토허제 지역 다주택자 아파트 매매계약 가계약금 반환 가능성은?

Question

아래에 글을 쓰고 변호사님들의 답변에 추가적인 의문이 생겨서 좀 더 현 상황에 대해 좀 더 자세하게 글 수정 후 다시한번 올립니다.

1.토허제 지역의 아파트 매수를 위해서 약정서 작성을 하기로 하고 약정서 작성전(7천만원 계약금 추가예정)에 가계약금 3천만원을 보낸 상황입니다.

2.그런데 아무래도 자금조달 부분이 살짝 애매해서 그 부분을 확실히 하고 약정서 작성을 해야한다고 매도인에게 이 상황을 전달하고 제 준비 기간을 더 기다려 주거나 계약금을 전액 반환해 달라고 요청했습니다. 
보통의 계약이라면 매도인 역시 계약금 전액을 되돌려 주려 하지 않겠지만 토허제 기간이 얼마남지 않은 현 상황에서 저에게 최고이행을 하면서 이중으로 다른 매수자에게 계약금을 받을 수도 없을 것이고 적법한 절차에 맞춰서 계약을 해지하려고 하면 다주택자인 매도인 역시 물건 매도에 불리해질 수 있는 상황이라 생각합니다.
그래서 계약금 전액을 반환 받으면 이 계약에 대해 진행을 포기하는 것으로 합의를 하고 싶었는데 매도인은 2천만원까지 반환이 가능하다고 했습니다.

3.제가 계약금 전액을 반환 받고 싶다면 여기서 거부 의사를 밝히고 계약에 대한 지위를 계속 이어 갔어야 했다고 생각하는데 저 역시 시간을 끌다가 계약금 일부도 반환받지 못하고 전액을 다 포기해야 할 상황이 생길까봐 합의로 2천만원만 대면한 현장에서 제 계좌로 돌려받았습니다.

Q1)이 경우 이 계약에 대한 제 권리가 완전히 사라진 것인가요?

Q2)최고장을 받은 적이 없기 때문에 남은 1천만원의 계약금으로 권리가 아직 남아 있다면 계약을 다시 진행하거나 남은 1천만원 계약금 반환 또한 요구가 가능한지 문의 드립니다.

이동규 변호사 · Accepted Answer

[1] 지금 상황은 이미 “합의해제”로 보는 게 맞습니다. 가계약금 3천 중 2천을 반환받으면서 현장에서 정리했다면, 법원은 이를 ‘일부 반환 조건으로 계약을 종료한 합의’로 판단하는 경우가 대부분입니다. 별도로 권리 유보나 이의 제기를 명확히 남기지 않았다면, 계약관계는 그 시점에서 정리된 것으로 봅니다.

[2] 그래서 질문자님 권리가 완전히 사라졌는지에 대해서는, 사실상 그렇다고 보는 게 맞습니다. 특히 계약을 유지하겠다는 의사를 표시하지 않고 일부 반환을 수령했다면, 더 이상 “계약 이행 요구”나 “원상회복 요구”를 동시에 주장하기는 어렵습니다. 둘 중 하나만 선택해야 하는데, 이미 해제 쪽으로 정리된 상황입니다.

[3] 남은 1천만원 부분도 동일합니다. 최고장을 받지 않았다는 점은 크게 의미가 없습니다. 해제 방식이 ‘최고 후 해제’가 아니라 ‘당사자 간 합의해제’로 정리됐기 때문입니다. 따라서 추가로 1천만원 반환을 법적으로 강제하기는 상당히 어렵습니다.

[4] 다만 예외는 있습니다. 당시 합의가 “임시 정산”이었거나 “나머지는 추후 협의”라는 명확한 정황이 있다면, 일부 반환만으로 완전 종료가 아니라고 다툴 여지는 있습니다. 문자, 녹취, 중개사 진술 등에서 이런 내용이 확인되면 1천만원 추가 반환 주장 가능성은 열립니다.

[5] 결론적으로 현재 자료 기준으로는 계약은 종료된 상태로 보고, 추가 반환 청구는 쉽지 않은 상황입니다. 다만 당시 합의 과정에 남겨진 증거에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 녹취나 문자 내용부터 먼저 정리해보시는 게 우선입니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

손권 변호사 · Accepted Answer

현재 상황의 핵심은 ‘가계약 해제에 대한 합의가 이미 이루어졌는지’입니다. 3천만원 중 2천만원을 반환받은 시점에서, 통상은 ‘계약을 종료하고 일부 반환에 합의한 것’으로 해석될 가능성이 큽니다. 별도의 이의 없이 수령했다면 묵시적 합의로 인정될 여지가 높습니다.

가계약금은 정식 계약 전이라도 계약금적 성격이 인정되면 민법상 해약금으로 작용합니다. 이 경우 매수인은 포기, 매도인은 배액상환으로 해제할 수 있는데, 이미 일부 반환을 받고 종료한 구조라면 잔여 1천만원을 추가로 청구하기는 쉽지 않습니다.

최고장 여부는 본질이 아닙니다. 이미 당사자 간 ‘정산 후 종료’가 이루어졌다면 계약관계 자체가 소멸된 것으로 보는 것이 일반적입니다. 따라서 남은 1천만원을 근거로 계약을 다시 진행하거나 추가 반환을 요구하는 것은 법적으로 인정되기 어렵습니다.

다만 당시 반환이 ‘임시 지급’인지, ‘최종 합의금’인지에 따라 판단이 달라질 수는 있으나, 별도 조건 없이 수령했다면 권리는 상당 부분 정리된 상태로 보셔야 합니다.

박동민 변호사 · Answer

‘합의로 2천만 원만 대면한 현장에서 제 계좌로 돌려받았습니다.’ 부분과 관련하여 나머지 1천만 원에 대한 반환청구권을 포기했는지 여부가 쟁점이 될 수 있습니다. 만약 명시적 또는 묵시적으로 포기했다고 볼 수 없고, 가계약금 지급 시 매수인이 약정서 작성 전 매매계약 등을 포기하더라도 가계약금 전부 또는 일부를 몰취한다는 등 약정이 없었다면, 1천만 원에 대한 반환청구가 가능할 수 있습니다. 이때는 곧바로 내용증명우편을 통해 1천만 원의 반환을 최고하고, 상대방이 임의이행을 거부할 경우 지급명령 신청 또는 소 제기를 하시는 것이 좋겠습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 토지거래허가구역 내 아파트 매수를 위해 3천만 원의 가계약금을 입금하셨으나 자금 조달 문제로 매도인에게 계약 해지와 반환을 요청하셨습니다.
■ 매도인과 대면하여 2천만 원만 반환받으신 상황에서 남은 1천만 원의 반환 청구가 가능한지 그리고 계약상 지위가 완전히 소멸하였는지 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 2천만 원을 수령하신 행위는 일반적으로 남은 금액을 포기하고 계약을 종료하겠다는 묵시적 합의해제로 해석될 가능성이 높습니다.
■ 따라서 당사자 간 합의로 계약이 이미 정리된 것으로 간주되므로 계약을 계속해서 진행할 권리는 소멸한 것으로 보입니다.
■ 최고 절차를 거치지 않았더라도 당사자 간 합의해제가 성립하였다면 남은 1천만 원의 반환을 법적으로 강제하기는 현실적으로 어렵습니다.
■ 의뢰인님께서 미처 생각하지 못하셨을 쟁점은 대면 현장에서 나눈 대화의 구체적인 맥락과 입증 자료의 존재 여부입니다.
■ 만약 2천만 원은 우선 임시로 돌려받고 남은 금액은 추후 협의하기로 했다는 명시적인 의사 표시를 하셨고 이를 녹음이나 문자 메시지 등으로 증명하실 수 있다면 잔액에 대한 부당이득 반환을 주장하실 여지가 충분히 존재합니다.
■ 상대방의 주장을 탄핵하고 남은 권리를 회복하기 위해서는 당시 정황을 입증할 증거를 찾아 법리적으로 정교하게 구성하는 절차가 필수적입니다.
■ 홀로 대응하시기보다는 변호사를 선임하여 불리한 정황을 뒤집을 법적 논리를 면밀히 세우고 내용증명 발송부터 체계적으로 접근하여 압박하시는 실익이 매우 큽니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.
우선 결론부터 말씀드리면 2천만 원을 반환받는 과정에서 ‘계약 종료 및 정산’에 대한 합의가 있었다면 계약상 권리는 소멸된 것으로 볼 가능성이 높고, 그렇지 않다면 남은 1천만 원 반환 청구 여지는 일부 존재합니다.

설명해 주신 상황을 보면 의뢰인은 토지거래허가구역 내 아파트 매수를 위해 약정서 작성 전 가계약금 3천만 원을 지급하였고, 이후 자금조달 문제로 계약 진행이 어렵다고 판단하여 반환을 요청하였습니다. 매도인은 전액 반환은 거부하고 2천만 원 반환을 제안하였으며, 의뢰인은 현장에서 이를 수령한 상태이고 나머지 1천만 원은 반환받지 못한 상황입니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면 일부 반환 당시 법적 의미입니다. 일반적으로 가계약금이 지급되고 주요 조건이 특정되면 계약은 성립한 것으로 평가될 수 있습니다. 이후 당사자가 일부 금액을 반환하면서 관계를 정리하였다면 이는 합의해제로 해석될 수 있습니다. 이 경우 잔액은 위약금이나 손해배상 성격으로 남게 되어 추가 반환 청구는 어려워집니다. 반면 단순히 일부만 우선 반환받고 계약 종료에 대한 명확한 합의가 없었다면, 잔액에 대해 부당이득 반환을 주장할 여지는 남습니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 당시 대면 상황에서 계약을 종료하기로 명확히 합의했는지 여부를 대화 내용, 계좌이체 내역, 문자 등을 통해 정리하는 것이 가장 중요합니다. 종료 합의가 없었다는 점이 확인되면 내용증명을 통해 1천만 원 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 계약을 다시 진행하는 것은 현실적으로 어렵고 반환청구 중심으로 접근하는 것이 타당합니다. 저희 사무소에서는 사실관계 정리, 법적 구조 분석, 내용증명 작성 및 소송 대응까지 단계적으로 지원해 드릴 수 있습니다. 감사합니다.

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
의뢰인께서 가장 염려하시는 부분은 계약금 1천만 원을 돌려받지 못하고, 계약에 대한 권리가 완전히 사라지는 상황으로 보입니다.
현재 상황을 법적으로 살펴보면, 가계약금 3천만 원 중 2천만 원을 반환받으셨고, 나머지 1천만 원에 대한 권리가 남아 있는지 여부가 쟁점입니다.
계약금 반환과 관련하여, 매도인과의 합의가 있었다면 그 합의 내용이 중요합니다. 합의에 따라 권리가 소멸될 수 있습니다.
지금 당장 하셔야 할 일은, 매도인과의 합의 내용을 명확히 확인하고, 서면으로 남아 있는지 검토하는 것입니다.
1) 매도인과의 합의 내용이 서면으로 존재하는지 확인해야 합니다.
2) 합의가 구두로만 이루어졌다면, 그 내용을 입증할 수 있는 자료가 있는지 살펴보셔야 합니다.
3) 계약금 반환과 관련된 법적 절차를 검토해 보셔야 합니다.
4) 남은 1천만 원에 대한 권리가 남아 있는지 법률 전문가와 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.
이러한 요소들을 고려하여, 법률 전문가와의 상담을 통해 구체적인 대응 방안을 마련하시는 것이 필요합니다.
의뢰인님의 편에서 끝까지 싸워드리겠습니다. 편하게 상담 요청해 주세요.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 다수의 부동산 매매 및 토지거래허가구역 분쟁 소송을 진행 중인 부동산 전문 변호사입니다.

토지거래허가구역 내 아파트 매매에서 가계약금 일부 반환 후 남은 금액의 반환 가능성과 계약상 지위 유지 여부가 궁금하신 상황이네요. 현재 단계는 매도인과 합의하여 가계약금 중 일부인 2천만 원을 돌려받고 나머지 1천만 원이 매도인 측에 남아 있는 상태입니다. 법률구조공단 상담 경험상, 토지거래허가구역 내 거래는 허가 전 유동적 무효 상태에서의 협력 의무 이행 여부와 합의 해제 성립 여부에 따라 결론이 자주 갈립니다.
이번 사안은 복합사안이므로 계약금 반환 청구권과 매수인의 지위 보전이라는 두 가지 쟁점 분리가 필요합니다. 핵심은 대면 현장에서 2천만 원을 돌려받을 당시 '계약 종료 및 잔금 포기'에 대한 명시적 혹은 묵시적 합의가 있었는지입니다. 만약 나머지 1천만 원을 포기하는 조건으로 계약을 끝내기로 합의했다면 계약상 지위는 소멸한 것으로 보는 편이 안전합니다. 반면 별도의 확약 없이 일부 금액만 우선 수령한 것이라면 여전히 토지거래허가 신청 절차에 대한 협력 의무는 남아 있을 변수가 있습니다. 다만 이미 자금 조달의 어려움을 밝히고 일부 금액을 회수한 행위가 변심에 의한 이행 거절로 해석될 경우, 상대방에게 손해배상 예정액으로서의 권리를 제공한 셈이 되어 추가 반환 요구가 어려워지는 지점이 생길 수 있습니다.
제가 이 사건을 맡는다면 방향은 이렇게 잡습니다.
당시 대화 내용과 송금 내역을 분석해 합의 해제의 범위가 어디까지인지 확정합니다.
토지거래허가구역 특유의 유동적 무효 법리를 적용해 매도인의 부당이득 반환 가능성을 검토합니다.
남은 1천만 원의 성격을 위약금으로 볼 수 있는지 다투어 반환 실익을 따져봅니다.

상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

정진열 변호사 · Answer

애초에 “가계약 단계에서 본계약이 성립했는지”, 2,000만 원을 돌려받을 때 ​“2,000만 원으로 정산하고 종료”에 합의했는지가 중요하겠습니다.
약정서 작성 전이기는 하지만 매매계약의 내용은 특정된 상태에서 가계약금 송금한 것이므로 계약은 성립되었다고 보아야 하겠고, ​2,000만 원을 수령하면서 계약의 합의해제(정산종료)를 하였다고 볼 수 있는지 따져보아야 하겠습니다. 이러한 해제 합의가 있는 것으로 본다면, 추가 1,000만 원 반환요구나 계약의 진행은 어렵다고 보아야 하겠습니다. 명시적으로 합의해제하였다는 근거가 없다면, 계약진행보다는 추가 1,000만 원의 반환요구를 시도해 볼 수는 있겠습니다.