근저당 잡힌 아파트 매매 계약 시 주의사항과 법적 조치

Question

안녕하세요,
첫 매매를 앞두고 계약 전 문의 드립니다.

마음에 드는 집이 있어 주말에 가계약을 하기로 하였는데,
등기부등본을 확인해 보니 캐피탈 포함 근저당 6건이 설정되어 있는 것을 확인했습니다.
(해당 건 매매가 5억 2천, 근저당 3억 2천 1백만원으로 설정)

2010년 4천 4백만원 4십만원 - 외환은행
2012년 5천 4백만원 - 외환은행
2013년 4천 6백 8십만원 - 외환은행
2014년 2천 8백 8십만원 - 외환은행
2015년 2천 7백만원 - 외환은행
2022년 1억 2천만원 - 현대캐피탈
총 3억 2천 1백만원

근저당이 위 내용처럼 몇 년에 걸쳐 여러번 설정된 것과 마지막 근저당권자가 캐피탈이라는 것이 걸립니다.

중도금 없이 계약금-잔금 순으로 거래하고 싶은데 유선상으로 가계약을 하고 싶다고 말만 해놓은 상태고 등기부등본에 대한 내용 및 부동산 사장님과도 계약에 관해 추가로 나눈 이야기는 아직 없습니다.

이때, 잔금 시 근저당 말소를 조건으로 하되 추가로 작성해야할 특약이나 문구가 있을지 여쭙니다.

또한 거래 중 문제가 발생했을 시 제가 할수 있는 법적조치에 관해서도 부탁드립니다.

첫 매매 계약 안전하고 문제 없이 계약하고 싶습니다.

강원모 변호사 · Answer

첫 매매를 앞두고 근저당이 여러 건 잡힌 등기부를 보시면 신중해지실 수밖에 없습니다.
 
1단계 등기·채무 확인
잔금일 기준 “추가 근저당/가압류 설정 금지”를 전제로, 모든 근저당의 ​대출잔액·상환계좌·말소비용·말소에 필요한 서류 준비 가능 여부​를 금융기관(캐피탈 포함)별로 확인하셔야 합니다.
세입자(전입·확정일자) 및 관리비/세금 체납도 함께 확인하셔야 합니다.

2단계 계약 구조(중도금 없이 계약금-잔금)
잔금은 원칙적으로 ​말소와 동시이행​으로 설계하시는 것이 안전합니다(“말소 확인 후 지급” 또는 “대출금은 채권자에게 직접 상환 송금”).
가능하면 법무사/에스크로로 ​상환→말소서류 수령→이전등기 접수​를 한 번에 진행하시는 방식이 안전합니다.

3단계 추천 특약 문구(예시)
“매도인은 잔금일에 모든 근저당권을 전액 상환하고 말소서류(해지증서, 위임장, 인감 등)를 교부하며, 매수인의 잔금지급 및 소유권이전은 위 말소서류 교부·등기접수와 동시이행으로 한다.”
“잔금 중 ○원은 근저당권자(각 금융기관)에게 매수인이 직접 송금하고, 매도인은 이를 이유로 잔금수령으로 본다.”
“계약 후 잔금일까지 추가 담보권/압류 등 권리변동 발생 시 매수인은 즉시 해제할 수 있고, 매도인은 계약금 및 손해를 배상한다(손해배상액 예정 포함 권장).”

4단계 문제 발생 시 법적 조치(핵심)
잔금일에 말소·서류 제공이 안 되면 ​잔금 지급을 거절​하고, 내용증명으로 ​이행최고→해제 통지→계약금 반환/손해배상 청구​ 순으로 진행할 수 있습니다.
계약이 이미 성립했는데 매도인이 이행을 거부하면 ​소유권이전등기 청구(상환이행)​ 또는 ​손해배상​을 검토할 수 있고, 필요 시 ​가압류​ 등 보전조치도 고려됩니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

서명기 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 현재 조건(매매가 5.2억, 근저당 약 3.2억)만 보면 거래 자체는 가능해 보이지만, 구조상 위험요소가 있는 거래이므로 계약서 특약과 잔금 처리 방식이 핵심입니다.

가장 중요한 것은 “잔금과 근저당 말소를 반드시 동시에 처리하는 구조”를 만드는 것입니다. 단순히 “잔금 시 말소한다”는 표현만으로는 부족하고, 실제로는 잔금을 매도인에게 바로 지급하지 않고 은행·캐피탈 채권을 직접 상환하면서 말소서류를 확보하는 방식으로 진행해야 합니다.

특약은 다음 취지를 반드시 포함하셔야 합니다.
매도인은 잔금일까지 기존 근저당뿐 아니라 향후 추가 설정되는 일체의 담보권을 모두 말소할 의무가 있고, 매수인의 잔금 지급은 그 말소와 소유권이전등기 절차와 동시이행 관계에 있다는 점, 그리고 이를 이행하지 않을 경우 계약 해제 및 손해배상이 가능하다는 내용입니다. 특히 “현재 확인된 6건”이 아니라 “일체의 권리제한 등기”로 넓게 잡는 것이 중요합니다.

또 하나 중요한 부분은 캐피탈 근저당입니다. 금융기관보다 채권 관리가 까다로운 경우가 있어, 잔금일 전에 반드시 실제 채무 잔액, 연체 여부, 추가 채무 존재 여부를 확인하셔야 합니다. 채권최고액이 아니라 “실제 상환해야 할 금액” 기준으로 안전성을 판단해야 합니다.

문제가 발생하는 경우에는 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능하지만, 현실적으로는 사전에 구조를 안전하게 설계하는 것이 훨씬 중요합니다. 특히 가계약 단계에서 섣불리 계약금을 지급하는 것은 피하시고, 최소한 등기부와 채무관계 확인 후 진행하시는 것이 바람직합니다.

정리하면, 이 거래는 불가능한 거래는 아니지만 “특약 + 잔금 동시이행 구조 + 채무 정확 확인” 이 세 가지가 제대로 갖춰져야 안전하게 진행할 수 있는 사안입니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

이동규 변호사 · Answer

[1] 질문자님 건은 근저당 말소 조건부 매매로 진행이 가능합니다. 근저당 총액이 3.2억, 매매가가 5.2억이면 근저당 정리가 가능합니다. 다만 캐피탈 포함 다수 근저당은 위험도가 올라가는 케이스라 계약서 특약이 핵심입니다. 가계약은 반드시 등기부와 채권최고액 기준으로 검토 후 진행해야 합니다.

[2] 특약은 잔금일에 모든 근저당·압류·가압류 완전 말소 조건과 말소에 필요한 금액은 잔금에서 직접 상환 처리 및 채권자(은행·캐피탈)와 동시이행으로 말소서류 교부, 말소 불이행 시 계약 해제 및 계약금 배액 반환과 추가 채무 발견 시 매도인 전액 책임을 설정해야 합니다.

[3] 실무적으로는 잔금 당일 ‘동시이행’이 중요합니다. 잔금을 매도인에게 바로 주지 말고, 변호사 입회 하에 금융기관에 직접 상환한 뒤 말소서류를 수령하고 등기를 접수하는 순서로 진행해야 합니다. 특히 캐피탈 채권은 이자 연체나 추가채무 여부까지 확인해야 합니다.

[4] 문제 발생 시에는 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다. 다만 사전 특약이 없으면 분쟁이 길어집니다. 따라서 특약 설정이 중요합니다.

질문자님 사안은 계약서 특약 설정 및 잔금일 실무 처리를 위하여 변호사 조력이 필요하며, 조력하는 변호사의 역량이 매우 중요한만큼 질문자님께서는 최소 두 명 이상의 변호사와 상담을 진행해보신 뒤 적절한 변호사를 선임하여 앞으로의 대응책을 준비하셔야 하겠습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
첫 매매 계약을 앞두고 여러 걱정이 많으실 것 같습니다.
현재 의뢰인께서는 근저당 설정으로 인해 매매 계약이 안전하게 진행되지 않을까 염려하고 계신 상황으로 보입니다.
근저당이 설정된 부동산을 매매할 때는 근저당 말소 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
계약서에 '잔금 지급과 동시에 모든 근저당을 말소한다'는 특약을 명시하는 것이 필요합니다.
또한, 근저당 말소가 이루어지지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항도 포함하는 것이 좋습니다.
계약 전, 등기부등본을 다시 한번 확인하고, 근저당 말소에 필요한 서류를 준비해야 합니다.
계약서 작성 시, 부동산 중개인과 충분히 상의하고, 필요시 변호사의 자문을 받는 것이 안전합니다.
계약 후 문제가 발생할 경우, 계약서에 명시된 특약을 근거로 법적 조치를 취할 수 있습니다.
이 사건에서 중요한 요소는 근저당 말소 조건, 특약 조항의 명확성, 계약서 검토, 법적 자문입니다.
안전한 거래를 위해 전문가와의 상담을 권장드립니다.
추가적인 문의나 구체적인 대응 방안이 필요하시다면 언제든 상담 요청 부탁드립니다.

정진열 변호사 · Answer

1.  잔금지급과 동시에 일체의 근저당권 등을 말소하는 특약을 명시하는 것이 좋습니다. “매도인은 잔금 지급일(소유권이전등기 신청일)까지 본건 부동산에 설정된 ​일체의 근저당권 및 기타 담보권·압류·가압류·가처분 등 권리제한등기​를 전부 말소하고, 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 교부한다.”라는 특약을 추가해야 합니다. “현재 확인된 6건”만이 아니라 ​‘일체’​로 잡아 ​잔금 전 추가 설정​까지 제한할 필요가 있습니다.

2. “매수인의 잔금지급의무는 매도인의 (i) 근저당권 등 말소, (ii) 소유권이전등기 서류 교부 및 등기절차 협력과 ​동시이행​으로 한다.” 민법상 원칙 자체가 동시이행이지만(특약·관습이 없으면), 이를 특약으로 적어두면 분쟁 시 설명이 쉬워집니다.

3. 위 특약위반의 경우 계약해제 및 손해배상을 청구할 수 있다는 조항을 명시하기 바랍니다. 당연히 가능하지만 명시해 놓는 것이 좋습니다. 공인중개사에게는 ​중개대상물 확인·설명서​에 권리관계가 어떻게 기재되는지, 손해배상책임 보장(보험/공제) 안내가 있었는지도 확인해 두시는 것도 필요합니다.