원룸 임대인 연락두절 시 대처 방법과 경매 가능성

Question

서울에 원룸 거주중입니다. 건물은 등기부등본에 단독주택이며 여러 호실이 있는 형태이며, 법인 A와 B 2곳이 공동소유입니다. 중간에 퇴실을 하려고 새로운 임차인을 구해서 연락을 했더니 법인 A가 연락두절된 상태입니다. 법인 B도 A에 대한 연락이 되지 않는다고 한 상태인데요. 제가 결혼예정으로 신혼집을 계약하면서 해당원룸에서 전입신고를 뺀 상태입니다. 법인등기를 찾아보니 법인 A 대표가 소유하고 있는 다른 곳의 원룸이 경매예정이라는 사실을 알게되었습니다. 이러한 경우에 어떻게 대처하는게 좋을까요? 지금 제가 계약한 원룸의 건물이 경매에 넘어갈 가능성이 높을까요?

박동민 변호사 · Answer

곧바로 해당 호실에 대한 경매가 진행되는 것은 아니겠지만, 임대인의 재무상태가 나아지지 않을 경우를 대비하여 가능하다면 지금이라도 다시 전입신고를 하시는 것이 좋겠습니다(대항력 확보). 그리고 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신거절을 위한 내용증명우편을 발송하고(송달되지 않을 경우 공시송달을 통해 발송), 그럼에도 보증금을 반환 받지 못할 경우 임차권등기 후 전출신고를 하시며, 보증금 반환을 위한 지급명령 신청 또는 소를 제기하시기를 바랍니다. 지급명령 또는 판결이 확정되면 임대인의 재산에 강제집행을 진행할 수 있습니다.

제한된 정보를 바탕으로 한 의견이므로 참고자료로만 활용해 주시고, 보다 자세한 상담이 필요할 경우 연락 주시기 바랍니다. 감사합니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임대인 연락두절과 전입신고 해제로 보증금 회수가 어려워질 위험이 있습니다. 즉시 등기부등본으로 근저당 및 경매 여부를 확인하고, 내용증명 발송 및 임차권등기명령 신청을 통해 보증금 보호 조치를 취해야 합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 전입신고 해제의 문제점
이미 전입신고를 빼신 상태라면 대항력과 우선변제권을 상실했을 가능성이 큽니다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 점유를 유지해야 하는데, 전입신고를 해제하면 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받기 어려워집니다. 현재 실제 거주 중이라면 즉시 재전입하는 것을 검토해야 합니다.

나. 경매 가능성 및 대응방안
법인 A 대표의 다른 부동산이 경매 예정이라는 사실은 재정상태가 불안정함을 의미하며, 현재 건물도 압류나 경매로 진행될 위험이 있습니다. 등기부등본에서 근저당권 설정액과 순위를 확인하여 보증금이 안전한지 판단해야 합니다. 법인 A, B 모두에게 내용증명으로 계약해지 및 보증금 반환을 청구하고, 응답이 없으면 법원에 임차권등기명령을 신청해 임차권을 보존하세요.

다. 결론
신속히 등기부등본을 재확인하고 임차권등기명령 신청 및 보증금 반환 소송을 준비하시기 바랍니다. 구체적인 절차와 상담은 직접 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 합니다.

한장헌 변호사 · Answer

건물이 법인 A와 B의 공동소유라면 A가 연락두절 상태라도 B의 동의만으로는 임대차 처리나 새로운 임차인 계약이 어려울 수 있습니다. 우선 등기부등본을 다시 확인해 근저당이나 압류가 설정되어 있는지 확인하고, 경매 개시 여부도 확인하는 것이 필요합니다. A 대표가 소유한 다른 건물이 경매 예정이라는 사정만으로 현재 건물이 바로 경매에 넘어간다고 단정할 수는 없습니다. 이미 전입신고를 뺐다면 대항력이 약해질 수 있으므로 보증금 반환 위험이 있는지 점검해야 합니다. 우선 내용증명으로 공동소유자 두 법인 모두에게 계약 해지와 보증금 반환 의사를 통보하고, 필요하면 임차권등기명령이나 보증금 반환 소송을 준비하는 것이 안전한 대응입니다. 더 상담 원하시면 연락주세요.

한장헌 변호사

- 사법시험 52회 / 사법연수원 44기 - 한양대학교 법학전문박사 수료 - 변리사 / 세무사 자격 보유 - 전화를 잘 받고 소통이 잘 되는 변호사 - 진심을 다하고 무리하게 처리, 수임하지 않습니다.

2달 전 작성됨

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