임대차 계약과 명도소송: 현대화 사업의 영향

Question

어시장조합과 임대차 계약을 1년단위로 함  작년말에 계약이 끝난상황

작년말에 현대화 사업으로 인해 작년 퇴거통보를 하며 올해는 계약을 못해준다 하였지만 상인회에서 1년만 더 하게 해달라하여 올해까지는 장사를 해주겠다고 하여 계약을 하러 오라고 함 
(계약해준다하여갱신권주장을하지않음 )

계약서 쓰기전에 확약서에 싸인을 하라고함

내용은 권리금 이주비 대체부지 갱신권 등등 요구하지 못한다 제소전화해등 부당한것들이 적혀있지만 어짜피 올해까지하고 나갈것이기 때문에 괜찮을거라 생각하였지만 조항중 만일 2026. 12. 31. 이전이라도 현대화 사업의 일정에 따라 철거공사의 진행 중 안전을 위하여 어시장이 퇴거를 통보하면, 그 즉시 해당 영업시설을 원상복구하여 조건 없이 명도할 것을 확약한다. 라는 내용이 포함

이거는 1년을 보장해주는게 아니지 않느냐 내용을 올해까지 보장한다 라고 바꿔달라 하여도 직원은 자기는 아랫사람이라 바꿔줄수없다 그럼 대체 뭘 합의를 할수있겠냐 합의가 되어야 사인을 해주지 않겟느냐 서로 양보를 하며 합의가 되어야하는데 거기선 해줄수있는게 더이상 없다고하며 다른 상인들은 다 사인햇는데 왜 본인 혼자만 안하느냐 더이상 해줄수있는게 없다

당장 내일까지 사인을 하던지 아니면 명도소송을 진행하겠다고 함

별도로 
올해1월 청구서가 날라와 임대료를 보냈음에도 확약서의 날인을 전제로 실무상 선발행된 조건부 문서이기때문에 청구서의 발행근거가 소멸하였으므로 무효라고하며 보낸 임대료는 불법점유로 인한 부당이득금이라고 함

그에 대한 답으로 1월에 청구서가 날라왔기에 임대차 관계의 존속을 입증하는 증거이며 갱신권을 주장하는 내용증명을 보냄

갱신권은 아버지때 부터 해왔기에 갱신권은 할수없다고함
(폐업후 본인명의로 계약함)
(1월에 보낸 청구서에 대한것은 묵시적 갱신이 아닌가?)

2월에는 임대료 청구서 자체가 오지않아 임의로 2월임대료라 명시하며 보낸 금액도 부당이득금이라고 하며 내용증명이 옴

답은 1월과 비슷하게 대답을함

이 상황에 사인을 해줘야 할까요

홍현필 변호사 · Answer

확약서 날인에 따른 법적 효력과 권리 포기 위험
조합 측이 요구하는 확약서에 서명하는 행위는 상가임대차법상 보장된 갱신요구권과 권리금 회수 기회 등을 스스로 포기하는 강력한 법적 구속력을 가집니다. 특히 2026년 12월 31일 이전이라도 사업 일정에 따라 즉시 퇴거한다는 조항은 기한의 이익을 완전히 상실시키는 위험한 독소조항에 해당합니다. 상가임대차법 15조는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 규정하나 재건축 등 구체적 사업 계획이 고지된 상태에서의 합의는 법원에서 유효하게 해석될 여지가 크므로 서명에 극도로 신중해야 합니다.

임대료 청구서 발행과 계약 존속의 법리적 해석
1월에 조합이 임대료 청구서를 발행하고 의뢰인이 이를 납부한 행위는 임대차 관계의 존속을 입증하는 유력한 증거가 됩니다. 비록 상대방이 행정적 착오를 주장하며 해당 금원을 부당이득금이라 강변하더라도 청구서 발행이라는 명시적 행위가 존재하므로 임대차 계약의 효력을 주장할 근거가 확보된 상태입니다. 2월 임대료 역시 수령 거부를 대비하여 변제공탁 등의 절차를 활용한다면 임차인으로서의 의무를 다하고 있다는 사실을 법정에서 증명할 수 있습니다.

사업자 명의 변경과 갱신요구권의 독립적 인정
부친의 사업을 승계하였더라도 기존 계약을 종결하고 본인 명의로 신규 계약을 체결했다면 상가임대차법 10조가 보장하는 10년의 갱신요구권은 본인의 계약 시점부터 새로 기산되는 것이 원칙입니다. 조합이 부친의 기간까지 합산하여 갱신권 소멸을 주장하는 것은 법률적으로 타당하지 않습니다. 의뢰인은 독립된 임차인으로서 정당한 권리를 보유하고 있으며 현대화 사업이라는 사유만으로 아무런 보상 없이 즉시 퇴거를 강요받을 이유는 없습니다.

명도소송 압박에 대한 대응
당장 내일까지 서명을 강요하며 명도소송을 언급하는 것은 심리적 압박을 통해 유리한 확약서를 받아내려는 전략입니다. 실제 명도소송이 진행되더라도 확정 판결까지는 최소 6개월 이상의 기간이 소요되므로 확약서의 독소조항을 수정하지 않은 채 서명할 가능성은 낮습니다.

이충호 변호사 · Answer

어시장조합 측에서 요구하는 확약서에 서명하지 않는 것이 필요합니다. 해당 확약서에는 올해 말인 2026년 12월 31일 이전이라도 통보 즉시 원상복구 및 임대차 목적물을 인도해야 한다는 조항이 포함되어 있어 실질적으로 1년의 임대차 기간을 보장받을 수 없습니다. 제소전화해 조항까지 동의할 경우 추후 조합 측이 퇴거를 요구할 때 별도의 소송 절차 없이 곧바로 강제집행이 이루어질 수 있으므로 귀하에게 매우 불리한 내용에 해당합니다.

아버님이 영업하시던 기간과 무관하게 폐업 후 귀하의 명의로 새롭게 계약을 체결하였다면 상가건물 임대차보호법에 따라 귀하 명의의 최초 계약일부터 전체 임대차 기간이 기산됩니다. 따라서 법정 보장 기간 내에 있다면 조합의 철거 계획 등과 무관하게 계약갱신요구권을 적법하게 행사할 수 있습니다.

조합이 작년 말에 이미 퇴거를 통보하였으므로 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이 성립되었다고 보기는 어려울 수 있습니다. 다만 귀하가 1월과 2월에 임대료를 정상적으로 납부하였고 내용증명을 통해 계약갱신요구권을 행사하였으므로, 갱신권 행사에 따른 임대차 관계가 존속된다고 주장할 수 있습니다. 따라서 귀하가 납부한 금액은 불법점유에 따른 부당이득금이 아니라 정당한 차임으로 인정될 수 있습니다. 조합이 명도소송을 제기하더라도 계약갱신요구권 행사와 차임 납부 사실을 입증하여 방어할 수 있으므로 부당한 확약서 요구에는 거절 의사를 유지하는 것이 필요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 어시장 현대화 사업으로 인한 퇴거를 앞두고 1년 영업 연장을 구두로 합의하셨으나 임대인 측에서 일방적 명도가 가능하고 모든 권리를 포기하게 하는 확약서 작성을 요구하는 상황입니다.
■ 또한 임대인은 1월 임대료 청구를 번복하며 명도소송을 예고하고 있습니다.

[해결 방법]
■ 현재 임대인이 제시한 확약서에는 서명하지 않으시기를 권유합니다.
■ 해당 확약서는 1년의 영업 기간을 법적으로 보장하지 않으며 상가임대차보호법상 의뢰인님께 보장된 제반 권리를 모두 포기하게 하는 독소 조항을 포함하고 있어 서명 시 방어권이 크게 제한될 수 있습니다.
■ 1월에 임대료 청구서가 정상적으로 발행되었고 이를 납부하신 사실은 임대차 관계의 존속 내지 묵시적 갱신을 입증할 수 있는 매우 유리한 정황 증거가 됩니다.
■ 또한 아버님의 폐업 후 의뢰인님 명의로 새로운 임대차 계약을 체결하셨다면 10년의 계약갱신요구권 기산점이 의뢰인님의 신규 계약일로 새롭게 인정될 여지가 있다는 점이 중요한 쟁점입니다.
■ 따라서 상대방의 명도소송 압박에 위축되어 불리한 문서에 합의하시기보다는 그동안 납부하신 임대료 내역과 상인회 측과의 대화 내용 등을 증거로 보존하시어 법적 절차에 대비하시는 것이 합리적입니다.
■ 상가 임대차 분쟁과 명도소송은 갱신요구권 및 권리금 회수 기회 등 복잡한 법리가 교차하므로 개인이 홀로 대응하기에는 어려움이 따릅니다.
■ 임대차 전문 변호사의 조력을 받으시면 묵시적 갱신 성립과 신규 계약에 따른 갱신요구권을 적극적으로 다투어 의뢰인님의 소중한 영업권을 지키고 만약의 경우 정당한 보상을 이끌어내는 데 큰 실익이 있습니다.
■ 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내드리며 사안의 중대성을 감안하여 상담 제한 시간을 넘더라도 충분한 상담을 드리겠습니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

생업이 걸린 터전에서 명도 압박과 불리한 확약서 요구까지 받으시어 무척 답답하실 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 현재 내용의 확약서에는 절대 섣불리 서명하시면 안 됩니다.

1. 확약서 서명의 위험성
상가임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정은 원칙적으로 무효이나, 자발적인 명도 및 권리 포기 합의로 해석될 소지가 있어 서명은 매우 위험합니다. 특히 언제든 철거 통보 시 즉시 퇴거해야 한다는 조항은 1년의 영업을 전혀 보장하지 않으므로 단호히 거부하셔야 합니다.

2. 묵시적 갱신 및 임대료 청구
1월에 임대료 청구서를 정상적으로 발행하고 입금받은 사실은 묵시적 갱신 또는 1년 연장 합의를 입증할 유리한 정황입니다. 상대방이 실무상 선발행 운운하며 부당이득금이라 주장하더라도, 추후 명도소송에서 충분히 반박 가능합니다.

3. 계약갱신요구권의 존속 여부
아버님의 영업 폐업 후 질문자님 명의로 새롭게 신규 계약을 체결하신 것이라면, 원칙적으로 10년의 계약갱신요구권은 질문자님의 신규 계약일을 기준으로 새롭게 기산될 가능성이 높아 정당한 권리 주장이 가능합니다.

지금 상황에서는 불리한 확약서 서명을 거부하시고, 그동안 납부한 임대료 내역과 상인회 측과의 대화 녹취 등 유리한 증거를 확보해 두는 것이 가장 우선적으로 필요합니다.

의뢰인의 소중한 생업에 부당한 피해가 없도록 사건이 잘 해결되기를 바라며, 명도소송 방어 등 구체적인 법률 조력이 필요하시다면 언제든 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
현재 제시된 확약서에는 절대 서명하지 마시기 바랍니다. 해당 확약서는 1년 영업을 보장하지 않으며, 임차인의 모든 권리를 포기하게 하는 독소 조항이 포함되어 있습니다. 오히려 명도소송으로 대응하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 확약서의 문제점
확약서에는 현대화 사업 일정에 따라 언제든 즉시 명도해야 한다는 조항이 있어, 사실상 올해까지 영업을 보장하는 것이 아닙니다. 또한 권리금, 이주비, 갱신권 등 모든 권리를 포기하게 하는 내용으로 임차인에게 극히 불리합니다. 1년 보장 문구로 수정되지 않는 한 서명해서는 안 됩니다.

나. 묵시적 갱신 가능성
1월에 임대료 청구서를 발행하고 이를 수령한 것은 임대차 관계의 존속을 전제로 한 행위입니다. 임대인이 조건부 문서라고 주장하더라도 청구서 발행 자체가 임대차 관계 존속의 묵시적 승인으로 해석될 여지가 큽니다. 이는 명도소송에서 강력한 방어 근거가 됩니다.

다. 갱신요구권 주장 가능성
아버지 명의 계약 폐업 후 본인 명의로 새로 계약한 경우, 두 계약의 동일성 여부가 쟁점입니다. 별개의 계약으로 인정된다면 본인 명의 계약 시점부터 10년의 갱신요구권 기간이 새로 기산될 수 있습니다. 상대방의 일방적 주장을 그대로 수용할 필요가 없습니다.

라. 결론
확약서 서명을 거부하고 명도소송으로 대응하시기 바랍니다. 소송에서 묵시적 갱신 성립과 갱신요구권을 적극 다투어야 합니다. 상대방의 내용증명에는 반드시 내용증명으로 답변하여 증거를 확보하시고, 구체적인 소송 대응 전략은 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

강대현 변호사 · Answer

안녕하세요, SKY출신 변호사 강대현입니다.

[1] 확약서 서명의 위험성
질문자님이 처한 상황에서 상대방이 요구하는 확약서에 서명하는 것은 매우 신중해야 합니다. 해당 확약서는 임차인의 권리를 전면 포기하게 할 뿐만 아니라, 현대화 사업 일정에 따라 언제든 즉시 명도를 강제하는 독소 조항을 담고 있습니다. 이는 사실상 계약 기간의 보장을 무력화하는 것으로, 서명하는 순간 질문자님의 법적 방어권은 크게 위축될 것입니다.

[2] 임대차 관계의 존속과 갱신권
임대인이 1월에 임대료 청구서를 발행한 것은 임대차 관계의 존속을 전제로 한 행위로 볼 여지가 큽니다. 또한, 아버지와 질문자님의 계약을 별개의 것으로 본다면 본인 명의 계약 시점부터 갱신요구권을 새롭게 산정할 가능성도 존재합니다. 상대방의 일방적인 주장만 믿고 권리를 포기할 이유는 전혀 없습니다.

[3] 전략적 대응 방안
현재 상황에서 무리하게 서명하기보다 명도소송 등 법적 절차로 대응하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 소송 과정에서 묵시적 갱신 여부와 갱신요구권의 범위를 적극적으로 다투어야 합니다. 구두 대화보다는 내용증명을 통해 현재 임대차 관계가 유효함을 공식적으로 남겨두는 증거 확보가 핵심입니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
강대현 변호사 올림.

김영호 변호사 · Answer

확약서 서명 여부와 묵시적 갱신 가능성, 지금 상황에서 핵심만 정리해 드립니다.

1. 확약서 서명, 절대 하면 안 됩니다
확약서에는 현대화 사업 일정에 따라 언제든 즉시 명도할 수 있다는 조항이 포함되어 있습니다. 이는 사실상 1년 영업 보장이 아닌 조합 측이 원하는 시점에 언제든 내보낼 수 있는 구조입니다. 올해까지 보장한다는 문구로 수정되지 않는 한 서명해서는 안 됩니다.

2. 묵시적 갱신 성립 가능성
1월에 임대료 청구서가 발송되었고 이를 납부한 사실은 임대차 관계의 존속을 인정하는 행위로 볼 수 있습니다. 상임법상 임대인이 갱신거절 통지를 적법하게 하지 않은 상태에서 청구서를 발행했다면 묵시적 갱신이 성립했을 가능성이 있습니다.

3. 갱신요구권 주장 가능성
아버지 명의 계약 이후 본인 명의로 새로 계약한 경우, 최초 임대차 기간 산정 기준이 달라질 수 있습니다. 본인 명의 계약 시점부터 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않았다면 상임법상 갱신요구권 행사 여지가 있습니다.

4. 대응방안
명도소송이 제기되더라도 묵시적 갱신 성립 여부와 갱신요구권 행사 가능성을 근거로 적극 다툴 수 있습니다. 확약서 서명 없이 현재 임대차 관계를 유지하는 방향으로 대응 전략을 세우는 것이 중요하며, 구체적인 방어 방법은 상담을 통해 안내해 드릴 수 있습니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.
우선 결론부터 말씀드리면 현재 제시된 확약서는 임차인에게 매우 불리한 조항이 포함되어 있어 내용을 충분히 검토하기 전에는 서명하지 않는 것이 바람직한 경우가 많습니다. 특히 언제든지 퇴거를 요구할 수 있는 조항이 포함되어 있다면 실제로 1년 영업 보장이 이루어지지 않을 가능성이 있습니다.

말씀해 주신 상황을 보면 어시장 조합과 1년 단위 임대차 계약을 체결해 왔고 작년 말 계약이 종료된 상태입니다. 이후 현대화 사업으로 인해 퇴거 통보가 있었지만 상인회 요청으로 올해까지 영업을 허용한다는 취지로 계약을 진행하려 했던 것으로 보입니다. 그러나 계약서 작성 전 확약서 서명을 요구받았고, 그 안에는 권리금이나 이주비 요구 제한과 함께 사업 일정에 따라 언제든지 퇴거 통보 시 즉시 명도한다는 조항이 포함된 것으로 보입니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면 확약서의 법적 의미와 임대차 관계의 존속 여부입니다. 일반적으로 임대차 계약에서 일정 기간 사용을 보장하는 내용이 있다면 그 기간 동안의 점유가 보호되는 것이 원칙입니다. 그러나 질문에서 언급된 조항처럼 사업 일정에 따라 언제든지 퇴거를 요구할 수 있다는 내용이 포함되면 사실상 기간 보장이 약해질 수 있습니다. 또한 임대료 청구서 발행이나 임대료 수령은 임대차 관계가 계속되고 있다는 정황으로 해석될 여지도 있습니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 확약서의 내용과 계약 조건을 먼저 명확히 정리한 뒤 협의 가능성을 다시 확인하는 것이 필요합니다. 합의가 어렵다면 서명을 서두르기보다는 현재 상황에 대한 자료와 내용증명을 정리해 두고 분쟁 발생 시 대응을 준비하는 방법도 검토할 수 있습니다. 상황에 따라 명도 소송 대응 여부도 함께 판단할 필요가 있습니다. 감사합니다.

윤영석 변호사 · Answer

현재 상태에서 해당 확약서에 서명하는 것은 권장하기 어렵습니다.

1. 확약서의 핵심 조항이 2026년 12월 31일까지의 영업 보장을 사실상 무력화하고 있어, 임차인이 기대한 계약 내용과 다릅니다. 가장 치명적인 독소조항입니다.

2. 권리금, 이주비, 대체부지, 갱신권 등 일체의 권리를 포기하는 내용이 포함되어 있어 임차인에게 현저히 불리합니다.

3. 질의에서 **"아버지 때부터 해왔기에 갱신권을 행사할 수 없다"**는 임대인의 주장과 관련하여, 폐업 후 본인 명의로 새로 계약한 경우 임대차 계약의 동일성이 유지되는지 다툼의 여지가 있습니다. 만약 아버지 명의의 임대차와 본인 명의의 임대차가 별개의 계약으로 인정된다면, 본인 명의 계약 체결 시점부터 10년의 갱신요구권 기간이 새로 기산될 수 있습니다. 이 부분 상대방 주장을 순순히 인정할 필요는 없습니다.

4. 임대인이 2026년 1월에 임대료 청구서를 발행한 것은 임대차 관계의 존속을 전제로 한 행위로 볼 수 있습니다. 임대인이 이를 "확약서 날인을 전제로 한 조건부 문서"라고 주장하더라도, 청구서 발행 자체가 임대차 관계 존속의 묵시적 승인으로 해석될 여지가 있습니다.

따라서 바로 서명하는 것은 극히 위험하여 권장하지 않습니다. 상대방이 정말로 소송을 해 온다면 차라리 그 소송에 피고로서 대응하는 것이 나을 것으로 생각됩니다. 또한, 반드시 상대의 내용증명에 대해서 똑같이 내용증명으로 답신을 해 주어야 합니다. 지금 상황에서 증거가 중요하기 때문에 증거로 남는 내용증명으로 회신을 하여 추후 분쟁에 대비할 필요가 매우 큽니다. 구두나 문자로 회신하는 것은 위험합니다.