부동산 매매 계약 시 중대하자 고지의무 위반 여부는?

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표변호사입니다. 중개인의 "수리가 끝났으니 고지의무가 없다"는 주장은 법적으로 받아들이기 어렵습니다. 부동산 거래에서는 거래 상대방이 일정한 사정을 미리 알았더라면 계약을 체결하지 않았거나 다른 조건으로 계약했을 것이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 그 사정을 고지할 의무가 인정됩니다. 이 고지의무는 법령의 규정뿐 아니라 계약상·관습상·조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. 이 사건에서 핵심은 '수리가 완료되었다'는 사실이 고지의무를 면제해 주는가입니다. 판례의 태도를 보면, 아파트 누수 하자의 존재는 주거 환경을 심각하게 저해할 뿐 아니라 부동산의 경제적 가치에도 중대한 영향을 미치므로, 과거 누수가 있었다는 사실 자체가 거래의 중요 부분에 해당합니다. 특히 수리 후에도 재발 가능성이 있는 경우라면 더욱 그러합니다. 따라서 2~3개월 전 옥상 누수 보수공사가 있었다는 사실은, 비록 현재 수리가 완료된 상태라 하더라도, 매수인이 알았더라면 계약 여부나 조건을 달리 판단했을 중요한 사정에 해당할 가능성이 높습니다. 공인중개사는 중개대상물의 상태를 확인하여 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명할 의무가 있고, 계약 전 "누수 없다"고 직접 고지한 이상 그 설명의무 위반 책임도 함께 문제될 수 있습니다. 계약서상 "잔금일까지 중대하자에 대해서는 매도인이 책임진다"는 특약도 선생님께 유리하게 작용할 수 있는 조항입니다. 다만 계약서에 "30년 노후 건축물로 수리보수가 필요한 상태임을 매수인이 인지하였다"는 문구가 있어, 매도인 측에서 이를 근거로 책임을 다투는 상황이 예상됩니다. 누수의 반복성, 보수공사의 규모와 내용, 중개인의 사전 고지 내용 등을 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다. 계약 해제나 손해배상 청구를 검토하신다면, 관련 증거(보수공사 내역, 중개인과의 통화 내용 등)를 지금부터 잘 보존해 두시기 바랍니다. 더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

매도인과 중개인은 계약 체결 전 누수 발생 및 보수 사실을 고지할 의무가 있습니다. 민법에 따라 매매계약에서 매수인의 의사결정에 중대한 영향을 미치는 사항은 사전에 알려야 합니다. 2~3개월 전에 옥상 누수로 보수공사를 진행했다는 사실은 30년 된 아파트 탑층의 특성을 고려할 때 재발 우려가 커서 고지의무 대상인 중대하자에 해당할 수 있습니다. 부동산 중개인은 현재 수리되어 문제가 없으므로 사전에 고지할 의무가 없다고 주장하나, 과거의 누수 이력과 최근의 보수 내역은 계약 진행 여부를 결정하는 중요한 기준이 되므로 사전에 안내하는 것이 타당합니다. 계약 직전 중개인이 누수가 없다고 안내한 사실이 있다면 공인중개사법에 따라 중개대상물 확인 및 설명의무 위반 책임을 물을 수 있습니다. 계약서에 잔금일까지 중대하자에 대하여 매도인이 책임진다는 내용이 있으므로, 귀하는 이를 근거로 매도인에게 하자담보책임을 묻거나 고지의무 위반을 이유로 이미 지급한 10%의 계약금 반환 및 매매계약 취소를 요구할 수 있습니다. 추후 책임 소재를 가리기 위해 고지의무 위반 사실을 입증할 통화 내역이나 문자 메시지 등을 확보하는 것이 필요합니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.