민간임대주택 증여 시 과태료 문제 해결 방법

Question

18년도에 민간임대주택 임대사업자 등록을 한 뒤 만 8년이 지나지 않은 시점에서 해당 주택이 증여가 되었습니다.
증여가 일어난 시점 이후에 해당 사안을 인지하였습니다. 
해당 법 67조에서는 시군구청장 허가를 받지 않고 임대사업자가 아닌 자에게 양도한 경우 3000만원 이하의 과태료를 물게 되어있습니다.
아직 과태료 처분은 받지 않았으나, 이미 등기 말소된 상황이기에 공무로는 사업자 말소가 불가능 한 것으로 알고 있습니다. 
이로 인한 어떠한 이득도 취하려 하지 않으나 3000만원 이하의 과태료는 너무 과하다는 생각이 듭니다.. 어떤 조치를 취해야 할까요?

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
과태료 처분이 이루어지기 전 사전통지 단계에서 적극적인 의견 제출을 통해 과태료 감경을 받는 것이 가장 중요합니다. 무상증여로 인한 경제적 이득 부재와 사후 인지 사실을 강조하여 행정청의 재량권을 이끌어내야 합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 과태료 감경 사유
민간임대주택법 위반에 대한 과태료는 3천만원 이하로 규정되어 있으나, 실제 부과 금액은 행정청의 재량으로 결정됩니다. 증여라는 무상 이전의 특성상 실질적 경제적 이득이 없었다는 점, 허가 절차를 사후에 인지하여 고의성이 없었다는 점, 법령 회피 목적이 전혀 없었다는 점을 구체적으로 소명하는 의견서를 제출해야 합니다.

나. 사전통지 단계 대응
행정청은 과태료 부과 전 반드시 사전통지를 하고 10일 이상의 의견 제출 기회를 부여해야 합니다. 이 단계에서 증여 경위, 사후 인지 사실, 평소 준법 의지 등을 입증하는 자료를 함께 제출하는 것이 중요합니다. 자진납부 시 20% 감경 혜택이 있으나, 이후 이의제기가 불가능하므로 신중한 판단이 필요합니다.

다. 결론
현 단계에서는 과태료 처분 전 의견서 제출을 통해 행정청을 설득하는 것이 가장 효과적입니다. 실제 처분이 내려진 경우 60일 이내 이의신청을 통해 다툴 수 있습니다. 구체적인 대응 방안과 비용은 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 합니다.

고준용 변호사 · Answer

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【①】 민간임대주택법상 임대사업자의 의무 위반은 행위의 고의성 여부와 무관하게 제재가 가해질 수 있는 사안이나, 과태료 부과 전 의견 제출 절차에서 재량권의 일탈이나 남용을 주장하여 제재 수위를 낮추는 것이 핵심입니다. 무상 증여라는 특수한 상황에서 실제 경제적 이득이 없었다는 점은 행정청의 처분 수위를 결정짓는 결정적 요소가 됩니다.

【②】 등기가 완료된 상황에서 사업자 말소 등 행정적 절차를 보완하는 것만으로는 이미 발생한 위반 사실 자체가 사라지지 않습니다. 다만, 행정청은 위반자의 평소 준법 의지나 위반의 경위, 처분으로 얻은 이익 등을 고려하여 감경 여부를 결정합니다. 따라서 현재 단계에서는 과태료 처분이 내려지기 전, 행정청에 제출할 의견서에 증여 경위와 사후 인지 사실, 무상 증여에 따른 무수익성을 논리적으로 정리하여 제출해야 합니다.

【③】 행정청의 처분은 일률적인 금액 결정이 아닌 위반 정도를 고려한 재량 행위이므로, 의견서 작성 단계부터 해당 증여가 법령을 회피하려는 목적이 전혀 없었음을 입증하는 자료를 함께 제시하여야 합니다. 추후 실제 처분이 내려질 경우에도 질서위반행위규제법상 이의제기 절차를 통해 법원을 통해 다툴 여지가 존재하지만, 초기 의견 제출 단계에서 행정청을 설득하는 것이 가장 경제적이고 신속한 대응입니다.

🔶 결론
본 사건은 위반 행위의 고의성 부재와 실질적 이득의 부존재를 소명하여 행정청의 재량권을 이끌어내는 것이 관건입니다. 사전통지 단계에서 감경 사유를 적극적으로 피력하는 의견서를 제출하고, 이후 처분 결과에 따라 자진납부 감경 또는 이의제기 중 최선의 전략을 선택하여 대응하는 방향이 중요합니다.

도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다.
감사합니다.
고준용 올림

배성권 변호사 · Answer

과태료가 부과되기 전, 행정청은 반드시 당사자에게 사전통지를 하고 10일 이상의 기간을 정하여 의견을 제출할 기회를 주어야 합니다. (질서위반행위규제법 제16조 제1항)

이 단계에서 다음과 같은 사정을 적극적으로 소명하는 것이 중요합니다.

1. 증여 사실을 사후에 인지하였다는 점: 고의 없이 이루어진 행위임을 강조
2. 어떠한 경제적 이득도 취하지 않았다는 점: 증여는 무상 이전으로 임대사업자가 재산상 이익을 취득하지 않은 점

즉, 해당 증여가 임대사업자로서의 혜택을 악용하거나 부당이득을 취하려는 목적이 아니었음을 증빙해야 합니다.

만약 의견 제출 기한 내에 감경된 과태료를 자진납부하면 20% 감경 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 자진납부 시 과태료 부과 및 징수절차가 종료되어 이후 이의제기가 불가능해지므로 신중하게 판단하여야 합니다.

그럼에도 지자체에서 부과한 과태료 액수가 부당하다고 판단되면, 부과 통지를 받은 날로부터 60일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 그 과정에서 과잉 제재 주장을 검토할 수 있습니다.

이상의 점을 참작하셔서 과도한 과태료가 내려지지 않도록 행정청에 적극적으로 의견을 제시해 보시는 방향을 권해드립니다.

인천 법률사무소 송지 배성권 변호사 드림.