전세사기 대출금 상환과 이사, 경매 관련 문의

Question

안녕하세요.
현재 임차권등기 설정한 후 매매대출받아 이사를 하려고 합니다.
현재 경매가 진행하고 있습니다만, 아직까지는 경매기일이 잡히지 않았습니다. 
그리고 이사를 하려면 대출금 상환을 해야하는데요. 
1.가족이 전세대출을 받아 저의 전세집에 들어와 살 수 있는가요? 
2.저는 그 돈으로 받아 대출금 상환하고 경매를 기다려보면 되는가요?
3.경매순위가 바뀌지 않는가요?선순위가 바뀌는 지요?

김명수 변호사 · Answer

1. 임대차목적물에 대한 경매가 진행 중인바, 경매에서 낙찰이 되고 배당을 받으려면 최소한 1년 정도는 기다리셔야 할 것입니다.
2. 그런데, 현거주지인 임대차목적물이 경매 중임에도 불구하고 임차인의 가족이 전세대출을 받아서 현거주지로 전입하려는 경우라면 절대로 그렇게 해서는 안 됩니다. 새로 대출받은 전세대출금을 날릴 가능성이 매우 높습니다.
3. 만일, 임차인의 가족이 전세대출을 받아서 현거주지가 아니라 다른 곳으로 이사를 가려는 경우라면 가능하며 문제가 되지는 않을 것입니다. 
4. 한편, 경매절차에서는 배당요구종기일까지 반드시 배당요구와 권리신고를 하셔야 하며, 나중에 배당절차에서 보증금 중에서 배당받지 못하는 금액이 발생할 것으로 예상된다면 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여야 할 것입니다. 이사를 할 경우에는 이사한 다음날부터의 지연이자도 함께 청구하셔야 유리할 것입니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.가족의 전세계약 및 대출 가능성
경매가 진행 중이거나 임차권등기명령이 설정된 주택은 금융기관에서 신규 전세대출을 승인하지 않는 것이 일반적인 실무입니다. 은행은 담보 가치가 불확실하고 법적 분쟁이 있는 물건에 대해 대출을 제한하기 때문입니다. 또한 가족이 해당 주택에 전세계약을 맺고 들어오더라도 의뢰인의 임차권등기보다 후순위가 되므로 경매 낙찰 시 보증금을 전혀 보호받지 못할 위험이 매우 큽니다. 따라서 가족의 전세대출금으로 본인의 채무를 상환하려는 계획은 현실적으로 실현 가능성이 매우 낮습니다.

2.대출 상환과 경매 절차의 대기
의뢰인이 개인 자금을 동원하여 기존 대출을 상환하는 것은 자유롭지만 임차권등기가 완료된 이후에는 점유를 이전하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 상실되지 않습니다. 경매 기일이 아직 잡히지 않았더라도 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해야 매각 대금에서 본인의 보증금을 배당받을 수 있습니다. 상환을 마친 뒤에는 은행과의 채무 관계는 정리되겠으나 임대인에 대한 보증금 반환 채권은 여전히 남아 있으므로 경매 절차를 끝까지 주시하며 권리를 행사해야 합니다.

3.경매 순위 및 선순위 유지 여부
주택임대차보호법 3조의 3 제 5 항은 임차권등기를 마친 임차인이 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지한다고 명시하고 있습니다. 이사 후 전입신고를 다른 곳으로 옮기더라도 등기부등본상에 기재된 의뢰인의 선순위 지위는 절대적으로 보호됩니다. 설령 새로운 세입자가 들어온다 하더라도 그들의 권리는 의뢰인의 등기된 임차권보다 후순위로 설정됩니다. 따라서 의뢰인이 이미 확보한 선순위 지위가 바뀌거나 순위가 밀리는 일은 발생하지 않으니 안심하셔도 좋습니다.

4.개인회생 제도와 2026년 생계비 기준
보증금 회수가 지연되어 대출금 상환 압박이 극심하다면 개인회생을 통한 채무 조정이 대안이 될 수 있습니다. 2026년 1인 가구의 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다. 3인 가구는 321만 5,422원입니다.

최이선 변호사 · Answer

안녕하세요, 법률사무소 반석 대표변호사 최이선입니다.

전세사기 피해로 경매까지 진행되는 상황에서 이사와 대출 상환까지 동시에 고민하셔야 하는 상황, 얼마나 막막하고 불안하실지 충분히 공감합니다.

결론부터 말씀드리면, 임차권등기가 완료된 이후에 이사하신다면 대항력과 우선변제권은 유지되며 경매 배당 순위도 바뀌지 않습니다. 다만 가족 전세대출을 통한 자금 조달 방식은 법적·금융적으로 매우 신중하게 접근하셔야 합니다.

① 임차권등기 완료 후 이사 시 권리 유지
주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라, 임차권등기를 마친 후에는 이사(전출)로 대항요건을 상실하더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 단, 반드시 임차권등기가 완전히 완료된 것을 등기부등본으로 확인한 후 이사하셔야 합니다. 최근 대법원은 임차권등기 전에 점유를 상실하면 대항력이 소멸하고, 이후 임차권등기가 마쳐지더라도 소멸한 대항력이 소급 회복되는 것이 아니라 임차권등기 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 판시하였으므로, 이 점을 반드시 유의하셔야 합니다.

② 가족 전세대출을 통한 자금 조달 방식의 위험성
가족이 해당 주택에 신규 임차인으로 들어와 전세대출을 받는 방식은 현실적으로 매우 어렵습니다. 이미 임차권등기가 설정되어 있고 경매가 진행 중인 주택에 대해 금융기관은 전세대출을 거의 승인하지 않습니다. 또한 실제 거주 목적이 아닌 기존 대출 상환을 위한 자금 조달 목적으로 전세계약을 체결하는 경우, 금융기관에 대한 기망행위로 대출 사기에 해당할 수 있어 형사적 위험도 있습니다.

③ 경매 배당 순위 변동 여부
임차권등기가 유지되는 한 의뢰인님의 배당 순위는 바뀌지 않습니다. 또한 임차권등기명령에 의해 임차권등기를 마친 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 수 있는 채권자에 해당합니다. 다만 가족이 신규 임차인으로 들어올 경우, 그 신규 임차인은 소액임차 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

더 궁금하신 사항은 언제든지 문의주세요. 친절히 답변드리겠습니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
임차권등기가 ​이미 “등기 완료”​된 상태라면, 이후 이사·전출로 점유/전입 요건을 잃어도 종전의 ​대항력·우선변제권은 상실되지 않아​ 경매에서의 기본 순위는 통상 유지됩니다. 다만 ​등기 완료 전에 이사​하면 기존 대항력이 소멸하고 ​등기 시점부터 새로 발생​하여 순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다.

​가족이 전세대출을 받아 해당 집에 들어와 거주​: 계약 자체는 가능하나, 귀하의 ​임차권등기 이후에 새로 임차​하는 경우 그 가족 임차인은 ​소액임차 최우선변제(제8조)​는 제한됩니다. 다만 최우선을 제외한 ​대항력·우선변제권 자체는 성립 가능​하다는 취지의 판단례가 있습니다.

​그 돈으로 대출 상환 후 경매 대기​: 임차권등기 “완료” 후라면 이사·전출하더라도 귀하의 권리는 유지될 수 있어 경매 진행을 기다리는 선택은 가능합니다.

​경매 순위 변경 여부​: 임차권등기 완료 후에는 대항요건을 상실해도 ​이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않으므로​ 통상 선순위가 바뀌지 않습니다. 
(단, 등기 완료 전 이사 시에는 위험)

추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

남희수 변호사 · Answer

임차권등기를 마친 상태라면 기존 주택에서 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 다만 실제 경매 절차와 권리관계에 따라 결과가 달라질 수 있어 몇 가지 점을 확인할 필요가 있습니다.

먼저 가족이 전세대출을 받아 해당 주택에 새로 들어오는 문제는 가능 여부가 금융기관 심사와 임대인의 동의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 기존 임차인이 임차권등기를 하고 퇴거한 상태라면 새로운 임차인이 별도의 임대차계약을 체결하는 것은 법적으로 불가능한 구조는 아닙니다.

또한 가족이 보증금을 지급하고 그 금액으로 기존 전세대출을 상환하는 방식 자체는 실무적으로 검토되는 경우가 있습니다. 다만 실제 계약 구조에 따라 보증금 반환 문제나 경매 절차에서의 권리관계가 복잡해질 수 있어 신중하게 검토해야 합니다.

경매 순위와 관련해서는 임차권등기를 통해 기존 임차인의 대항력과 우선변제권은 일반적으로 유지됩니다. 따라서 이후 새로운 임차인이 들어오더라도 기존 임차인의 권리 순위가 뒤로 밀리는 것은 아닌 경우가 많습니다. 다만 정확한 순위는 최초 전입일, 확정일자, 근저당 등 선순위 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

경매가 진행 중인 상황에서는 권리관계나 계약 구조에 따라 예상 결과가 크게 달라질 수 있으므로 등기부 권리관계와 현재 경매 진행 상황을 함께 검토하는 것이 중요합니다. 관련 서류를 정리해 상담 예약을 주시면 경매 절차와 전세대출 상환 구조를 함께 검토한 뒤 가능한 대응 방향을 안내드리겠습니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.
우선 결론부터 말씀드리면 임차권등기를 마친 상태라면 이사를 하더라도 기존 임차인의 보증금 반환 권리와 경매에서의 배당 순위는 원칙적으로 유지될 가능성이 있습니다. 다만 가족이 전세대출을 받아 같은 집에 새로 들어오는 방식은 금융기관 심사나 자금 구조에 따라 문제가 될 수 있어 사전에 확인이 필요합니다.

설명해 주신 상황을 보면 임차권등기를 설정한 이후 보증금 반환이 이루어지지 않아 경매 절차가 진행 중인 상태로 보입니다. 아직 경매기일은 정해지지 않았고, 질문자께서는 이사를 위해 기존 전세대출을 상환해야 하는 상황으로 이해됩니다. 이에 가족이 새 임차인으로 들어와 전세대출을 받는 방식이 가능한지, 그 자금으로 기존 대출을 정리하고 경매 결과를 기다려도 되는지, 그리고 경매 배당 순위가 바뀌는지 여부를 문의하신 것으로 보입니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면 임차권등기 이후의 권리 유지와 경매 배당 순위입니다. 일반적으로 임차권등기를 하면 이사를 하더라도 기존 임차인의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 따라서 이사를 하거나 기존 대출을 상환한다고 해서 경매에서의 배당 순위가 바로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 가족이 새로운 임차인으로 들어오는 경우 금융기관의 전세대출 심사에서 거절될 가능성이 있고, 자금 구조가 부자연스럽다면 문제가 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 먼저 현재 등기부와 경매 진행 상황을 확인하여 본인의 권리 순위가 어떻게 형성되어 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 그 다음 이사와 대출 상환 방법은 금융기관과 먼저 상담하여 실제 가능한 구조인지 확인하는 것이 좋습니다. 경매 절차와 배당 가능성까지 함께 검토하여 이동 계획을 세우는 것이 안전합니다. 감사합니다.

이승현 변호사 · Answer

안녕하세요. 이승현 변호사입니다.

전세사기와 경매 문제 속에서 이사와 자금까지 동시에 고민하시며 많이 불안하실 줄 압니다. 의뢰인님 상황을 안전하게 정리할 수 있도록 차분히 도와드리겠습니다.

■ 본 변호사의 답변
임차권등기를 마치신 경우, 이사 후에도 원칙적으로 기존의 대항력과 우선변제 지위는 유지됩니다. 다만 권리의 말소나 변경, 금액 조정 등 권리관계에 변동이 생기면 결과가 달라질 수 있어 구조 점검이 필요합니다. 먼저, 가족이 전세자금대출을 받아 동일 주택에 들어오는 방식은 경매 예정 사실과 선순위 임차권등기 등으로 인해 금융기관 심사가 매우 엄격하여 실무상 승인되기 어렵고, 임대인의 동의 없는 전대나 권리 양도에 해당될 소지가 있어 분쟁 위험이 큽니다. 다음으로, 설령 신규 자금이 마련되더라도 그 자금을 의뢰인님 대출 상환에 사용하고 경매 배당을 기다리는 구조는 자금 흐름과 권리관계가 얽혀 배당 단계에서 다툼이 발생할 위험이 있으므로 권하지 않습니다. 끝으로, 경매에서의 배당 순위는 등기와 전입 등 기준시점으로 정해지며, 임차권등기가 존속하는 한 의뢰인님의 순위는 통상 바뀌지 않습니다. 다만 말소, 권리양도, 신규 임차 설정 등 권리변동이 있으면 달라질 수 있습니다. 현재로서는 권리관계 총정리, 경매 대응 전략, 이사·자금 타이밍을 종합 설계하는 것이 중요하며, 논리 구성과 사건 대응, 전략 준비, 경매절차나 법원 출석 등은 경험 있는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 관련 사건을 성공적으로 해결한 경험이 있습니다. 도움이 필요하시면, 관련 사건 경험이 풍부한 제가 끝까지 함께하겠습니다. 언제든지 편하게 연락주시기 바랍니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 쉴드 이승현 변호사 올림

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님이 이미 임차권등기명령을 해둔 상태라면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 따라서 이사를 하면서 기존 전세대출을 상환하는 것 자체로 권리가 사라지지는 않습니다. 경매가 진행되더라도 임차권등기 당시 기준으로 배당 순위가 판단됩니다.

[2] 다만 가족이 새로 전세대출을 받아 같은 집에 들어오는 방식은 매우 신중해야 합니다. 금융기관은 보통 실제 거주하는 임차인을 기준으로 전세대출을 실행하기 때문에 형식적으로 가족 명의 계약을 하고 기존 임차인이 사실상 권리를 유지하는 형태라면 대출 심사에서 문제가 될 수 있습니다. 은행이나 보증기관의 규정 위반으로 판단될 가능성도 있고 더 나아가 대출 사기 등의 혐의가 적용될 수도 있습니다.

[3] 질문자님이 임차권등기를 유지한 상태라면 이후에 다른 사람이 들어오더라도 질문자님의 임차보증금 채권 순위가 뒤로 밀리지는 않습니다. 다만 새로운 임차인이 전입과 확정일자를 갖추게 되면 그 이후 채권자와의 배당 관계가 복잡해질 수 있으므로 계약 진행 전에는 권리관계를 정확히 확인하는 것이 필요합니다.

[4] 현재처럼 경매가 진행 중인 상황에서는 대출 상환 방법과 새로운 임차인의 계약 방식에 따라 법적 문제가 생길 수 있으므로 계약을 진행하기 전에 등기부와 경매 진행 상황을 함께 검토해야 합니다. 특히 임차권등기 상태에서 새로운 임대차가 체결되는 경우 배당이나 점유 관계에서 분쟁이 발생하는 사례도 적지 않습니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

윤관열 변호사 · Answer

가족이 전세대출을 받아 해당 주택에 새로 임차인으로 들어오는 것은 일반적으로 쉽지 않은 경우가 많습니다. 이미 임차권등기가 설정되어 있고 경매가 진행 중인 주택의 경우 금융기관에서 전세대출을 승인하지 않는 사례가 많으며, 설령 가족이 계약을 체결하더라도 실제 대출 실행이 제한될 가능성이 있습니다. 또한 금융기관은 권리관계가 복잡한 주택에 대해 대출 심사를 매우 보수적으로 진행하기 때문에 사전에 은행과 충분한 확인이 필요합니다.

가족이 자금을 마련해 주거나 전세대출을 통해 자금을 확보해 이를 통해 기존 대출금을 상환하고 이사를 한 뒤 경매 결과를 기다리는 방식은 현실적으로 고려되는 방법 중 하나입니다. 다만 이러한 방식은 계약 구조나 자금 흐름에 따라 법적·금융상 문제가 발생할 수 있으므로 단순히 전세대출을 이용해 기존 대출을 상환하는 구조가 가능한지 금융기관과 법률 전문가에게 사전에 상담을 받아보시는 것이 안전합니다.

임차권등기를 이미 해두었다면 기본적으로 기존 임차인의 대항력과 우선변제권은 유지되는 것이 일반적이며, 단순히 이사를 하거나 대출을 상환한다고 해서 경매에서의 순위가 바로 바뀌지는 않습니다. 다만 새로운 임대차 계약이 체결되거나 권리관계가 새로 설정될 경우 상황에 따라 권리 순위에 영향을 줄 수 있으므로, 현재 등기 상태와 권리관계를 정확히 확인한 뒤 진행하시는 것이 좋습니다.