전세계약 만료 전 보증금 인상 요구, 법적 가능성은?

Question

전세계약 만료일은 26년 4월 29일이고 보증금은 5천만원 이하입니다. 오늘 갑자기 집주인한테 연락이와서 계속 살거냐고 물어보고 그렇다고 했더니 보증금을 1천만원 올리거나 매달 10만원씩 받겠다는데 법적으로 가능한건가요? 
제가 묵시적 계약 연장이라고 하니까(기존계약 유지되어서 돈 더낼필요없다고 함) 임대사업자가 아니고, 법좋아하냐 자기 32살부터 이 일했다 더 잘아는식으로 얘기해서 제가 할말이 없어졌습니다.

묵시적 갱신이 이미 되었는데 이런 요구를 제가 응해야되나요?

김명수 변호사 · Answer

1. 만기가 26. 4. 29.인데, 임대인이 한달 남은 시점에 연락해서 보증금증액이나 월세청구를 한다면, 2. 임차인으로서는 임대인에게 문자, 카톡 등으로 <이미 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었다. 해서, 주임법에 따라서 기존조건 그대로 유지할 것이므로 임대인의 보증금증액요구와 월세요구를 수용할 수 없다>라고 명확하게 고지하시면서 증거를 확보하시기 바랍니다. 3. 그런데, 임대인의 입장에서는 주임법 제7조(차임 등의 증감청구권)에 근거하여 보증금 등에 대해서 5% 증액을 요구할 수는 있지만, 바로 협의에 들어가지 마시고 우선은 <1년 이내 증액 금지요건 충족여부, 사정변경 요건충족여부 등>을 사유로 버텨보시는 것이 나을 것으로 보입니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 우선 결론부터 말씀드리면, 묵시적 갱신이 성립된 경우 임대인의 보증금 인상이나 월세 전환 요구에 응하실 의무는 없으며, 현재 요구는 법적으로 그대로 강제될 수 없습니다.

설명해 주신 상황을 보면 전세계약 만료일이 2026. 4. 29.이고, 만료 약 1개월 전 시점에서 임대인이 계속 거주 의사를 확인한 후 보증금 1,000만 원 인상 또는 월 10만 원 지급을 요구한 상황입니다. 임대인은 사전 통지 없이 갑작스럽게 조건 변경을 요구하였고, 이에 대해 귀하는 묵시적 갱신을 주장하였으나 임대인은 이를 부정하고 압박하는 태도를 보이고 있습니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면, 묵시적 갱신 성립 여부와 임대인의 증액 요구 한도입니다. 일반적으로 계약 만료 전 일정 기간 내에 임대인이 조건 변경이나 갱신 거절 의사를 통지하지 않으면 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장됩니다. 이 경우 임대인은 일방적으로 조건을 변경할 수 없고, 증액이 필요하더라도 일정 범위 내에서 협의를 통해야 합니다. 특히 보증금 1,000만 원 인상은 기존 금액 대비 과도한 수준으로, 임차인의 동의 없이는 인정되기 어렵습니다. 월세 전환 역시 임차인의 동의가 필수입니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면, 묵시적 갱신이 이미 성립되었다는 점과 기존 조건 유지 의사를 문자 등으로 명확히 남겨두시는 것이 중요합니다. 임대인이 계속 압박할 경우 내용증명을 통해 법적 입장을 정리하여 통지하는 것이 효과적입니다. 이푸름 법률사무소에서는 임대차 분쟁 대응을 위한 내용증명 작성, 협상 전략 수립, 필요 시 분쟁 대응까지 실무적으로 지원해 드리고 있습니다. 감사합니다.

박현철 변호사 · Answer

임대차계약기간의 만료 2개월 전까지 계약조건을 변경하지 아니하면 계약을 연장하지 않겠다는 의사표시가 쌍방간 없었다면, 계약은 종전과 동일하게 갱신됩니다.

임대인이 계약만료 2개월 전까지 보증금이나 월세 인상에 대한 언급을 하지 않았다면, 현재 계약은 묵시적으로 갱신된 것이고 임대인의 보증금 인상 혹은 월세 지급요구는 받아들여지기 어렵습니다. 법적근거가 없는 주장이니 응하지 않으셔도 됩니다.

서명기 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 현재 상황에서는 임대인의 보증금 인상이나 월세 전환 요구에 응할 의무는 없는 상태로 보입니다.

우선 시점을 보시면 계약 만료가 2026년 4월 29일인데, 지금과 같이 만료 1개월 전 시점에 조건 변경을 요구한 경우라면, 법에서 정한 통지기간(만료 6개월 전부터 2개월 전 사이)을 이미 지난 상태일 가능성이 큽니다. 이 경우 별도의 갱신거절이나 조건 변경 통지가 없었다면, 계약은 기존 조건 그대로 묵시적으로 연장될 여지가 있습니다.

이렇게 묵시적 갱신이 이루어지면, 임대인은 보증금 인상, 월세 전환을 일방적으로 요구할 수 없습니다. 반드시 임차인의 동의가 필요합니다.

또한 금액 자체도 문제입니다. 보증금 5천만 원에서 1천만 원 인상은 약 20% 수준인데, 법에서 허용되는 증액 범위는 일반적으로 5% 이내에서 판단되는 경우가 많습니다. 따라서 지금 요구는 범위를 넘어서는 수준으로 볼 여지가 있습니다.

임대인이 “경험이 많다”거나 “법을 잘 안다”고 하더라도, 해당 법은 임대사업자 여부와 관계없이 적용됩니다. 따라서 그 주장만으로 조건 변경이 인정되지는 않습니다.

정리하면, 이미 묵시적 갱신 상태라면 기존 조건 유지가 원칙이고 증액이나 월세 전환은 동의 없이는 효력이 없으며 현재 요구 수준은 법적 기준을 넘어설 가능성이 있습니다.

실무적으로는 통화로만 대응하기보다는, 문자나 내용증명 등으로 “묵시적 갱신 상태이며 기존 조건 유지 입장”을 남겨두시는 것이 분쟁 대비에 도움이 됩니다.

조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 변호사 임현수 변호사입니다.

■ 사건의 개요
갑작스러운 임대인의 무리한 보증금 인상 요구로 인해 얼마나 당황스럽고 마음고생이 많으실지 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 의뢰인님께서는 전세계약 만료를 불과 일 개월 앞둔 시점에서 임대인으로부터 보증금 일천만 원 인상 또는 월세 십만 원 전환을 요구받으셨습니다. 의뢰인님께서 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신을 주장하셨으나, 임대인은 본인이 등록된 주택임대사업자가 아니며 부동산 관련 경험이 많다는 이유로 의뢰인님의 정당한 주장을 무시하며 압박하고 있는 상황입니다.

■ 의견
주택임대차보호법에 따르면 임대인이 전세계약이 끝나기 육 개월 전부터 이 개월 전까지의 기간에 세입자에게 갱신 거절의 통지를 하거나 계약 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 즉, 계약 만료를 불과 일 개월 앞두고 이루어진 임대인의 일방적인 요구나 통보는 법적 효력이 발생하지 않으며 이미 묵시적 갱신이 완성된 것으로 보아야 합니다. 임대인이 주택임대사업자가 아니라고 하더라도 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 동일하게 강행규정으로 적용되므로 임대인의 주장은 전혀 타당하지 않습니다. 따라서 의뢰인님께서는 임대인의 무리한 보증금 인상이나 월세 전환 요구에 응하실 법적인 의무가 전혀 없습니다. 다만 임대인이 경험을 내세워 계속해서 부당한 압박을 가하거나 부당하게 퇴거를 요구할 경우를 대비하여, 변호사의 이름으로 내용증명을 발송하여 의뢰인님의 권리를 명확히 주장하고 분쟁을 조기에 차단하는 등 체계적인 법적 대응이 필요합니다. 사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다. 의뢰인님의 소중한 보증금과 평온한 주거의 안정을 지켜드리기 위해 최선을 다해 조력하겠습니다.

이규희 변호사 · Answer

[1] 질문자님 사안의 경우 말씀하신 전세계약 만료일인 26년 4월 29일에 묵시적 갱신이 성립합니다. 다만 법이 요구하는 임대인의 통지기간이 이미 지나있었는지 여부가 핵심입니다. 그 기간 내 적법한 통지가 없었다면, 원칙적으로 만료 시점에 묵시적으로 갱신이 된 것으로 봅니다.

[2] 보증금이 5,000만 원 이하라고 하셨으므로, 1,000만 원 증액은 20%로서 법정 증액청구 한도인 5%를 명백히 초과합니다. 따라서 임차인인 질문자님이 동의하지 않는 한, 임대인이 법적으로 당연히 올릴 수 있다고 보기는 어렵습니다.

[3] 월 10만 원을 받겠다는 요구, 즉, 사실상 전세에서 월세 전환으로 요구하는 것은 임차인 동의 없이 강제할 수 없는 부분입니다. 따라서 질문자님이 동의하지 않으시면 그 요구에 응하실 의무는 없습니다.

임대인이 전세계약 만료 6개월에서 2개월 전에 문자 등으로 갱신거절 의사를 통지한 적이 있는지 확인해보시고, 그렇지 않다면 묵시적 갱신이 성립하였다는 점을 명확히 하시고 임대인의 요구에 응하지 않으셔도 됩니다.

이 부분과 관련하여 임대인에게 서면으로 입장을 정리하여 제시하시면 추후 분쟁 대비에 유리하실 것으로 보입니다. 
관련해서 내용증명 작성 등 도움이 필요하시면 언제든지 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

최진혁 변호사 · Answer

1. 기존 임대차계약은 묵시적 갱신이 된 것으로 보여집니다.

2. 이 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따라 조세, 공과금 기타 경제사정의 변동으로 시세가 올랐다는 점을 입증하면서 5% 범위 내에서 차임 증액을 요청할 수 있으나 임차인의 동의가 필요한 부분으로 협의가 되지 않을 경우 법원의 재판 결과에 따라 인상될 수는 있으나 질문과 같이 일방적으로 5% 범위를 넘는 인상 요구는 적법하지 않으므로, 질문자가 임대인의 요구에  무조건 응할 필요는 없습니다.