전세사기 피해 시 월세 미납 범위와 보증금 공제 기준

안녕하세요. 법무법인 테헤란의 민사,부동산 전문변호사 황인 변호사입니다. 전세사기 상황에서 장기간 연락두절과 경매까지 진행되어 많이 답답하셨을 것으로 보입니다. ■ 핵심 정리 ① 전세사기 피해의 경우에도 ‘차임(월세)’은 계약상 의무이므로 원칙적으로 정산 대상이 됩니다. ② 다만 공제 범위는 실제 점유·사용 기간 기준으로 판단됩니다. 즉, 거주하지 않은 기간까지 월세가 계속 발생하는 것은 아닙니다. ③ 질문자님처럼 전세사기 피해로 임차권등기 후 이사한 경우, 이사 이후 기간은 사용이익이 없으므로 공제 대상에서 제외될 여지가 큽니다. ④ 따라서 보증금에서 공제되는 금액은 ‘23년 9월~실제 퇴거 시점까지 미납 월세’로 한정되는 것이 일반적입니다. 전세사기 피해 사안은 배당절차와 공제 범위가 복합적으로 작용하므로 구체적 검토가 중요합니다. 추가로 궁금하신 점이 있다면 언제든 로톡 프로필에서 문의 남겨주시면 제가 직접 도와드리도록 하겠습니다. 감사합니다.

귀하가 2023년 9월부터 월세 60만원을 지급하지 않은 경우, 미납된 임대료는 민법에 따라 추후 보증금에서 공제됩니다. 공제되는 월세의 범위는 기본적으로 귀하가 해당 주택을 실제 점유하고 사용한 기간을 기준으로 결정됩니다. 우선 계약 기간인 2023년 9월부터 2025년 4월 13일까지 발생한 미납 월세는 임차인의 당연한 의무로서 보증금 5000만원에서 공제됩니다. 계약 기간이 종료된 2025년 4월 14일 이후에도 보증금을 반환받지 못해 해당 주택에 계속 거주한다면, 동시이행항변권을 행사하는 것과 별개로 실질적인 거주에 따른 차임 상당의 부당이득을 얻는 것이 되어 이사 시점까지의 월세가 추가로 공제될 수 있습니다. 귀하가 2025년 5월에 이사를 나가며 주택의 점유를 완전히 이전한다면, 그 이후부터는 실제 거주하지 않으므로 월세가 공제되지 않습니다. 2025년 2월에 이미 임차권등기를 완료하였으므로 이사를 나가더라도 대항력은 유지되지만, 점유를 해제한 날 이후의 기간에 대해서는 임대료를 지불할 의무가 없습니다. 따라서 2023년 9월부터 실제 퇴거하는 2025년 5월까지의 기간에 해당하는 월세 총액이 공제 범위가 됩니다. 이사를 나간 후에는 더 이상 해당 주택을 사용 수익하지 않는다는 점을 명확히 해야 하므로, 퇴거 당일 집을 비운 상태의 사진을 찍어두거나 임대인에게 비밀번호를 문자 등으로 알리는 등 점유 이전의 의사를 표시하는 조치를 취해두는 것이 필요합니다. 이를 통해 퇴거 이후의 불필요한 공제 주장을 방어할 수 있습니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.