전세 입주시기 불일치 시 대항력 유지 방법은?

Question

지금 혼자 살고있는 전세집이 재건축으로인해 
7/1 -10/31 에 이주 예정입니다. (아직 확정×)
이사 갈 전세집은 7/3 입주인데, 현 임대인은 
이주비 대출 일정이 빠듯할것 같아 
7월 중순쯤에 제 보증금을 돌려줄 수 있다고 말합니다.

그래서 7/3 에 이사 갈 집의 세입자 보증금 만큼 중도금으로 내고, 나머지는 7월 중순에 전입을 빼고 잔금을 치루려고 합니다.
현금 여력은 있어서 잔금 내는 데에는 문제가 없는데요,
중도금을 낸 시점부터 잔금을 내는 그 1-2주 동안
제 대항력이 없다는게 불안합니다.

** 그래서 저는 7/3 에 새 집으로 전입을 하되,
지금이라도 현재 집에 제 할아버지를 전입해서 모시면
중순에 제 보증금을 받기 전까지 
대항력 승계가 될 지 궁금합니다.

김명수 변호사 · Accepted Answer

1. 이미 만기가 지났다면 지금이라도, 중도해지 등으로 계약이 종료되는 시점에 임차권등기를 신청하여 등기부에 임차권등기가 되도록 하는 것이 낫습니다.
2. 한편, 계약종료시점 이후에도 임대인이 약속을 이행하지 아니하여 상당기간 내에 보증금반환이 안되면 보증금반환청구소송을 제기하여야 할 수도 있을 것입니다.
3. 만기까지 상당기간이 남아 있다면, 기재하신 내용처럼 조부의 주민등록을 이전하시고 거주하도록 한 이후에 전출을 하는 방법도 있을 것이지만, 이러한 방법만으로는 보증금을 보전하는 안전한 방법이 되지는 못할 것입니다.

김영호 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요, 와이에이치 법률사무소 김영호 변호사입니다.
전세 이사 시기가 엇갈릴 때 대항력을 어떻게 지킬 수 있는지, 핵심만 정리해 드립니다.

1. 대항력의 기본 원칙
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 실제 점유가 유지되는 동안만 존속합니다. 임차인이 전출하면 그 즉시 대항력이 소멸하며, 이후 재전입하더라도 소멸된 대항력이 소급하여 회복되지 않는다는 것이 판례의 확립된 입장입니다.

2. 할아버지 전입의 효과
대법원 판례에 따르면, 임차인 본인이 전출하더라도 동일 세대에 속하는 가족 일부가 해당 주택에 계속 거주하며 주민등록을 유지하고 있다면 대항력이 유지될 수 있습니다. 다만 할아버지가 기존에 같은 세대원이 아닌 경우, 새로 전입시키는 것만으로는 대항력 승계가 인정되기 어렵습니다.

3. 임차권등기명령 활용
보증금을 돌려받기 전에 전출해야 하는 상황이라면, 임차권등기명령 신청을 적극 검토하시기 바랍니다. 법원의 임차권등기가 완료되면 전출 후에도 기존 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 보증금 반환 전 이사하는 경우 가장 안전한 방법입니다.

4. 대응방안
현 상황에서는 임차권등기명령 신청이 가장 현실적인 보호 수단입니다. 신청 시기, 절차, 임대인과의 협의 방법 등 구체적인 사항은 사안마다 달라질 수 있으니, 상담 주시면 상황에 맞는 최적의 방법을 안내해 드리겠습니다.