아파트 갱신계약 취소 가능할까요? 실거주 문제

Question

임대인입니다. 지난 1월에 아파트 갱신계약을 두 달 앞두고 실거주의사를 밝혔으며, 이유는 암투병으로 인한 경제적 어려움이라고 밝혔습니다. 이에 임차인(배우자)은 "병원에 근무하여 잘 안다면서 이 집에는 비트냄새가 나므로 암환자는 거주해서는 안된다"고 하였습니다. 부모님 모두 암으로 돌아가시고, 저도 일찍 암에 걸려 현재도 치료가 끝나지 않았으며 재발과 전이가 심한 암종이어서 극심한 공포로 모든 판단과 생각이 멈추어버렸습니다. 병원근무하여 잘 안다는 말에 중요한 의료정보라고 생각하여 실거주의사를 철회하였습니다. 그러나 시세보다 저렴하게 갱신계약을 성공한 직후 단 13일 만에 8종의 수리요청을 해왔습니다. 이는 임대인의 암투병사실을 악용하여 거짓정보를 제공함으로써, 낮은 임대료도 챙기고 주거환경은 그보다 높은 수준으로 요구하여 경제적 이득을 취하기 위한 수법이었다고 생각됩니다. 어느 누구도 비트냄새와 암환자의 관련성에 대해 아는 사람이 없고 정보를 찾을 수도 없었습니다.
오로지 암환자로서 불안과 공포심에 갱신계약을 하게 되었으니, 취소하여 재산권을 되찾고싶 습니다. 도와주세요.

홍현필 변호사 · Accepted Answer

1.기망 행위에 의한 갱신 계약의 취소
민법 110조 1항은 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 규정합니다. 임차인이 병원 근무자라는 지위를 내세워 비트 냄새와 암 환자의 거주 부적합성이라는 근거 없는 허위 정보를 제공한 행위는 전형적인 기망에 해당합니다. 귀하가 암 투병이라는 심리적 취약 상태에서 오로지 해당 정보에 근거해 실거주 의사를 철회했다면 이는 사기에 의한 의사표시로서 취소가 가능합니다. 갱신 직후 8종의 수리 요청을 한 정황은 임차인이 낮은 임대료와 주거 환경 개선이라는 경제적 이득을 취할 목적으로 고의적 기망을 저질렀음을 입증하는 강력한 지표입니다.

2.착오에 의한 의사표시 취소와 실거주권
민법 109조 1항에 따라 의사표시 내용에 중요 부분의 착오가 있는 경우 취소를 검토해야 합니다. 거주지의 안전과 건강은 주거 결정의 핵심적 요소이며 임차인의 거짓된 의학적 고지가 결정적 동기가 되어 갱신 계약에 이르렀다면 이는 법적 착오에 해당합니다. 계약이 취소되면 주택임대차보호법 6조의 3 제1항 8호에 근거한 임대인의 실거주 목적 갱신 거절권이 다시 유효해집니다. 임차인에게 속아 포기했던 정당한 재산권을 회복하기 위해 계약 취소 및 명도 소송 절차를 준비해야 합니다.

3.경제적 곤경의 증빙과 생계비 기준
암 투병으로 인한 경제적 어려움은 실거주 거절의 정당한 배경이 됩니다. 2026년 기준 1인 가구 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다. 3인 가구는 321만 5,422원 그리고 4인 가구는 389만 6,843원입니다. 현재 귀하의 가용 소득이 이러한 생계비 기준에 비추어 볼 때 현저히 낮거나 치료비 부담으로 생계가 곤란하다는 점을 소명 자료로 활용해야 합니다. 임차인이 주장한 허위 사실과 상반되는 의학적 근거를 확보하고 갱신 직후 수리 요청 목록을 증거로 제출하여 기망의 고의성을 밝혀야 합니다.

서명기 변호사 · Accepted Answer

결론부터 말씀드리면, 현재 사안은 ‘기망에 의한 계약 취소’가 이론적으로는 가능하지만, 실제로 인정받기 위해서는 입증이 핵심이고 난도가 있는 유형으로 보입니다.

우선 임차인이 “비트 냄새가 암환자에게 해롭다”는 취지로 발언하여 실거주 의사를 철회하게 만들었다면, 이는 사실이 아닌 정보를 제공한 경우 민법상 기망(속여서 계약하게 만드는 행위)으로 평가될 여지가 있습니다. 이 경우 그 발언이 허위이고, 그 말 때문에 갱신계약을 체결하게 되었다는 점까지 입증된다면 계약 취소를 주장해볼 수 있습니다.

다만 현실적으로는 이 부분이 쉽지 않을 수 있습니다. 법원에서는 단순한 의견 표현인지, 객관적으로 허위 사실인지, 그리고 그 발언이 계약 체결에 결정적 영향을 미쳤는지를 엄격하게 보는 경향이 있습니다. 따라서 문자, 녹취, 대화 내용 등 “그 말을 믿고 실거주를 포기했다”는 흐름을 보여주는 증거 확보가 매우 중요합니다.

한편 계약 취소가 어렵더라도 다른 방향도 검토할 수 있습니다. 계약 직후 13일 만에 다수의 수리를 요구한 부분은 경우에 따라 임대차 신뢰관계 훼손으로 평가될 여지가 있고, 수리 요구 역시 모두 응할 의무가 있는 것은 아닙니다. 임차인의 요구가 통상적인 유지·보수 범위를 넘는다면 거절이 가능하고, 이를 둘러싼 분쟁을 통해 협상 또는 해지 방향으로 접근할 여지도 있습니다.

또한 실무적으로는 바로 소송으로 가기보다,
임차인의 발언이 허위였다는 점과 계약 경위를 정리하여 내용증명으로 문제 제기 및 협의 요청을 하는 방식이 먼저 고려되는 경우가 많습니다. 이를 통해 자발적 해지나 조건 변경으로 이어지는 경우도 있습니다.

정리하면, 계약 취소 자체는 가능성을 검토할 수 있으나 핵심은 ‘허위 정보 + 그로 인한 의사결정’ 입증이고, 동시에 수리 요구 대응 및 협상 전략을 병행하는 것이 현실적인 접근으로 보입니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

이준승 변호사 · Answer

암투병 중에 이런 어려운 상황을 겪고 계신 점, 진심으로 위로의 말씀을 드립니다.

1. 사기에 의한 취소
임차인(배우자)이 "비트냄새와 암환자 거주 불가"라는 허위 의료정보로 임대인을 기망하여 갱신계약을 체결하게 하였다면, 사기를 이유로 갱신계약 취소를 주장할 수 있습니다. 
다만, ① 기망의 고의, ② 그로 인한 착오, ③ 인과관계를 입증해야 하며, 이 입증책임은 취소를 주장하는 임대인에게 있습니다.

2. 착오에 의한 취소
허위 의료정보로 인해 법률행위의 중요부분에 착오가 발생하였다고 볼 여지도 있으나, 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 경우에는 취소가 제한될 수 있습니다.

3. 계약 체결 직후 대규모 수리요청
갱신계약 후 13일 만에 8종의 수리를 요청한 사정은 기망 의도를 뒷받침하는 간접증거로 활용될 수 있어 보입니다.

구체적인 증거 수집 방법, 취소 의사표시 방법, 소송 전략 등은 사안의 세부 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
관련 자료를 갖추어 구체적인 상담을 통해 진행하시기를 권고드립니다.

황인 변호사 · Answer

안녕하세요. 법무법인 테헤란의 민사,부동산 전문변호사 황인 변호사입니다.
암 투병이라는 매우 힘든 상황 속에서 임차인의 발언으로 판단이 흔들리셨다면, 그 불안과 억울함이 얼마나 크실지 충분히 공감됩니다.

결론부터 말씀드리면, 임차인이 사실이 아닌 정보를 제공하여 질문자님의 의사결정에 중대한 영향을 주었다면 사기 또는 착오에 의한 계약취소를 검토해볼 수 있습니다. 다만 단순한 의견이 아니라, 고의적 기망행위였다는 점이 핵심 쟁점이 됩니다.

◆ 실무적으로 중요한 판단 기준
◆ 임차인이 ‘비트 냄새와 암환자 거주 위험성’이 허위임을 알면서도 말했는지
◆ 그 발언 때문에 실거주 의사를 철회하고 저렴한 조건으로 계약했는지
◆ 이후 과도한 수리 요구 등 경제적 이득 의도가 있었는지

위 요건이 입증된다면, 내용증명으로 계약취소 의사를 통지하고 분쟁 조정 또는 소송으로 이어질 수 있습니다. 특히 문자, 통화녹취, 수리요청 내역 등은 매우 중요한 증거가 되므로 지금부터라도 정리해 두시는 것이 필요합니다.

추가로 궁금하신 점이 있다면 언제든 로톡 프로필에서 문의 남겨주시면 제가 직접 도와드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면 임차인의 발언이 허위 사실에 해당하고 그로 인해 갱신계약이 체결되었다는 점이 입증된다면 계약 취소를 주장할 여지는 있으나, 실제 인정 여부는 증거에 따라 달라집니다.

설명해 주신 상황을 보면 임대인께서는 계약 만료 약 2개월 전 실거주 의사를 밝혔으나, 임차인이 건강 관련 이유를 들어 거주 부적합하다는 취지의 발언을 하였고 이에 따라 실거주 의사를 철회하였습니다. 이후 시세보다 낮은 조건으로 갱신계약이 체결되었고, 계약 체결 후 단기간 내 다수의 수리 요구가 이루어진 상태입니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면 기망에 의한 의사표시 취소 가능성입니다. 일반적으로 상대방이 사실과 다른 내용을 고지하여 계약 체결에 영향을 준 경우 취소가 가능합니다. 다만 단순한 의견이나 과장된 표현이 아니라 객관적으로 허위 사실이어야 하고, 그 발언 때문에 계약을 체결하게 되었다는 인과관계가 인정되어야 합니다. 또한 임대차는 계속적 계약이므로 신뢰관계가 파괴된 경우 계약 해지를 별도로 주장하는 것도 검토됩니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 당시 대화 내용, 녹취, 문자 등을 확보하여 발언의 구체성과 영향력을 입증하는 것이 중요합니다. 이후 내용증명을 통해 계약 취소 또는 해지 의사를 명확히 통지하고, 협의가 되지 않으면 명도청구 또는 계약취소 소송을 검토해야 합니다. 저희 사무소에서는 증거 정리, 법리 검토, 내용증명 작성 및 소송 대응까지 단계별 전략을 구체적으로 지원해 드리고 있습니다. 감사합니다.

한장헌 변호사 · Answer

**임차인의 “비트냄새→암환자 부적합” 발언이 허위 의료정보로서 계약 체결에 중대한 영향을 준 ‘기망’으로 입증되면 갱신계약 취소(민법 제110조 사기) 또는 착오취소 가능성은 있으나, 실제로는 입증이 핵심이라 증거(당시 대화·녹취·문자, 시세 대비 저가 갱신 경위, 실거주 철회 사유의 인과관계)를 확보해 내용증명으로 취소 통지 후 분쟁 대비가 필요하고, 동시에 수리요청은 임대인의 기본 유지·수선의무 범위인지 개별 항목별로 구분 대응해야 하며, 허위성·고의·인과관계가 약하면 취소가 어려워 손해배상 또는 조건 변경 협상으로 방향을 잡는 것이 현실적입니다.

추가 상담 필요하시면 연락주세요.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
임대인으로서 현재 가장 염려하시는 부분은 임차인의 주장으로 인해 갱신계약을 철회하지 못하고 경제적 손해를 입는 상황으로 보입니다.
법적으로 임차인의 주장이 허위 정보에 기반하여 임대인을 기망한 것인지가 쟁점이 될 수 있습니다.
임차인의 발언이 임대인의 의사결정에 중대한 영향을 미쳤다면, 계약의 취소 가능성을 검토해볼 수 있습니다.
지금 당장 해야 할 일은 임차인의 발언과 그로 인한 계약 체결 과정을 증명할 수 있는 자료를 수집하는 것입니다.
1) 임차인의 발언이 허위 정보인지 여부
2) 임대인의 의사결정에 미친 영향
3) 계약 체결 당시의 상황과 증거
4) 임차인의 경제적 이득 취득 여부
이 사건은 법적 쟁점이 복잡하므로, 변호사와의 상담을 통해 구체적인 법적 조치를 논의하시는 것이 좋습니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

김영호 변호사 · Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.
임차인의 거짓 정보 제공으로 인한 갱신계약, 취소 가능성이 있습니다.

1. 기망에 의한 계약 취소 가능성
임차인이 "비트 냄새가 암환자에게 해롭다"는 의학적 근거 없는 거짓 정보를 제공하여 실거주 의사를 철회하게 만든 것은 민법상 기망에 해당할 수 있습니다. 기망에 의한 의사표시는 취소할 수 있으며, 취소되면 계약은 처음부터 없었던 것으로 됩니다.

2. 입증의 핵심
취소가 인정되려면 임차인의 발언이 허위였고, 그로 인해 갱신계약을 체결했다는 인과관계가 입증되어야 합니다. 당시 대화 내용, 문자·녹취 등 증거를 최대한 확보해 두는 것이 중요합니다. 의학적으로 근거 없는 정보임을 전문가 의견 등으로 뒷받침할 수 있다면 유리합니다.

3. 갱신계약 해지 가능성
기망 취소가 어렵더라도, 계약 직후 13일 만에 8종의 수리를 요구한 사정은 임대차 관계의 신뢰를 파괴하는 행위로 볼 수 있어 계약 해지 사유로 주장해볼 여지가 있습니다. 판례도 신뢰관계 파괴를 계속적 계약의 해지 사유로 인정하고 있습니다.

4. 대응방안
기망 취소 소송 또는 계약 해지를 통한 명도청구 두 가지 방향을 검토할 수 있습니다. 사안의 특수성과 증거 상황에 따라 전략이 달라지므로, 상담 주시면 구체적인 방향을 안내해 드리겠습니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 힘든 투병 중에 임차인의 말로 인해 큰 상심과 두려움을 겪으셨을 의뢰인께 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 저는 관련된 임대차 및 사기 분야를 주요 분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 사기 및 강박에 의한 갱신계약 취소 주장

임차인이 병원 근무자임을 내세워 암 환자와 비트 냄새에 대한 허위 사실을 고지하여 의뢰인께 공포심을 준 점은 매우 악의적이라고 생각합니다. 다만, 법리적으로 이를 민법상 사기나 강박에 의한 계약 취소 사유로 온전히 인정받기 위해서는 인과관계 입증이 다소 까다로울 수도 있습니다.

2. 부당한 수리 요청 방어 및 내용증명을 통한 압박

당장 계약을 취소하는 것이 쉽지 않더라도, 임차인의 8종 수리 요구를 모두 수용하실 필요는 없을 것으로 보입니다. 임대목적물 사용에 필수적인 중대 하자가 아니라면 거절하실 수 있습니다. 오히려 임차인의 기망적 발언을 근거로 삼아, 부당한 수리 요구를 철회하지 않으면 법적 조치를 고려하겠다는 내용증명을 발송하여 심리적으로 압박하고 유리한 합의를 이끌어내는 것이 손실을 최소화하는 방법이 될 수 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.