부동산 매매 사해행위 취소 소송 비용 궁금합니다

Question

작년에 부동산매매를 하여 취득하였는데,
얼마전 소장이 날라와서 알고보니 매도인은 매매일 이전부터 채권자로부터 패소하여 법원결정을 받은 채무자로 매도를 하면 안되는 입장이었던 것 같습니다. 그 사실을 모른상태로 부동산 중개를 통해 매도인과 거래를 하여 채권자로부터 피소를 당했는데, 당연히 선의이고 입증은 다 가능한 상태입니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
의뢰인님께서는 작년에 부동산을 매수하셨으나 최근 매도인의 채권자로부터 사해행위 취소 소송 소장을 송달받으셨습니다. 매도인이 채무자라는 사실을 전혀 모르셨고 중개인을 통한 정상적인 거래였음을 충분히 입증할 수 있는 상황입니다.

[해결 방법]
■ 사해행위 취소 소송에서는 부동산을 매수한 수익자의 악의가 법적으로 추정되므로 의뢰인님께서 매도인의 채무 상태를 알지 못했다는 선의를 객관적 자료로 직접 입증하셔야 합니다.
■ 이 거래가 정상적인 중개 거래였다는 점과 시세에 맞는 적정한 매매대금을 계좌 이체 등으로 지급하였다는 점 그리고 매도인과 일면식이 없는 사이라는 점을 체계적으로 정리하여 답변서를 제출할 필요가 있습니다.
■ 의뢰인님께서 미처 생각하지 못하실 수 있는 부분으로 승소 시 소송비용 확정 신청 제도가 있습니다. 선의 입증에 성공하여 원고의 청구가 기각되면 의뢰인님께서 지출하신 변호사 선임료 등 소송 비용의 전부 또는 일부를 패소한 원고에게 청구하여 회수하실 수 있습니다.
■ 소송 비용은 부동산의 가액과 사안의 난이도에 따라 산정되며 구체적인 금액은 규정상 온라인 게시판에서 직접 안내해 드리기 어렵습니다.
■ 사해행위 취소 소송은 민사소송 중에서도 법리가 상당히 복잡하고 까다로운 편에 속합니다. 따라서 수행 변호사의 지적 역량과 치밀한 법리 구성 능력이 재판의 결과를 좌우할 만큼 매우 중요합니다.
■ 선의를 주장하더라도 법원은 거래 정황을 매우 엄격하게 심사하므로 개인이 홀로 입증 자료를 선별하고 법리적 주장을 전개하기에는 큰 어려움이 따릅니다. 초기 단계부터 경험이 풍부한 법률 전문가를 선임하여 안전하게 소유권을 방어하는 실익이 매우 큽니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
정상적인 중개 거래를 통해 부동산을 매수하셨고 매도인의 채무 상황을 전혀 알지 못했다는 선의를 입증하실 수 있다면 충분히 승소 가능한 사안입니다. 승소 시 지출하신 소송 비용의 전부 또는 일부를 패소한 채권자에게 청구하여 회수하실 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 선의의 매수인 입증 방법
사해행위 취소소송에서 수익자의 악의는 법적으로 추정되므로 매수인이 선의였음을 객관적 자료로 입증해야 합니다. 공인중개사를 통한 정상 거래였다는 점, 시세에 맞는 적정 대금을 실제 지급했다는 점, 매도인과 친인척 등 특수관계가 없다는 점, 계약 당시 등기부상 압류나 가압류가 없었다는 점 등을 증명하는 것이 핵심입니다. 중개대상물 확인설명서, 매매계약서, 대금 이체 내역, 자금 출처 등의 자료를 체계적으로 정리하여 답변서와 함께 제출하셔야 합니다.

나. 소송 비용 및 회수 절차
구체적인 소송 비용은 부동산 가액과 사건의 난이도에 따라 달라지므로 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 합니다. 소장 송달 후 30일 이내 답변서를 제출해야 하므로 기한 준수가 중요하며, 선의 입증에 성공하여 승소하시면 소송비용액 확정 신청 절차를 통해 지출한 변호사 보수의 일부와 재판 비용을 원고로부터 회수하실 수 있습니다.

다. 결론
초기 대응이 매우 중요한 사건이므로 보유하신 증거 자료를 바탕으로 신속히 전문 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하시기 바랍니다.

서동민 변호사 · Answer

사안은 매수인인 피고가 매도인의 사해행위에 대하여 선의인 경우에 해당합니다.

따라서 소송에서 이 점을 주장 입증하여 청구를 기각시킬 수 있으며

소송비용도 원고로부터 받을 수 있습니다.

별도의 구체적 상담을 통해 정확한 문제 해결이 가능하며 구체적 상담은 제 프로필 연락처로 연락주시면 됩니다.

동종·유사 사건에 대한 제 승소 사례는 제 로톡 홈페이지 해결사례(www.lawtalk.co.kr/directory/profile/5239-서동민)나 제 네이버 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

정상적인 부동산 거래를 하셨음에도 갑작스러운 사해행위 취소 소송 소장을 받으셔서 무척 당황스럽고 억울하시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 중개인을 통한 정상적인 거래였고 매도인의 채무 사실을 몰랐다는 '선의'를 명확히 입증하신다면 충분히 방어가 가능하며, 소송 비용은 사안의 난이도와 소가(부동산 가액)에 따라 산정됩니다.

1. 소송 비용 산정 기준
변호사 선임 비용은 통상적으로 원고가 청구한 목적물 가액(소가)과 사건의 복잡성에 따라 책정됩니다. 구체적인 비용은 송달받으신 소장 내용과 확보하신 증거 자료를 간단히 확인한 후 정확하게 안내해 드릴 수 있습니다.

2. 수익자의 선의 입증 및 방어
사해행위 취소 소송에서 매수자(수익자)는 매도인의 채무 상태를 알지 못했다는 점을 스스로 입증해야 합니다. 공인중개사를 통한 정상적인 거래, 시세에 맞는 대금 지급 내역, 매도인과 친인척 등 특수관계가 아니라는 점 등 객관적인 자료를 통해 적극적으로 방어하는 것이 필요합니다.

3. 승소 시 소송 비용 회수
재판에서 질문자님의 선의가 인정되어 승소(원고 청구 기각) 판결을 받게 된다면, 대법원 규칙에 따라 지출하신 변호사 보수 등 소송 비용의 전부 또는 일부를 패소한 원고(채권자) 측에 청구하여 돌려받는 것이 가능합니다.

지금 상황에서는 송달받은 소장의 답변서 제출 기한(통상 30일)을 넘기지 않도록 신속히 답변서를 작성하여 법원에 제출하는 것이 우선적으로 필요합니다.

억울하게 휘말린 소송이 원만하고 확실하게 잘 해결되기를 바라며, 소장 검토 및 구체적인 소송 비용에 대해 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

민경남 변호사 · Answer

의뢰인님께서 정상적인 부동산 중개 과정을 거쳐 매매 계약을 체결하시고 소유권을 취득하셨음에도 불구하고 갑작스럽게 매도인의 채권자로부터 소송을 당하셔서 무척 당혹스러우실 것으로 생각됩니다. 현재 채권자가 제기한 소송은 채무자인 매도인이 재산을 빼돌리기 위해 의뢰인님과 거래했다고 주장하며 매매 계약을 취소해 달라는 내용이므로 매수 당시 매도인의 채무 상태를 전혀 알지 못했다는 선의 요건을 입증하는 과정이 무엇보다 중요합니다.

다행스럽게도 공인중개사를 통해 정상적인 시세로 거래가 이루어졌고 매도인과 일면식이 없던 사이였다는 객관적인 증거 자료를 확보하고 계시다면 이를 바탕으로 거래의 진정성과 선의를 충분히 소명하여 채권자의 청구를 기각시킬 수 있습니다. 또한 의뢰인님은 매도인의 숨겨진 채무 문제로 인해 부당하게 법적 분쟁에 휘말려 극심한 피해를 입은 명백한 피해자이시므로 소송 대응과 별개로 향후 매도인을 상대로 민사 소송을 제기하여 그동안 입으신 손해에 대한 배상을 적극적으로 청구하셔야 합니다.

억울하게 피소를 당한 상황이라 하더라도 재판 과정에서 선의에 관한 입증 책임은 매수인인 의뢰인님에게 주어지기 때문에 초기 단계부터 변호사 조력을 받아 치밀하게 증거를 수집하고 논리적인 대응 서면을 마련하셔야 안전하게 재산을 지키실 수 있습니다. 소중한 미래를 지키기 위해 체계적이고 꼼꼼한 법적 대응을 준비하도록 하겠습니다. 형사와 민사 사건에 대한 풍부한 경험을 바탕으로 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 제시해 드릴 수 있으니 도움이 필요하시면 언제든지 연락주세요.

홍현필 변호사 · Answer

1.사해행위취소소송의 비용 구성 요소
사해행위취소소송 대응에 발생하는 비용은 변호사 보수와 법원에 납부하는 인지대 및 송달료 등으로 나뉩니다. 변호사 비용은 부동산 가액과 사건 난이도에 따라 차이가 있으며 대개 착수금과 승소 사례금 형태로 결정됩니다. 소송에서 최종 승소하여 선의가 인정된다면 민사소송법 98조 원칙에 따라 소송 비용은 패소한 원고가 부담하게 됩니다. 승소 판결 확정 후 소송비용액 확정 결정 신청 절차를 통해 지출한 변호사 보수의 일부와 재판 비용을 원고로부터 회수하는 과정이 수반됩니다.

2.수익자의 선의 입증과 법적 대응
민법 406조에 따른 사해행위취소소송에서 매수인은 매도인의 사해의사를 몰랐다는 선의를 입증할 책임이 있습니다. 부동산 중개업소를 통한 정상적인 거래와 시세에 적정한 매매대금 지급 사실이 가장 중요한 입증 자료가 됩니다. 매도인과 아무런 인적 관계가 없음을 소명하고 계약 체결 과정에서의 문자 메시지나 중개대상물 확인설명서 등을 제출하여 거래의 투명성을 증명해야 합니다. 법원은 거래 경위와 대금 지급 방식 등을 종합적으로 검토하여 매수인의 선의 여부를 판단합니다.

3.소송 결과에 따른 비용 회수 절차
법원이 피고의 선의를 인정하여 원고의 청구를 기각하면 판결문에 소송 비용 부담 주체가 명시됩니다. 판결 확정 이후 관할 법원에 소송비용액 확정 신청을 진행하여 실제 지출한 비용 중 법령이 정한 범위 내의 금액을 확정받습니다. 변호사 보수의 소송비용 산입에 관한 규칙에 의거하여 소송 가액에 따른 일정 금액을 원고에게 청구할 수 있습니다. 이는 정당한 거래를 한 매수인의 법적 방어권을 보장하고 부당한 소송으로 인한 경제적 손실을 보전받는 필수적인 절차입니다.

4.소송 비용과 경제적 부담 기준
소송 대응 과정에서 경제적 어려움이 발생하여 채무 조정이 필요한 상황이라면 법정 생계비 기준을 참고할 수 있습니다. 2026년 1인 가구의 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다.

신지수 변호사 · Answer

1. 수익자의 선의(Good Faith) 입증이 핵심
채권자는 매도인이 채무가 초과된 상태에서 부동산을 매도한 것이 채권자를 해하는 '사해행위'라고 주장하며 계약 취소를 구하고 있습니다. 이때 의뢰인은 매수 당시 매도인의 채무 상태나 사해의사를 전혀 알지 못했다는 '선의의 수익자'임을 입증해야만 승소할 수 있습니다.

2. 객관적 거래 정황을 통한 입증 방법
의뢰인이 언급하신 '입증 가능한 상태'를 법리적으로 재구성하여 재판부를 설득해야 합니다. 친인척이나 지인 관계가 아닌, 공인중개사를 통한 일반적인 매물 거래였다는 점은 선의를 뒷받침하는 강력한 근거입니다. 또한 시세에 부합하는 가격으로 계약하고, 금융 기록상 대금 지급이 명확히 확인된다면 '헐값 매수'와 같은 부정적 의심을 피할 수 있습니다. 마지막으로 계약 전 등기부등본상 매도인의 채무를 짐작할 만한 가압류 등이 없었으며, 실거주나 정당한 투자 목적으로 취득했다는 점을 강조해야 합니다.

3. 소송 대응 및 승소 시 효과
사해행위취소소송은 수익자의 선의가 입증되면 채권자의 청구는 기각됩니다. 의뢰인이 선의임을 입증하는 데 성공하면 소유권을 안전하게 보전할 수 있으며, 지출하신 변호사 선임료 등 소송 비용 또한 패소한 채권자에게 청구하여 회수할 수 있습니다.

수임료 및 구체적인 소송 비용은 로톡 정책상 공개가 어려우나, 카카오톡이나 로톡 상담 예약을 통해 문의 주시면 상세한 견적과 대응 로드맵을 즉시 안내해 드리겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님께서는 작년에 공인중개사를 통하여 정상적으로 부동산을 매매하고 취득하셨습니다. 그런데 얼마 전 매도인의 채권자로부터 매도인의 처분행위가 사해행위에 해당한다는 이유로 사해행위 취소 소송의 소장을 받으셨습니다. 정당하게 대가를 지급하고 부동산을 매수하였음에도 불구하고 갑작스럽게 소송에 휘말리게 되시어 얼마나 당혹스럽고 억울하실지 그 마음 깊이 공감합니다. 의뢰인님께서는 매도인의 채무 상태를 전혀 알지 못했던 선의의 수익자이며 이를 입증할 자료도 충분히 가지고 계신 상황으로 파악됩니다.

[의견]
사해행위 취소 소송에서 수익자인 의뢰인님은 민법 제406조에 따라 매매계약 당시 채권자를 해함을 알지 못하였다는 선의를 적극적으로 입증하셔야 합니다. 대법원 판례에 따르면 수익자의 악의는 추정되므로, 선의를 증명할 책임은 전적으로 수익자에게 있습니다. 비록 공인중개사를 통한 정상적인 거래였고 입증 자료가 충분하다고 하시더라도, 법정에서는 객관적인 정황 증거와 법리적 구성을 통해 매도인과 일면식이 없었다는 점, 통상적인 거래 관행에 따라 적정한 매매대금을 지급하였다는 점 등을 치밀하게 소명해야 합니다. 안일하게 대응할 경우 불측의 손해를 입을 수 있으므로 반드시 법률 전문가의 조력을 받아 체계적으로 대응하시기를 권장합니다. 아울러 질문해주신 소송 비용과 관련하여서는 로톡 규정상 가격이나 견적에 대한 답변은 어려우므로 상담을 신청하여 받아보시기를 권장합니다. 의뢰인님의 정당한 권리를 지키기 위해 철저한 증거 분석과 방어 전략을 세워 드리고 싶습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 쉴드 이진훈 변호사 올림

한수연 변호사 · Answer

안녕하세요.

사해행위취소소송은 피고 패소가능성이 높습니다. 원고가 은행인지 보증기금인지 어떠한 사유로 청구하는지에 따라 다르긴 하지만
의뢰인님이 지인이거나 매도자의 어려운 상황을 몰랐다고 주장한다고 하더라도 선의 입증이 생각만큼 쉽지 않습니다.

우선 소장 보내주시면 검토 후 말씀드리겠습니다. 감사합니다.

이시완 변호사 · Answer

안녕하십니까, 서울대 법학과 & 대형로펌 출신 이시완 변호사입니다.

아무것도 모른 채 정상적으로 거래했는데 갑자기 소장을 받으셨을 때의 당혹감과 억울함을 충분히 이해합니다.

말씀주신 내용으로 판단하건대, 선의의 매수인임을 입증할 수 있다면 원고의 청구를 기각시켜 부동산을 온전히 지킬 수 있는 사안입니다.

사해행위 취소소송에서 매수인의 악의는 법적으로 추정되므로, 피고인 의뢰인님 쪽에서 선의임을 객관적인 자료로 입증해야 합니다. 핵심 입증 자료는 공인중개사를 통한 정상 거래였다는 점, 시세에 맞는 매매대금을 실제로 지급하였다는 점, 매도인과 친인척 등 특수관계가 없었다는 점, 계약 당시 등기부상 압류·가압류가 없었다는 점입니다. 이러한 자료들이 갖추어져 있다면 선의 입증에 성공하여 청구 기각 판결을 받을 가능성이 높고, 승소 시에는 소송비용 확정신청을 통해 지출한 소송비용의 전부 또는 일부를 상대방에게 청구할 수도 있습니다.

다만, 보다 정확한 대응 전략을 수립하기 위해서는 소장에 기재된 원고의 구체적인 주장 내용, 그리고 매매대금 지급 방법과 자금 출처를 확인할 수 있는 자료가 있는지를 확인해야 할 것으로 보입니다.

저는 대형로펌에서 근무하며 수많은 민사 및 사해행위 관련 사건을 진행했고, 선의의 매수인 입장에서 의뢰인에게 유리한 결과를 이끌어낸 경험이 있습니다. 비슷한 사건을 다수 경험한 변호사로서 의뢰인님의 억울함을 잘 알기에, 상담 신청해주시면 최소 단위만 예약해주시더라도 제한시간 이상 충분한 답변을 드리고자 합니다.

지금은 소송이라는 상황 자체가 낯설고 불안하시겠지만, 이 분야의 경험이 많은 변호사의 조력을 받으신다면 분명 부동산을 지키고 유리한 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

오지영 변호사 · Answer

안녕하세요. 형사&민사전문변호사 오지영입니다.

질문자님의 상황은 매도인이 채무초과 상태에서 부동산을 매도한 행위에 대해 채권자가 사해행위 취소소송을 제기하면서 질문자님이 수익자로서 피소된 사안입니다.

사해행위 취소소송에서 수익자인 질문자님이 매도인의 채무초과 사실을 알지 못한 선의의 매수인이었음이 입증되면 채권자의 청구는 기각됩니다. 이때 선의의 입증 책임은 수익자인 질문자님에게 있는데, 부동산 중개업소를 통해 정상적으로 거래하였다는 점, 시세에 부합하는 적정 가격으로 매수하였다는 점, 매도인과 특수관계가 아닌 점, 매매대금을 실제로 지급한 점 등이 선의를 뒷받침하는 핵심 요소가 됩니다. 질문자님께서 입증이 다 가능한 상태라고 하셨으므로, 중개계약서, 매매계약서, 대금 지급 내역서, 중개업소 확인서 등 관련 자료를 답변서에 첨부하여 제출하시면 됩니다.

소송 비용과 관련하여 말씀드리면, 질문자님은 피고 측이므로 소 제기 시 납부하는 인지대와 송달료는 부담하지 않습니다. 다만 변호사를 선임하시는 경우 변호사 보수가 발생하고, 이 비용은 사건의 소송목적물 가액과 난이도에 따라 달라집니다. 승소하시면 소송비용 확정 결정을 통해 변호사 보수의 일부를 상대방에게 청구하실 수 있습니다.

답변서는 소장을 송달받은 날로부터 30일 이내에 제출하셔야 하므로, 기한을 놓치지 않도록 유의하시기 바랍니다. 답변서에는 매매 경위를 시간순으로 정리하시고 매도인의 채무 상태를 전혀 알지 못했다는 점, 정상적인 거래 절차를 거쳤다는 점을 구체적인 증거와 함께 기재하시면 됩니다. 선의 입증이 충분히 가능한 상황이라면 질문자님에게 유리한 결과를 기대하실 수 있습니다.

모든 상담부터 재판까지 제가 직접 진행하고 있으니 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의주시기 바랍니다. 
대한변호사협회 등록 형사전문 민사전문 오지영 변호사.

조선규 변호사 · Answer

안녕하세요.

소장과 주장 내용 보고 대응방안 및 수임료 안내하여 드리겠습니다.

사법고시 출신의 변호사가 제일 합리적인 비용으로 직접 도와 드립니다. 편히 연락 주시기 바랍니다.

남희수 변호사 · Answer

부동산을 정상적으로 매수했음에도 매도인의 채무 문제로 인해 사해행위 취소 소송의 피고가 되어 매우 당황스러우실 것으로 생각됩니다. 이번 소송에서 가장 핵심적인 부분은 매수인이 매도인의 채무 상태를 전혀 알지 못했다는 선의를 입증하는 것입니다. 중개업소를 통한 정상적인 거래였고 시세에 맞는 대금을 지급한 점 그리고 매도인과 친인척 등 특수관계가 아니라는 점을 논리적으로 소명한다면 승소 가능성이 매우 높습니다.

소송 비용은 청구된 가액이나 사건의 난이도에 따라 달라지지만 일반적으로 착수금은 수백만 원 단위에서 결정됩니다. 승소할 경우 법에서 정한 기준에 따라 변호사 비용의 전부 또는 일부를 상대방(원고)에게 청구하여 회수할 수 있다는 점이 중요합니다. 선의의 제3자임을 입증하기 위해서는 계약 체결 경위와 대금 지급 증빙 자료 그리고 중개대상물 확인설명서 등을 체계적으로 정리하여 답변서를 제출해야 합니다.

사해행위 취소 소송은 법리적 다툼이 치열하고 입증 책임이 피고인 매수인에게 있는 경우가 많아 초기 대응이 무엇보다 중요합니다. 원고의 주장을 조기에 차단하여 소유권을 안전하게 지키고 발생한 비용까지 보전받을 수 있는 전략을 세워야 합니다. 본 법무법인은 사해행위 취소 소송의 피고 대리인으로서 선의 입증을 통해 승소 및 소유권을 방어한 다수의 성공 사례를 보유하고 있습니다.

본 법무법인은 부동산 전문 변호사들로 구성되어 사해행위 취소 소송 및 관련 민사 분쟁에 특화되어 있습니다.

관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

이성준 변호사 · Answer

현재 “채권자가 매수인(질문자)을 상대로 소장을 보냈다”는 구조는 통상 ​민법 제406조 채권자취소권(사해행위취소)​ 소송일 가능성이 큽니다. 채권자취소권은 채무자가 채권자를 해함을 알면서 재산을 처분한 경우 채권자가 그 처분을 취소하고 원상회복을 구하는 제도인데, 다만 ​수익자(매수인)가 ‘채권자를 해함을 알지 못한 경우’에는 취소가 제한​됩니다. 또한 제소기간은 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위일로부터 5년입니다.

다만 실무상 가장 중요한 점은, 사해행위취소 소송에서는 ​수익자(매수인)의 악의가 추정​되고, 매수인이 ​스스로 선의(몰랐음)를 ‘객관적이고 납득 가능한 자료’로 입증​해야 하는 방식으로 전개되는 경우가 많다는 점입니다. 선의 판단은 채무자와의 관계(특수관계 여부), 거래 경위, 거래조건의 정상성(시가 상당성), 의심사정 존재 여부, 거래 후 정황 등을 종합해 합리적으로 판단된다고 정리됩니다.  또한 “대금 완납”만으로 곧바로 선의가 인정되는 것은 아니며, 자금출처·계약서 작성 경위·중개 여부 등 객관자료가 중요하다는 취지의 판단들이 반복됩니다.

따라서 질문자께서 “부동산중개를 통한 정상 거래, 선의 입증 가능”이라고 하신 점은 방어의 핵심이 될 수 있고, 구체적으로는 ① 공인중개사 개입 및 중개수수료, ② 매매대금이 시가에 부합(감정/실거래가/호가자료 등), ③ 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역과 자금원천(대출이면 대출약정/실행내역), ④ 등기부상 가압류·압류 등 이상징후 부존재 또는 확인 경위(등기 열람 기록 등), ⑤ 매도인과의 사적 관계 부존재를 정리하시는 것이 유리합니다.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.

부동산 매매 사해행위 취소 소송은 매수인이 선의였는지, 그리고 정상적인 거래였는지가 핵심이라 갑작스러운 소장을 받으셨다면 많이 당황스러우셨을 것 같습니다.

질문 주신 내용만 보면 매도인이 채무자였다는 사정만으로 곧바로 매매가 취소되는 것은 아니고, 질문자님이 그 사정을 알지 못했고 일반적인 부동산 중개 절차에 따라 시세에 맞게 거래했다는 점을 잘 입증하면 충분히 다퉈볼 여지가 있습니다.

특히 중개업소를 통해 계약했고, 매매대금 지급 경위가 분명하며, 특수관계가 없고, 거래 시점의 시세와 큰 차이가 없다면 선의의 매수인 주장에 도움이 됩니다. 반대로 시세보다 현저히 낮은 가격, 비정상적인 지급 방식, 급박한 명의이전 정황이 있으면 법원이 더 엄격하게 볼 수 있습니다.

다만 실제 판단은 매매계약서, 부동산등기부, 중개대상물 확인설명서, 대금 이체내역, 당시 시세자료, 매도인과 주고받은 문자나 통화 내용까지 함께 봐야 방향이 선명해집니다.

비용은 답변서만 제출하는지, 변론기일 대응까지 맡기는지, 가액과 쟁점이 얼마나 복잡한지에 따라 달라져 정확한 금액을 단정해 말씀드리기는 어렵습니다.

부동산 매매 분쟁은 서류 흐름과 거래 당시 인식 상태를 구조적으로 정리하는 것이 중요해서, 저는 서울고등검찰청·대한법률구조공단 실무 경험을 바탕으로 이런 문서와 사실관계 정리를 중심으로 검토하고 있습니다.

소장을 받으신 상태라면 대응 기한을 먼저 확인하신 뒤, 계약서와 이체내역, 중개 관련 서류를 모아 상담으로 방어 포인트를 빠르게 정리해보시는 것이 좋겠습니다.

감사합니다.

이주헌 변호사 · Answer

[사해행위취소 피소 사건 / 민사] 이주헌 변호사입니다.

판단: 수익자의 선의를 입증할 수 있는 객관적 증거가 충분하므로 승소 가능성이 높으며, 소송 비용은 가액에 따라 산정됩니다.

🔘 수익자의 선의 입증 및 사해행위 성립 여부
① 민법 제406조에 따른 사해행위취소소송에서 수익자인 의뢰인이 매도인의 채무 초과 상태를 알지 못했음(선의)을 입증하면 책임에서 벗어날 수 있습니다. 정상적인 부동산 중개 절차를 거쳐 시세대로 거래한 점, 매도인과 친인척 등 특수관계가 없는 점, 등기부상 처분금지 가처분 등이 없었던 점 등은 의뢰인의 선의를 뒷받침하는 강력한 근거가 됩니다.
② 대법원 판례상 부동산 중개업소를 통한 정상 거래는 수익자의 선의를 인정하는 주요한 지표로 활용됩니다. 소유권 이전 당시 매도인의 채무 상태를 확인할 수 없었던 정황과 매매대금의 실질적 지급 내역을 법리적으로 연결하여 기망의 의사가 없었음을 분명히 해야 합니다.

🔘대응전략
① 소송 비용 중 인지대와 송달료는 취소 대상인 부동산 가액(소값)에 비례하여 산정되며, 변호사 선임료는 '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙'에 따라 승소 시 법정 범위 내에서 상대방에게 청구할 수 있습니다.
② 소장을 받은 날로부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결이 선고될 수 있으므로, 즉시 중개대상물 확인설명서, 이체 내역, 중개인 확인서 등을 정리하여 대응해야 합니다. 전문적인 법리 대응을 통해 조기에 승소 판결을 받아 소송 비용 부담을 상대방에게 전가하는 것이 최선입니다.

로톡 정책상 구체적인 비용 기재는 제한되는 바, 유선이나 로톡 예약 상담을 통해 문의해주시면 상세히 안내드리도록 하겠습니다.

확보하신 자료들을 가지고 구체적인 상담을 받아보시길 권합니다.

정준현 변호사 · Answer

사해행위취소송에서 수익자인 질문자님이 매도인의 채무 초과 상태를 몰랐음을 입증하는 선의의 제3자라는 점은 등기부등본과 부동산 중개 계약서 및 대금 지급 영수증으로 증명 가능합니다. 매도인이 채권자로부터 패소 판결을 받은 상태에서 부동산을 처분했다면 채권자는 이를 사해행위로 간주해 소를 제기하지만 정상적인 거래 절차를 거친 경우라면 승소 확률이 높습니다.

민사소송 비용은 소가에 따라 달라지며 변호사 보수는 대법원 규칙에 정해진 산식에 따라 산출되나 개별 사안의 난이도와 승소 시 상대방에게 청구할 수 있는 범위가 달라집니다. 승소 판결을 받게 되면 지출한 변호사 수임료와 인지대 및 송달료 등의 소송 비용 중 상당 부분을 패소한 원고에게 청구하여 보전받을 수 있습니다.

로톡 정책상 구체적인 수임료 안내는 어려우며 변호사와 직접 상담을 통해 정확한 비용 확인이 가능합니다.
상담 예약을 남겨주시면 구체적인 대응 수단과 소송 절차를 안내해 드리겠습니다.

문준홍 변호사 · Answer

1. 질의하신 사안의 경우 공인중개사를 통한 통상적인 부동산 매매 거래였고, 부동산 매도인과는 어떠한 친분 관계 등도 존재하지 아니하며, 매도인의 채무 존재 사실도 몰랐다는 점에 대한 증명을 통해 청구를 기각시킬 수 있을 가능성이 매우 높은 사안으로 보입니다.

정찬 변호사 · Answer

매도인이 이미 채권자에게 패소하여 채무가 확정된 상태에서 부동산을 처분했다면 채권자는 해당 매매가 채권자취소권(사해행위 취소소송)에 해당한다고 주장하며 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 이런 소송에서는 단순히 매매가 있었다는 사실만으로 취소되는 것은 아니고, 매수인이 채무자의 재산 처분으로 채권자를 해한다는 사실을 알고 있었는지(악의 여부)가 중요한 판단 기준이 됩니다.

질문처럼 부동산 중개를 통해 정상적인 거래를 진행했고 채무 상황을 전혀 알지 못했다는 점이 객관적으로 입증된다면 선의의 매수인으로 인정되어 매매가 취소되지 않는 경우도 충분히 있습니다. 특히 시세에 맞는 정상 거래였는지, 거래 대금 지급이 실제로 이루어졌는지, 등기 이전 과정이 정상적이었는지 등이 주요 판단 요소가 됩니다. 따라서 계약서, 중개 과정, 대금 지급 내역 등 선의 거래를 입증할 자료를 정리하여 대응하는 것이 중요합니다.

해당 사건과 유사한 사건 해결사례를 바탕으로 안내 가능하며 카카오톡 문의도 가능하니 부담갖지마시고 편히 연락주셔서 구체적인 질답과 논의해보시길 권해드립니다.

김희원 변호사 · Answer

사해행위 취소소송을 당한 것으로 보이네요.

정황상 매도인이 귀하와 부동산매매계약 체결시 채무 초과상태였던 것으로 보여, 매도인은 사해의사가 있어 보이고, 그에 따라 매수인인 귀하가 채무초과상태에 있는지 전혀 몰랐다는 사정, 즉 선의임을 입증해야 하는 사안으로 보입니다.

일단 입증책임이 귀하 쪽에 있으므로, 매도인과 귀하의 관계, 즉 일면식도 없는 제3자였다는 사정, 중개사를 통해 정상 거래였다는 사실 등을 메시지 등을 통해 입증하는 것이 좋아 보입니다.

일단 소장 등을 가지고 변호사 추가 상담을 받아 보시는 것이 좋아 보입니다(토지인 이상, 소가가 커 보이네요).

그리고 소송 비용은 전화로 문의하시어 구체적으로 알려드릴 수 있다는 점을 양해 바랍니다(정책상).

더 궁금하신 내용이 있으면 편하게 연락주세요.

모든 사건의 진행과 상담은 본 변호사에 의해 직접 이루어집니다.

최경섭 변호사 · Answer

1. 부동산 매매 거래를 하였는데, 매도인의 채권자로부터 사해행위소송을 피고가 되어 소장을 받으신 것으로 판단됩니다.

2. 채무초과 상태에 있던 매도인이 의뢰인님과의 거래를 하여 소유권을 이전하였고, 매도인의 채권자 입장에서는 매도인의 재산이 현금화하여 소비하기 쉬운 상태가 되었으므로, 의뢰인님을 상대로 매매계약의 취소를 청구하는 것입니다.

3. 의뢰인님과 동일한 구조에서 매수인(즉, 의뢰인님)을 대리하여 승소판결을 받은 경험이 있습니다.

4. 로톡의 상담글 정책상 상담글에서 수임료를 알려드릴 수는 없으며, 전화상담 또는 방문상담을 예약해주시면 보다 자세히 설명드리겠습니다. 편하게 연락주세요

임현수 변호사 · Answer

안녕하세요. 당신을 지키는 변호사 임현수 변호사입니다.

■ 사건의 개요
작년에 절차에 맞게 부동산을 매수하셨음에도 불구하고 갑작스럽게 사해행위 취소 소장이라는 무거운 우편물을 받게 되셔서 얼마나 당혹스럽고 억울하실지 깊이 공감합니다. 의뢰인님께서는 부동산 중개사를 통하여 정상적으로 거래를 진행하셨으나 매도인이 채권자로부터 패소 판결을 받은 상태였고 이로 인하여 매도인의 채권자로부터 소송을 당하신 상황입니다. 현재 의뢰인님께서는 매도인의 상황을 전혀 알지 못하셨고 이를 입증 가능한 상태에서 소송 비용에 대하여 문의해 주셨습니다.

■ 의견
사해행위 취소 소송에서 부동산을 매수한 의뢰인님께서 재산을 방어하시기 위해서는 거래 당시 매도인의 채권자를 해한다는 사실을 전혀 알지 못하였다는 선의를 입증하는 것이 가장 핵심입니다. 법리상 매수인의 악의는 추정되므로 철저한 반박이 필요합니다. 의뢰인님께서 정상적인 거래 관행에 따라 중개사를 통해 매수하였고 매도인과 특수한 관계가 없으며 적정한 매매대금을 실제 지급하였다는 점을 객관적인 자료로 적극 주장하셔야 합니다. 말씀하신 대로 선의에 대한 입증이 명확하게 이루어진다면 충분히 방어하실 수 있습니다. 다만 질문해 주신 소송 비용과 관련하여서는 로톡 규정상 구체적인 가격이나 견적에 대한 답변은 어려우므로 정확한 안내를 위해서는 상담을 신청하여 받아보시기를 권장합니다. 사해행위 취소 소송은 입증 책임의 분배와 법리적 주장이 매우 까다로우므로 초기부터 변호사의 전문적인 조력을 받아 철저히 대응하시는 것이 안전합니다. 사건과 관련하여 도움이 필요하시면 언제든 연락주시기 바랍니다.

이재용 변호사 · Answer

매수인이 매매 당시 채무자의 사해의사를 알지 못했다는 '선의'를 입증한다면 충분히 승소할 수 있는 사건입니다.

해당 소송에서 발생하는 비용은 크게 법원 비용과 변호사 보수로 나뉩니다. 법원 비용에는 소송 가액에 따라 산정되는 인지대와 송달료가 포함되는데, 피고 입장에서는 반박 서면 제출 시 소액의 송달료 정도만 우선 부담하게 됩니다.

변호사 선임 비용은 사건의 난이도와 부동산 가액에 따라 달라지며, 통상적으로 착수금과 성공보수로 구성됩니다. 만약 재판에서 승소하여 원고의 청구가 기각된다면, 법정 범위 내에서 지출한 변호사 비용과 소송 비용의 전부 또는 일부를 '소송비용 확정신청'을 통해 상대방(채권자)에게 청구하여 회수할 수 있습니다.

중개업소를 통한 정상적인 거래였고 매도인의 채무 상태를 알 수 없었다는 점을 객관적인 증거로 소상히 밝히는 것이 핵심이므로, 법리적인 검토와 효율적인 대응을 위해 반드시 전문 변호사의 조력을 받는 것을 추천합니다.

해당 사건으로 변호사 선임을 희망하실 경우, 언제든 상담 신청해 주시기 바랍니다.

구체적 상담을 거친 후 드리는 답변이 아닌만큼 위 답변내용은 참고만 해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
JY법률사무소 대표변호사 이재용 배상

도형욱 변호사 · Answer

질문자님께서 매도인과의 일정한 관계(예를 들면, 친인척 관계 등)가 존재하지 아니하고, 선의였다는 부분이 입증이 가능하다면 사해행위취소소송의 방어는 충분히 가능할 것입니다.

다만, 정확한 답변은 질문자님께서 보유한 자료를 모두 검토해야 하므로 되도록 방문 상담을 받아보시기 바랍니다.

비용 관련 부분은 온라인 상 게재가 불가능하므로 전화 또는 방문 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

참고하시기 바라며, 잘 해결되시기 바랍니다.

최진혁 변호사 · Answer

1. 매매 당시 매도인의 채무초과 상태 등 경제적인 사정 등을 알지 못하였고, 정상적인 매매계약이었다면 사해행위에 대한 선의를 주장, 입증하여 원고의 청구를 기각시킬 여지가 있을 것으로 보여집니다.

2. 구체적인 수임료 부분은  관할 법원 및 소장 내용 등을 검토할 필요가 있으므로, 별도로 문의 주시기 바랍니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
사해행위취소(민법 406조)에서는 매수인(수익자)이 “채권자를 해함을 알지 못했다(선의)”를 ​피고가 입증​해야 취소를 막을 수 있습니다.
소송비용은 통상 ​패소자가 부담​하되, 일부 승패면 비율로 나뉠 수 있고(예: 일부는 원고, 일부는 피고 부담)승소하더라도 불필요한 소송행위가 있으면 법원이 비용 일부를 부담시키는 예외가 있습니다.

채무자의 처분이 사해행위면 취소·원상회복이 가능하나, ​수익자/전득자가 선의면 취소 불가​입니다.
다만 수익자 선의는 ​피고가 객관적 자료로 증명​해야 하고, 선의 판단에서 “과실이 있었는지”는 원칙적으로 문제 삼지 않는다고 정리됩니다.

피고가 선의 입증에 성공해 청구가 기각되면 원고 부담으로 정해질 가능성이 큽니다.
반대로 피고가 패소하면 피고 부담(또는 일부패소면 분담) 형태가 흔합니다.
선의 입증자료로는 ​중개거래 경위, 시가 상당 매매대금, 실제 지급 및 자금출처, 등기부상 압류·가압류 부존재, 매도인과 특수관계 없음​ 등을 정리해 제출하시는 방식이 일반적입니다.

추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

유재준 변호사 · Answer

1. 수익자의 선의에 대한 입증책임은 피고에게 있는데, 선의의 수익자임을 충분히 입증할 수 있다고 하시니 다행입니다.

2. 사해행위 취소소송은 일반 민사소송보다 난이도도 있고 까다로워 비용이 어느정도 들어갑니다. 로톡 정책상 구체적인 법무비용은 여기서 언급해드릴 수 없고, 상담 요청을 하시면 상세하게 설명을 드리겠습니다.

문제의 원만한 해결일 기원합니다.
더 궁금한 점이 있을 경우 상담요청을 하시면, 상세하게 설명을 드리겠습니다.

임승빈 변호사 · Answer

임승빈 변호사입니다.

로톡 정책상 구체적인 비용을 기재하기 어려운 점 앙해바라고, 프로필 클릭하여 사무실 전화번호로 연락주시면 안내드리겠습니다.

관련하여 도움이 필요하시면 상담신청 해주시거나 사무실로 연락주시기 바랍니다.