고시원 임대차 계약서에서 CCTV 감시 문제 해결 방법

Question

원룸 계약서를 작성할때 외부인 출입통제를 특약으로 해놓은 곳을 계약했습니다. 직접 마주치지 않으면 괜찮다고 생각해서 지냈고 실제로 마주치지 않았습니다. 하지만 건물에 매층마다 cctv가 있었고 집주인이 “스크린을 통해 24시간 피드백”하고 있다고 통보하며 남녀간의 출입을 엄금하고 계속될경우 본인과 사이가 좋게 지낼수 없을 것이라는 말을 합니다. 이 상황에서 제가 취할 수 있는 방법은 무엇인지, 이 계약을 그대로 지켜야만 하는 건지 궁금합니다
건축물대장상 용도 : 고시원
실제 용도 : 주거
이렇게 적혀 있습니다.
전화상담으로 진행해야 할 내용의 경우 답변 주시면 신청하겠습니다

배진혁 변호사 · Answer

안녕하세요

계약서상 외부인 출입 금지 특약이 있더라도 집주인이 CCTV를 통해 24시간 실시간으로 감시하며 사생활을 간섭하는 행위는 법적 다툼의 여지가 있을 수 있습니다. 우선 고시원은 건축법상 다중이용시설에 해당하여 일반 주택보다 관리자의 관리권이 강하게 인정되는 경향이 있으나, 임차인의 주거 자유와 사생활 보호 권리 또한 헌법상 보장되는 가치입니다. 만약 집주인이 단순히 방범 목적을 넘어 임차인의 일거수일투족을 실시간으로 감시(피드백)하며 심리적 압박을 가한다면 이는 개인정보 보호법 위반이나 인격권 침해에 해당할 가능성이 있습니다.

다만 계약 당시 외부인 출입 통제에 동의하셨으므로 특약 자체의 효력을 전면 부인하기는 어려울 수 있습니다. 하지만 그 이행 과정에서 과도한 감시가 동반된다면 이는 계약의 목적 달성을 어렵게 하는 사유로 보아 계약 해지를 검토해 볼 여지도 있습니다. 건축물대장상 용도와 실제 용도가 일치하는 상황이므로 주택임대차보호법 적용 여부를 따져보아야 하며, 집주인의 행위가 사회통념상 허용되는 관리 범위를 벗어났는지 확인이 필요합니다.

현재로서는 집주인이 보낸 메시지나 감시를 시인한 발언 등을 채증(증거를 수집함)해두시는 것이 좋습니다. 구체적인 계약서 조항과 감시의 정도에 따라 대응 수위가 달라질 수 있으므로, 관련 자료를 준비하여 상세한 논의를 이어가는 것이 현명해 보입니다.

추가로 궁금하신 점이 있으시면 상담 예약 부탁드립니다.

윤관열 변호사 · Answer

고시원 임대차에서 외부인 출입 제한 특약이 존재하더라도, 그 내용이 임차인의 기본적인 주거 자유나 사생활을 과도하게 제한하는 수준이라면 그 효력이 제한되거나 무효로 판단될 여지가 있습니다. 특히 단순한 방문까지 전면 금지하거나 남녀 출입을 이유로 제재를 가하는 것은 과도한 제한으로 평가될 가능성이 있으며, 임대차 계약은 단순한 시설 이용이 아니라 생활 공간 제공이라는 점에서 일정한 사적 영역이 보장되어야 합니다.

또한 건물 내 CCTV를 통해 24시간 출입을 감시하고 이를 근거로 통제하거나 압박하는 행위는 개인정보 보호 및 사생활 침해 문제로도 이어질 수 있어, 감시 범위와 목적, 고지 여부 등에 따라 위법성이 문제될 수 있습니다. 단순한 안전 목적을 넘어서 개인의 생활을 지속적으로 감시하고 통제하는 수준이라면 정당성이 인정되기 어렵습니다.

따라서 현재 상황에서는 해당 특약이 합리적인 범위를 벗어났다는 점을 근거로 시정을 요구하거나, 지속적인 압박이 이어질 경우 계약 해지까지 검토할 수 있으며, 필요시 관련 기관에 상담이나 민원을 제기하는 것도 가능합니다.