고소득 임대사업자의 갭투자 실패와 개인회생 가능성 분석

1. 투자 경위 및 현황 • ​매수 시점: 2020년 8월, 온라인 커뮤니티를 통해 알게 된 중개사를 통해 부동산투자권유 받아서울 소재 오피스텔 10채 차례로 매수. • ​초기 문제: '무피(자본금 0)' 세팅을 약속받았으나, 대출 규제로 인해 2채에 대해 각 3,000만 원(총 6,000만 원)의 자금을 강제로 부담하며 마이너스 통장으로 투자를 시작함. • ​임대 상태: 10년 장기 일반 민간임대주택 등록 상태 (만기 2030~2031년 ​2. 현재 재무 위기 상황 (부채 누적 • ​지속적인 역전세: HUG 보증보험 가입 요건 강화 및 공시지가 하락으로 인해 보증금을 낮춰 계약해야 하는 상황 반복. • ​과도한 부대비용: 임차인 확보를 위해 법정 수수료를 초과하는 수수료(R)를 채당 최대 1,000만 원까지 지출하며 보증금 증액분이 상쇄됨. • ​현재 부채 현황 (총 1억 7,500만 원): • ​마이너스 통장: 1억 6,200만 원 (한도 초과 상태) • ​보험 담보 대출: 1,300만 원 • ​매달 이자 지출: 약 77만 원 (월급으로 원리금 상환 불가능, 선순환 단절) • ​추가 리스크: 2026년 하반기 만기 물건들로 인해 약 1억 원 상당의 추가 역전세 자금이 필요하나, 현재 모든 대출이 막힌 상태임. ​3. 주요 질의 사항 • ​주임사 유지 여부: 현재 부채 구조와 이자 부담을 고려할 때, 2030년까지 10채를 보유하며 티는 것이 현실적으로 가능한지(경제적 실익 분석) 올하반기물건4개가 갭도크며126%맞춰야할 마지막물건이기도합니다. "서울 오피스텔 10채(호당 2억 초~중반)가 경매로 넘어갈 경우, HUG 구상권 포함 것이 변제금 산정에 유리하며, 36개월 변제 시 최종 탕감률은 어느 정도로 설계 가능할까요?"임차인은 hug로 내보내고, 주임사는 경제적사정에의한 당연히 자진말소호소해볼거구요.물건은 당연히 매각입니다.상여는 말그대로 해당해의 성과.개인회생하게되면 자동으로 전부 경매로넘어가는게 아니라 일부유지가가능한가요?