보증금 반환 소송, 어떻게 진행해야 할까요?

Question

2025년 11월에 살던 집이 만기가 되어서
보증금 9천5백만원중 4천3백만원  받고 나머지 5천을 못받은 상태입니다 나머지 금액은 못받앗기 때문에 방을 빠지 않앗구요  받은 4천3백만원은 
새로운 새입자가 5천만원 보증금을 집주인에게 줘서 제가 그중 4천3백을 받앗앗구요 현재 2025년 12월12일 새로운 새입자가 청구금액5천에 대해 가압류를 걸어 놓은 상태고 저는 2025년 11월에 임차권 등기명령 신청을 햇지만  증거불충분으로 2026년3월5일
임차권 등기명령 확정이 난상태이구요 건물에 대햐 등기는 말소 되어잇고 가압류가 걸린 상태인데 보증금반환소송을 어떤식으로 진행하면될가요

이충호 변호사 · Answer

2026년 3월 5일 자로 임차권등기명령이 확정되었으므로 주택임대차보호법에 따라 귀하는 대항력과 우선변제권을 유지하게 되었습니다. 이제는 목적물을 인도하더라도 법적 권리가 보호되므로 소송을 통해 나머지 보증금을 청구하는 절차를 진행할 수 있습니다.

법원에 보증금반환청구소송을 제기하여 5,200만 원 및 이에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 임차권등기가 경료된 시점부터는 집을 비워주더라도 권리가 상실되지 않으며, 부동산을 인도한 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12퍼센트의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 다만 새로운 세입자가 귀하의 보증금 반환 채권에 대해 가압류를 설정한 상태라면 임대인은 가압류 해제 전까지 지급을 거절할 수 있으나, 귀하는 판결문을 미리 확보하여 집행권원을 마련해두는 것이 필요합니다.

현재 등기부상 가압류가 걸려 있어 불안하실 수 있으나 보증금반환채권의 주체는 여전히 귀하입니다. 소송을 통해 채무 관계를 확정 짓고 판결이 확정된 이후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청하여 매각대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 가압류권자인 새로운 세입자와의 배당 순위 등은 등기 접수 시점에 따라 결정되므로 본인의 확정일자와 등기 시점을 면밀히 파악하는 것이 필요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.임차권등기 완료에 따른 대항력 유지
2026년 3월 5일 자로 임차권등기명령이 확정되어 부동산 등기부등본에 기재되었다면 귀하는 주택임대차보호법 3조의3 규정에 의해 대항력과 우선변제권을 확고히 취득한 상태입니다. 이제는 이사를 가거나 점유를 해제하더라도 기존에 취득한 법적 권리가 그대로 유지됩니다. 다만 이미 지급받은 4,300만원을 제외한 나머지 미반환 보증금에 대해서만 권리를 주장할 수 있습니다. 후순위 세입자가 가압류를 걸어둔 상황이라도 귀하의 대항력 발생 시점이 앞선다면 경매 절차 등에서 귀하가 해당 세입자보다 우선적으로 배당을 받게 됩니다.

2.보증금반환청구소송의 제기와 가압류 대응
임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 즉시 제기해야 합니다. 소장에는 임대차 계약의 종료 사실과 보증금 일부 미반환 내역을 명시하고 증거로 임대차계약서와 임차권등기 결정문을 제출합니다. 새로운 세입자가 신청한 가압류는 임대인의 채무 관계로 인해 발생한 것이나 귀하의 임차권등기보다 앞설 수 없습니다. 소송을 통해 집행권원을 확보한 뒤 부동산 경매를 신청하여 보증금을 회수하는 것이 유일한 강제 실현 방법입니다. 지연이자에 대해서는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 부본 송달 다음 날부터 연 12%의 이율을 청구할 수 있습니다.

3.경제적 손실 방지와 현실적 권리 회수
보증금 5,000만원은 임차인의 생계와 직결된 매우 큰 자산입니다. 2026년 1인 가구 최저생계비인 153만 8,543원을 기준으로 생활하는 이들에게는 더욱 절실한 금액입니다. 참고로 2인 가구 생계비는 251만 9,575원이며 3인 가구는 321만 5,422원 그리고 4인 가구는 389만 6,843원입니다. 소송 비용은 민사소송법 98조에 따라 패소한 상대방에게 부담시킬 수 있으므로 법적 절차를 지체하지 않는 것이 손해를 최소화하는 길입니다. 등기상 가압류가 걸려 있는 만큼 신속하게 판결을 확보하여 경매 절차에 대비하는 판단이 요구됩니다.

이성준 변호사 · Answer

귀하 사안은 ​임대차 종료 후 보증금 일부(4,300만 원)만 반환되고 잔액(약 5,000만 원)이 미반환​된 전형적인 보증금반환청구 유형입니다. 현재 ​임차권등기명령이 ​2026. 3. 5​ 확정​되었다면, 그 임차권등기 후에는 귀하가 이사(전출)하더라도 기존에 취득한 ​대항력·우선변제권이 유지​되는 방향으로 권리구조를 만들 수 있습니다.

소송은 원칙적으로 ​임대인(집주인)을 피고로 하여 ‘보증금잔액 + 지연손해금’​을 청구하시면 되고, 금액상 ​지급명령(독촉) 또는 소액사건/통상 민사소송​으로 진행하는 방식이 실무적으로 많습니다. 병행하여, 귀하의 ​전입·점유(또는 임차권등기), 확정일자, 보증금 지급 및 일부 반환, 계약 종료(기간만료) 사실​을 입증자료로 정리하는 것이 핵심입니다.

새 임차인의 가압류가 부동산(또는 임대인 재산)에 존재하더라도, 귀하가 ​대항요건과 확정일자​를 갖춘 시점이 가압류 등기보다 앞서면 배당에서 우선순위가 문제될 수 있고, 반대로 뒤라면 후순위가 될 수 있어 ​선후관계 확인(등기부·전입/확정일자 일자)​가 매우 중요합니다.또한 요건을 충족하면 소액임차인 최우선변제 범위가 별도로 문제될 여지도 있습니다.

판결(또는 지급명령 확정 등 집행권원)을 받은 뒤에는 ​보증금반환청구 판결 등을 집행권원으로 주택에 강제경매를 신청​할 수 있고, 이때 집행개시 단계에서 “먼저 집을 비워야만 경매 신청이 가능”한 구조는 아닙니다. 다만 ​배당을 실제로 받기 위해서는(우선변제권 행사)​ 통상 매수인에게 인도(또는 그에 준하는 이행제공) 문제가 연결되므로, 점유 유지/명도 시점은 전략적으로 조율할 필요가 있습니다

허동진 변호사 · Answer

1. 법적 조언
임차권 등기명령이 확정되었다는 것은 이사나 주소 이전 시에도 질문자님의 대항력과 우선변제권이 유지됨을 의미합니다. 현재 건물 등기에 가압류가 걸려 있어도 질문자님의 권리가 선순위라면 경매 시 보증금을 우선 배당받을 수 있습니다. 보증금 반환 소송은 임대차 종료와 미반환 사실이 명백하여 승소 가능성이 매우 높으며, 판결문 확보 시 집주인의 다른 재산에 대해서도 강제집행이 가능한 강력한 권원이 생깁니다.

2. 추천 방안
즉시 법원에 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 판결문을 확보하십시오. 미지급된 5,000만 원과 더불어 임차권 등기 이후부터 발생하는 지연이자(연 12%) 및 소송 비용까지 집주인에게 청구할 수 있습니다. 판결 확정 후에는 집주인의 은행 계좌 압류나 다른 부동산에 대한 강제경매 신청을 통해 실질적인 현금 회수에 나서야 합니다. 새로운 세입자가 가압류를 건 복잡한 상황이므로 발 빠른 법적 대응이 필수적입니다.

3. 결론
결론적으로 임차권 등기명령 확정이라는 강력한 무기를 갖추셨으므로, 이제는 소송을 통해 집행권원을 확보하는 것이 핵심입니다. 가압류나 등기 말소 등 복잡한 권리관계는 소송 과정에서 법리적으로 정리하여 질문자님의 보증금이 최우선으로 보호받도록 조치해야 합니다. 5,000만 원이라는 소중한 자산을 한 푼의 유실 없이 회수하실 수 있도록, 소장 작성부터 강제집행까지 모든 법적 절차를 빈틈없이 조력하겠습니다.

전략이 중요합니다.
전화 또는 메일 주시면 가이드라인 말씀드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

설명하신 상황에서는 보증금 반환을 위해 이미 임차권 등기명령이 확정되어 있으므로, 이를 기반으로 소송을 진행하는 것이 가능합니다. 보증금 반환 청구 소송은 민사소송으로, 소송가액은 미지급된 보증금 5천만 원을 기준으로 합니다. 소장에는 임차권 등기명령 확정 사실, 이미 받은 금액, 새입자의 가압류 상황 등을 명확히 기재하고, 임대차 계약서, 입금 내역, 임차권 등기명령 확정증 등 증거를 첨부해야 합니다.

가압류가 걸린 상태에서는 새입자의 권리와 우선순위를 법원이 확인하며, 보증금 반환 소송에서 승소 시 집행권원을 확보하고, 기존 가압류와 충돌하지 않도록 법원에 집행 관련 안내를 요청할 수 있습니다. 필요하면 새입자의 가압류 범위와 본인 권리 범위를 조정하는 절차를 병행할 수도 있습니다.

정리하면, 보증금 반환 소송은 미지급액을 기준으로 민사소송을 제기하고, 임차권 등기명령과 관련 증거를 제출하여 법원 판단을 받는 방식으로 진행하며, 가압류와의 우선순위 및 집행 방법도 동시에 고려해야 합니다.

배성환 변호사 · Answer

질문하신 사안은 일부 보증금만 반환받고 나머지 금액을 받지 못한 상태에서 임차권등기명령은 완료되었고, 제3자의 가압류까지 존재하는 상황으로 보입니다. 임차권등기명령이 확정된 경우 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 할 수 있는 상태로 평가되는 경우가 많습니다. 다만 현재는 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 보증금 반환 관계가 중첩되어 있어 권리관계가 다소 복잡하게 얽혀 있는 상황으로 보입니다.

보증금 반환을 위해서는 임대인을 상대로 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기하여 집행권원을 확보하는 절차를 검토해볼 수 있으며, 이후 임대인의 재산에 대해 압류나 경매를 진행하는 방향이 일반적으로 고려됩니다. 다만 이미 다른 채권자의 가압류가 존재하는 경우에는 배당 순위에 따라 실제 회수 금액이 제한될 가능성도 있습니다. 임차권등기가 되어 있다면 우선순위 판단에서 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

현재 단계에서는 임대인의 재산 상태와 기존 가압류의 순위를 함께 확인하면서 소송과 집행 전략을 병행하는 것이 필요해 보입니다. 특히 신규 임차인의 가압류와의 관계, 배당 가능성 등을 종합적으로 검토해야 하는 상황입니다. 구체적인 절차는 전문변호사와 추가 상담을 통해 대응 방향을 검토해 보시기를 권유드립니다.

김연주 변호사 · Answer

임차권 등기명령이 확정되어 법적인 방패는 마련되었으니, 이제는 공격 수단인 보증금 반환 소송을 즉시 시작해야 합니다.

새로운 세입자의 가압류가 있더라도 질문자님의 대항력이 앞서므로 경매 시 유리하며, 소송을 통해 판결문을 받아야만 최종적으로 해당 건물을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다.

특히 건물 등기 상태가 비정상적인 점을 고려할 때, 집주인의 재산 은닉이나 파산에 대비해 신속하게 법적 절차를 밟는 것이 재산을 지키는 유일한 길입니다. 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 상담예약을 남겨주시면 상세히 안내를 도와드리겠습니다.

최진혁 변호사 · Answer

1. 임차권등기가 경료되면 임차목적물을 임대인에게 인도하고, 나머지 보증금 및 지연손해금을 구하는 지급명령을 신청하시는 것이 적절할 것으로 보여집니다.

2. 판결을 받아 임차목적물에 대한 강제집행을 신청하셔서 배당으로 나머지 보증금을 받는 것이 적절할 것으로 보여집니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 임차권등기명령이 이미 확정됐기 때문에 대항력과 우선변제권은 확보된 상태입니다. 지금 단계에서는 보증금 반환소송을 바로 제기하셔야 합니다. 청구금액은 미지급 5천만 원 전액과 지연손해금을 포함해서 제기하시면 됩니다.

[2] 새 임차인의 5천만 원 가압류가 걸려 있어도 소송 진행에는 영향이 없습니다. 다만 실제 집행 단계에서 배당 순위가 문제될 수 있습니다. 질문자님이 기존 임차인으로서 대항력과 확정일자를 갖추고 있다면, 일반적으로 후순위 가압류보다 우선합니다.

[3] 중요한 건 점유 유지 여부입니다. 아직 방을 점유하고 계시기 때문에 임대차는 실질적으로 종료되지 않은 상태로 보이고, 보증금 반환과 동시이행 관계가 유지됩니다. 따라서 소송에서는 보증금 반환과 동시에 인도 형태로 청구를 해야 합니다.

[4] 승소하시면 강제집행을 할 수 있습니다. 건물 자체에 이미 가압류가 걸려 있다면 경매로 갈 가능성이 높고, 그 경우 배당 절차에서 회수하게 됩니다.

지금 단계에서는 소송을 지연할 이유가 전혀 없고, 최대한 빠르게 집행권원을 확보하는 것이 필요합니다.

보증금 반환 청구소송 원고 조력에 있어 단언컨대 압도적인 전문성을 보유하고 있습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

서명기 변호사 · Answer

현재 상황에서는 임대인을 상대로 남은 보증금 5,000만 원에 대한 반환청구소송을 먼저 제기하는 방향이 적절해 보입니다. 이미 계약은 종료되었고, 일부만 반환된 상태이므로 미지급 잔액에 대한 청구 자체는 가능할 여지가 큽니다. 새 임차인의 가압류가 있다는 사정만으로 임대인의 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

질문자님은 보증금을 다 받지 못해 아직 점유를 유지하고 계셨고, 이후 임차권등기명령도 확정된 상태라고 하셨습니다. 다만 실무상으로는 ‘확정’만으로는 부족하고, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입되었는지까지 확인하는 것이 중요합니다. 그 기입이 완료되었다면 이사하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 이후 절차를 진행하는 데 도움이 될 수 있습니다.

소송에서는 미지급 보증금뿐 아니라 지연손해금도 함께 청구하는 방식을 검토할 수 있습니다. 또한 임대인이 동시이행을 주장할 수 있으므로, 현재 점유 상태와 명도 여부를 어떻게 정리할지도 함께 설계할 필요가 있습니다. 건물에 이미 가압류가 걸려 있고 등기 상태도 복잡해 보여, 승소 후에는 해당 부동산 경매나 임대인의 다른 재산에 대한 집행 가능성까지 같이 살펴보셔야 합니다.

결국 이 사안은 단순히 소송만 제기하는 것보다, 임차권등기 기입 여부, 확정일자와 전입·점유 시점, 가압류의 순서, 집행 가능한 재산 유무를 함께 보고 진행해야 회수 가능성을 높일 수 있습니다. 조력이 필요하시다면 언제든지 연락주십시오.

배재용 변호사 · Answer

안녕하세요. 배재용 변호사입니다.

현재 상황은 전형적인 “보증금 일부 미반환 + 제3자 가압류” 구조로, 신속한 소송 대응이 필요합니다.

✅1 현재 법적 상태 정리
보증금 9,500 중 4,300 수령 → 5,000 미지급

임차권등기명령 확정 → 대항력·우선변제권 유지

신규 임차인 가압류 존재 → 배당 경쟁 발생

이 상태에서는 소송 없이 기다리면 회수 가능성이 낮습니다.

✅2 보증금반환소송 진행 방법
피고: 임대인

청구금액: 미지급 5,000만원 + 지연이자

관할: 부동산 소재지 관할 법원

이미 임차권등기까지 완료된 상태라면
→ 소송 요건은 충분히 갖춰진 상태입니다.

✅3 가장 중요한 쟁점(우선순위)
핵심은 “누가 먼저 돈을 가져가느냐”입니다.

신규 임차인의 가압류 기존 임차인의 우선변제권 일반적으로 임차권등기가 적법하게 이루어졌다면
→ 기존 임차인이 우선순위를 가질 가능성이 높습니다.

다만 등기 시점, 대항력 유지 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

✅4 실무적 대응 전략
보증금반환청구소송 즉시 제기 판결 확보 후 강제집행 준비

필요시 건물 경매 진행 → 배당 참여

특히 가압류가 이미 있는 상황이므로 시간 지체 없이 판결(집행권원) 확보가 핵심입니다.

궁금한 사항이나 추가적으로 도움이 필요하시면 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

서울대 법대 출신 / 중앙대 로스쿨 수석
예서법률사무소 대표변호사 배재용 드림

신선우 변호사 · Answer

안녕하세요

​현재 점유 유지 자체​

질문자님이 “5,000만 원을 못 받아서 방을 안 빼고 있다”는 사정은, 동시이행 관계상 임대인이 보증금 반환을 제공하지 않는 이상 임차인의 점유가 곧바로 불법점유로 단정되지는 않는 방향의 법리와 맞닿아 있습니다. 대법원-91다35823

​임차권등기명령 확정의 의미와 활용​

​2026. 3. 5​ 임차권등기명령이 확정되셨다면, 실제로 ​임차권등기까지 마친 뒤에는​ 이사(전출)·명도를 하더라도 대항력·우선변제권을 유지하는 방향으로 권리보전이 설계될 수 있습니다. 주택임대차보호법_3의3
다만 “확정”과 “등기 완료”는 실무상 구분되는 경우가 있으므로(등기 완료 여부), 등기부에 임차권등기가 실제 기입되었는지 확인하시는 것이 우선입니다. 임차권등기명령절차에관한규칙_2, 임차권등기명령절차에관한규칙_3

​보증금반환소송의 기본 틀​

청구는 통상 ​미반환 보증금 5,000만 원(및 지연손해금)​이 중심이 됩니다. 강윤희 ≪신입 변호사를 위한 업무 단축키 : 36가지 체크리스트≫
임대인은 방어로 “집을 인도하면(열쇠 반환·명도) 그때 주겠다”는 ​동시이행 항변​을 하는 경우가 많으므로, 소장에는 (i) 이미 명도했다면 명도 사실, (ii) 아직이라면 “판결과 동시에 명도하겠다/명도 제공하겠다”는 식으로 ​동시이행 구조를 전제로 청구를 구성​하는 전략이 실무상 중요합니다. 대법원-91다35823, 서울중앙지방법원-2019가단44782
지연손해금은 “언제부터 임대인이 지체인지”가 자주 다투어지므로, 명도(또는 명도 제공) 시점과 결부시켜 주장·입증하는 방식이 보통 문제됩니다.

이광희 변호사 · Answer

안녕하세요, 이광희 변호사입니다.
임대인이 보증금을 돌려주지 않아 마음고생이 심하실 것 같습니다.
아래에 짧게나마 제 의견을 말씀드리겠습니다.

1. 5천만 원에 대해 보증금반환청구소송을 제기하시는 것이 필요해 보입니다.

다만 새 임차인이 이미 가압류를 해 놓은 상태이므로, 빠르게 집행권원을 확보하시는 것이 중요할 것으로 보입니다.

2. 건물 말소 상태

건물이 말소된 상황이라면 보증금반환청구소송을 통해
집행권원을 확보한 이후,
토지나 임대인의 다른 재산에 대한 집행 가능성도 함께 검토해 봐야 합니다.

시간이 지체될수록 임대인의 자금 사정이 더 안 좋아질 가능성이 있으니
빠르게 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.

류제형 변호사 · Answer

1. 미지급잔금에 대해 보증금지급청구소송을 제기하시면 됩니다.

2. 이후, 해당 물건에 대해 경매를 신청하셔서, 채권을 회수할 수 있습니다.

3. 대한변협 등록 부동산전문변호사입니다. 도움이 필요하시면 연락주시기 바랍니다. 책임감 있게 사건을 처리해 드리겠습니다.

[본인 또는 가족의 입장이 되어, 사건을 직접 처리합니다]

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.
서울대 법대 출신, 서울 다수의 부동산 단체 소송을 진행 중인 부동산 전문 변호사입니다.

보증금 일부를 돌려받지 못한 상황에서 임차권 등기 이후 보증금 반환 소송을 통해 남은 돈을 회수하려는 상황이시네요.
현재 임차권 등기가 마쳐졌으나 제3자의 가압류가 들어오면서 보증금 반환 채권의 집행 순위가 복잡해진 단계입니다.
법률구조공단 상담 경험상, 보증금 분쟁은 단순히 소송을 거는 것보다 가압류와 얽힌 권리관계를 먼저 정리하는 지점에서 회수 여부가 갈립니다.

이 사건은 보증금 반환 청구라는 민사적 쟁점과 가압류에 따른 채권 경합이라는 절차적 쟁점이 섞인 복합사안입니다.
가장 먼저 보증금 반환 채권에 대한 쟁점 분리가 필요합니다.
이미 임차권 등기가 확정되었으므로 대항력은 유지됩니다.
새로운 세입자의 가압류가 귀하의 채권 집행에 미칠 영향을 분석하는 것이 우선순위입니다.
가압류의 효력 범위와 귀하의 우선변제권 선후 관계를 정확히 따져야 합니다.
이를 간과하면 소송 이후에도 실질적인 회수 비용이 커지는 지점이 발생할 수 있습니다.
임차권 등기 전후의 점유 상태와 확정일자 효력을 대조하여 채권을 방어하는 지점이 중요해 보입니다.

제가 사건 수임한다는 가정하에 법적대응 방향을 간략히 말씀드리면 이렇습니다.
남은 보증금에 대한 반환 소송을 제기하면서 가압류권자에 대한 대응을 병행합니다.
집주인의 자산 상태를 파악하여 판결 이후 강제집행의 실익이 있는지부터 검토합니다.
임차권 등기의 효력을 근거로 가압류로 인해 묶인 보증금을 안전하게 확보할 수 있는 논리를 구성합니다.
상담 원하시면, 정확한 정보로 얽힌 쟁점을 분리해 어떤 라인부터 대응할지 효율적으로 설계해드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

보증금을 일부만 반환받고 다른 세입자의 가압류까지 얽혀 무척 불안하고 답답하실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 임차권등기가 완료되었으므로 이사를 가셔도 권리가 유지되며 즉시 남은 보증금에 대한 반환 소송을 진행하셔야 합니다.

1. 임차권등기명령 완료와 권리 유지
   등기부에 임차권등기가 기재되었다면, 이제 점유를 풀고 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 법적으로 안전하게 유지됩니다.

2. 보증금 반환 청구 소송 제기
   건물에 새로운 세입자의 가압류 등 다른 권리가 있더라도 질문자님의 선순위 권리는 보호됩니다. 미반환된 보증금 잔액을 청구 금액으로 하여 신속히 관할 법원에 반환 소송을 제기해 집행권원을 확보해야 합니다.

3. 명도 및 지연이자 청구
   짐을 빼고 방을 비워주어 명도를 완료하면, 그 시점부터 반환받는 날까지 연 12%의 법정 지연이자를 청구할 수 있으며 승소 후 건물을 경매에 넘겨 잔액을 회수할 수 있습니다.

지금 상황에서는 임대차계약서와 이체 내역, 임차권등기가 기재된 등기부등본을 지참하여 신속히 소장을 접수하시는 것이 가장 우선적으로 하셔야 할 행동입니다.

복잡하게 얽힌 보증금 문제가 무사히 잘 해결되기를 바라며, 구체적인 소송 절차에 조언이 필요하시다면 카톡상담도 받고 있으니 언제든 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

최광희 변호사 · Answer

임차권등기명령이 확정되어 대항력과 우선변제권을 확보한 상태이므로 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 새로운 세입자가 가압류를 신청했더라도 기존 임차인의 확정일자와 점유가 앞선다면 배당 순위에서 보호받을 수 있으므로 판결문을 신속히 확보하는 것이 유리합니다. 판결 확정 후에는 해당 부동산에 대한 강제경매를 신청하거나 임대인의 다른 재산을 압류하여 미지급된 5,000만 원과 지연손해금을 회수하는 절차를 밟아야 합니다.

조력이 필요하시면 연락주세요. 상담을 통해 상세하게 설명해 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

[임대차 전문] 임승빈 변호사입니다.

1. 질문자 케이스의 경우 임차권등기 및 보증금소송이 필요한 사건으로 판단됩니다.

2. 임차권 등기를 하는 이유는 크게 ① 이사 후에도 주택임대차보호법상 보호를 받기 위한 목적, ② 보증금에 대하여 연12%의 지연손해금을 받기 위한 목적, ③ 보증금을 빨리 반환하도록 임대인을 압박하는 목적이 있습니다.

3. 임대인 통장 등 재산에 대한 가압류를 받아 집행재산 확보가 시급한 사건입니다.

4. 기재하신 사실관계를 바탕으로 검토한 답변이므로, 변호사 상담을 통해 보다 정확한 검토를 받으실 것을 권합니다.

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정준현 변호사 · Answer

임대차 계약이 만료되었음에도 보증금 잔액 5,000만 원을 돌려받지 못한 상황에서 임차권등기명령이 확정된 것은 대항력 유지와 소송을 위한 강력한 기초가 됩니다. 새로운 세입자가 해당 금액에 가압류를 걸어둔 복잡한 이해관계가 얽혀 있으나 임차인인 귀하는 임대인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 집행권원을 확보하는 것이 우선입니다.

가압류가 걸려 있다는 사실만으로 임대인의 보증금 반환 의무가 소멸하는 것은 아니며 소송을 통해 판결문을 받아야 추후 경매 신청이나 압류 등 강제집행 절차를 밟을 수 있습니다. 2026년 3월 5일 자로 임차권등기가 확정되었으므로 이제는 이사를 하더라도 기존의 우선변제권이 유지되며 소송 과정에서 미지급 금액에 대한 지연이자도 함께 청구해야 합니다.

건물 등기부등본상의 가압류 현황과 임차권등기 내역을 면밀히 분석하여 배당 순위를 확인하고 승소 후 채권 회수 가능성을 극대화하는 전략적 접근이 필요합니다.
상담 예약을 남겨주시면 보증금 반환 소송의 구체적인 절차와 가압류 대응 방안을 상세히 안내해 드리겠습니다.

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 변호사 임현수 변호사입니다.

■ 사건의 개요
의뢰인님께서는 전세 만기 이후에도 전체 보증금 구천오백만 원 중 미납된 오천만 원을 아직 돌려받지 못하여 방을 비우지 않고 계신 상황입니다. 그 과정에서 새로운 세입자가 가압류를 걸어두었고 의뢰인님은 임차권 등기명령을 신청하여 우여곡절 끝에 확정까지 받으셨으나, 여전히 반환이 이루어지지 않고 있어 얼마나 답답하고 마음고생이 심하셨을지 깊이 공감합니다. 온전히 돌려받아야 할 소중한 재산임에도 불구하고 복잡하게 얽힌 권리관계로 인해 큰 불안감을 느끼고 계실 의뢰인님의 심정에 심심한 위로의 말씀을 전합니다.

■ 의견
현재 임차권 등기명령이 확정되셨다면 의뢰인님은 대항력과 우선변제권을 계속 유지하면서 이사나 주민등록 이전을 하실 수 있는 법적 지위를 확보하신 상태입니다. 다만 새로운 세입자의 가압류 등 다른 권리관계가 얽혀 있으므로 신속히 보증금 반환 청구 소송을 제기하여 집행권원을 얻는 것이 가장 중요합니다. 소송에서 승소 판결을 받으신 후에는 해당 건물에 대한 강제경매를 신청하여 배당금을 통해 남은 보증금을 회수하셔야 합니다. 의뢰인님의 경우 이미 지급받지 못한 사실과 임대차 계약의 종료 등 소송에 필요한 기본 요건이 명확하므로 향후 승소 가능성이 매우 높습니다. 하지만 타 채권자의 가압류가 경합하는 만큼 경매 배당 단계에서 의뢰인님의 순위와 회수 가능 금액을 정확히 분석하고 방어하는 치밀한 법적 전략이 필수적입니다. 변호사의 전문적인 조력을 받아 소송부터 강제집행까지 안전하고 체계적으로 진행하시기를 적극 권유해 드립니다. 사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다. 의뢰인님의 소중한 보증금을 하루빨리 되찾으실 수 있도록 끝까지 함께하겠습니다.

이승현 변호사 · Answer

안녕하세요. 이승현 변호사입니다.

의뢰인님, 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못한 채 새 임차인의 가압류까지 겹쳐 많이 불안하실 것으로 보입니다. 임차권등기명령을 확정받으신 점은 권리보전에 중요한 토대가 됩니다.

■ 본 변호사의 답변
핵심은 미지급 보증금의 반환의무자 특정, 새 임차인 가압류와의 우선순위, 그리고 등기부 상황 정리입니다. 임대인을 상대로 남은 보증금과 지연손해금 반환청구 소송을 제기하여 권리범위를 명확히 하고 판결의 집행력으로 회수 경로를 마련하는 방식이 일반적입니다. 임차권등기가 확정되었으므로 이사 여부와 무관하게 대항력과 배당참여가 가능하되, 새 임차인의 가압류보다 의뢰인님의 권리가 앞서는지 여부는 각 권리의 접수 시점과 형성 요건을 비교해 판단하게 됩니다. 건물 등기 말소나 소유자 변동이 있다면 당사자 적격과 청구 구조를 정교하게 설계해야 하며, 판결 전후로 채권보전과 강제집행, 배당절차의 순서를 전략적으로 선택하는 것이 중요합니다. 논리 구성, 사건 대응, 전략 준비, 법원 출석 등은 경험 있는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 관련 사건을 성공적으로 해결한 경험이 있습니다. 도움이 필요하시면, 관련 사건 경험이 풍부한 제가 끝까지 함께하겠습니다. 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 쉴드 이승현 변호사 올림

이환진 변호사 · Answer

안녕하세요 이환진 변호사입니다. 9,500만 원 중 미지급된 5,200만 원(또는 말씀하신 5,000만 원 상당)을 회수하기 위한 보증금 반환 소송에 관해 정리해 드리겠습니다.

1. 임차권등기명령 확정에 따른 대항력 유지
2026년 3월 5일 자로 임차권등기명령이 확정되어 등기부등본에 기재되었다면, 이제는 이사를 하거나 주소를 옮기더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 이는 향후 건물이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 법적 권리가 됩니다. 다만, 새로운 세입자가 건 가압류는 집주인의 다른 채무 관계로 발생한 것일 가능성이 높으므로, 질문자님의 선순위 권리를 확정 짓기 위해 즉시 소송에 착수하는 것이 좋습니다.

2. 보증금 반환 청구 소송의 진행 방향
이미 임대차 계약이 종료되었고 보증금 일부가 미지급된 사실이 명백하므로, 집주인을 상대로 보증금 반환 청구 소송을 제기해야 합니다. 소송 과정에서 미지급된 잔액뿐만 아니라, 임차권등기 이후에도 보증금을 돌려받지 못해 발생한 지연손해금도 함께 청구할 수 있습니다. 특히 새로운 세입자의 가압류 등으로 인해 집주인의 자금 사정이 악화된 상태라면, 판결문을 신속히 확보하여 해당 건물이나 집주인의 다른 재산에 대해 강제집행을 준비해야 합니다.

3. 제3채무자 가압류와의 관계 및 대응
새로운 세입자가 건 가압류가 질문자님이 돌려받아야 할 보증금 채권에 영향을 주는지 정밀한 확인이 필요합니다. 만약 집주인이 돈이 없다는 핑계로 가압류를 핑계 삼아 보증금 지급을 거부한다면, 소송을 통해 판결을 확정 짓는 것이 최우선입니다. 판결문이 있으면 가압류권자보다 우선하는 임차인의 권리를 행사하여 경매 절차 등에서 보증금을 회수할 수 있는 법적 지위를 공고히 할 수 있습니다.

도움 필요하시면 편하게 연락주세요. 감사합니다.

홍윤석 변호사 · Answer

안녕하세요. 보증금 중 상당 금액을 돌려받지 못해 마음고생이 크실 의뢰인님께 깊은 위로의 말씀을 드립니다. 저는 관련된 임대차 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

1. 임차권등기 기재 확인 및 지연이자 청구

임차권등기명령이 확정되었다면, 반드시 부동산 등기부등본에 임차권이 실제 기재되었는지 확인하신 후 방을 비워주시는 것이 좋습니다. 목적물을 반환하셔야만 그때부터 미지급 보증금에 대해 소송을 통해 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있을 것으로 보입니다.

2. 보증금 반환 소송 및 강제경매 진행

새로운 세입자가 가압류를 걸었더라도, 의뢰인님이 기존의 대항력(점유, 전입신고, 확정일자)을 먼저 갖추셨다면 향후 경매 시 배당 순위에서 앞설 수 있다고 생각합니다. 현재 상황에서는 내용증명 발송이나 기약 없는 합의를 기다리기보다는, 즉시 나머지 보증금에 대한 반환 소송을 제기하여 승소 판결문을 확보한 뒤 강제경매를 신청하는 소송 전략이 피해를 최소화하는 길일 수 있습니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.