점’을 미리 검토해 두는 것이 가장 중요한 대응 포인트가 될 수 있습니다. 추가로 궁금하신 점이 있다면 언제든 로톡 프로필에서 문의 남겨주시면 제가 직접 도와드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

1.개인회생 절차 내 별제권 행사와 경매 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 411조와 412조에 의거하여 별제권을 가집니다. 임대인의 개인회생 절차에서 변제계획안 인가 전까지는 경매 절차가 일시 중지될 수 있으나 인가 결정 이후에는 별제권자로서 담보권 실행을 위한 경매를 진행할 수 있습니다. 본건의 경우 보증금 채권이 미확정채권으로 유보된 것은 경매 후 미배당 잔액이 발생할 경우를 대비한 조치입니다. 환가예상액이 보증금을 상회하므로 인가 결정 후 즉시 집행권원을 확보하여 경매 절차를 밟아야 합니다. 2.임대차 만기 이후 법적 대응 절차 2027년 3월 18일 만기 이후에도 보증금이 반환되지 않는다면 주택임대차보호법 3조의 3에 따른 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이는 거주지를 이전하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 보존하기 위한 필수 조치입니다. 임대인이 개인회생 중이더라도 임차인은 보증금반환청구소송을 제기하여 판결문을 확보할 수 있습니다. 해당 판결문은 경매 신청을 위한 집행권원이 되며 이를 바탕으로 강제경매를 신청하여 매각대금에서 보증금을 회수하게 됩니다. 3.지연손해금 청구와 회생 절차상 처리 임대차 종료 다음 날부터 발생하는 지연손해금은 민법 379조에 따른 연 5퍼센트 또는 소송 제기 시 소송촉진 등에 관한 특례법 3조에 따른 연 12퍼센트의 이율로 청구 가능합니다. 별제권 행사를 통한 경매 절차에서는 부동산 매각대금 범위 내에서 보증금 원금과 지연손해금을 배당받을 수 있습니다. 다만 채무자 회생 및 파산에 관한 법률상 개시결정 이후의 이자는 후순위 회생채권이 되므로 변제계획안을 통한 일반 변제로는 수령이 어려울 수 있으나 담보물인 오피스텔 가액 내에서는 우선 배당 대상입니다. 4.HF 신용보증 대출 상환 불이행 절차 만기에 대출금을 상환하지 못하면 카카오뱅크는 한국주택금융공사에 대위변제를 요청합니다. 한국주택금융공사가 대출금을 대신 상환하면 임차인에게 구상권을 행사하게 됩니다.