보증금 사기 정황, 제가 이상한 건가요?

Question

현장 계약인: 남편 "갑" / 건물주: 배우자 "을"(사망)

https://www.lawtalk.co.kr/qna/606868

이전에 상담내용이고, 저 사건을 토대로 대응준비를 위해서 찾아보던 중 너무 심연을 본거같은 기분이 들어서 제가 이상한건지 너무 긴가민가해서 글올립니다. 제가 너무 과몰입을 하는건지 팩트로 후드려 때려줬으면 하는 마음에서 글올립니다.

1. 건물에 다른 호실 채권자가 있는 사실을 숨긴 채 저 말고 또 계약을 한 사람이 있는데 이거도 사기죄가 아닌지? 심지어 이사람은 계약하고 3개월 뒤에 경매로 넘겨 경매신청단계중인 상황입니다.

2. 배우자 을은 10월 1일부로 사망하였습니다.(계약인 갑 주장) 그리고 한정승인 상속 중인데, 건물 등기부 등본에 갑구 소유자는 사망한지 5개월이 넘었는데도 아직도 사망인 "을" 소유자로 나와있습니다. 근데 경매 신청하려면 우선 소유주 상속 등록을 하고 해야하는걸로 아는데 아직 안된거면 아직 건물에 대한 권한도 없고 경매도 안넘어간게 아닌지 궁금합니다.

3.  그런데 위에 있는 그와중에 사망한 이후로도 25년 11월~26년 2월 약 3개월동안 2800만원 보증금 계약 및 1000만원 계약, 그 외 5건의 부동산 월세 계약을 추진한걸로 보입니다.(국토교통부실거래가확인) 이거 계약 무효처리가 아닌건지? 그리고 사실상 경매사실 숨기고 계약한건 아닌지?

4. 22년 10월경 A,B건물 2개를 故"을"을 채무자 및 근저당으로 설정하여 채권최고액 대비 계산 최고 10억원, 24년 7월경 본인 거주지 토지 및 건물을 故"을"을 채무자 및 근저당으로 설정하여 채권최고액 대비 최고 6억원 대출을 받은 정황이 있습니다. 그리고 그 뒤로 1년 3개월 뒤에 배우자 "을"은 사망하였습니다. 이거도 좀 위험한거 아닌지?

5. 아직까지도 현재까지도 소유권 상속이 안되어있는데 월세는 계약자인 남편"갑" 계좌로 월세를 받고 있습니다. 이거 위험한거 아닌지?

그냥 뭔가 제가 이상한건지 모르겟습니다. 조언 부탁드립니다.

이동규 변호사 · Accepted Answer

[1] 질문자님이 느끼는 불안이 과한 상황은 아닙니다. 말씀하신 정황만 보면 전세·보증금 관련 분쟁이나 사기 의심 상황에서 자주 나타나는 모습들이 보입니다. 특히 이미 다른 임차인이 경매를 신청한 상태라면 건물에 보증금 반환 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 이런 상태에서 새로운 임대차 계약을 체결하면서 그 사실을 알리지 않았다면 사기 문제로 이어질 수 있습니다.

[2] 건물 소유자인 배우자 을이 사망했는데도 등기부에 그대로 남아 있는 것은 법적으로 이상한 상황은 아닙니다. 상속등기는 반드시 즉시 해야 하는 의무가 있는 것은 아니기 때문입니다. 다만 상속등기가 되지 않은 상태에서 남편 갑이 임대차 계약을 계속 체결하고 있다면 임대 권한 문제나 책임 문제가 생길 수 있습니다.

[3] 사망 이후에도 임대차 계약이 계속 이루어졌다면 그 계약 자체가 바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 상속인이나 관리인이 임대차 계약을 체결하는 경우도 있기 때문입니다. 그러나 이미 채무 문제나 경매 위험이 있는 상태에서 이를 숨기고 보증금을 받았다면 사기 책임이 인정될 수 있습니다.

[4] 현재 상황에서는 등기부등본, 근저당 현황, 실제 경매 진행 여부, 다른 임차인의 보증금 규모를 먼저 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 이미 경매가 진행 중이라면 보증금 회수는 배당 절차와 우선순위에 따라 결정됩니다.

[5] 질문자님이 느끼는 의심 자체는 충분히 근거가 있는 상황입니다. 다만 사기 여부는 계약 당시 상대방이 경매 위험이나 보증금 반환 불가능 상태를 알고도 숨겼는지 여부로 판단합니다. 계약서, 보증금 지급 내역, 설명 내용 등을 정리해 복수의 변호사와 구체적 정황에 대한 상담을 진행해보시길 권합니다.

문의 사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

홍윤석 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 보증금 편취가 의심되는 복잡한 상황에서 직접 사실관계를 확인하시느라 얼마나 마음고생이 많으셨을지 깊이 공감합니다. 저는 관련된 임대차 및 사기 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다. 의뢰인의 질문에 맞추어 답변드립니다.

1. 선순위 채권 및 경매 위험 은닉 (사기죄 여부): 임대차 계약 시 경매가 임박했거나 다수의 채무가 있는 사실을 숨겼다면 사기죄가 성립할 가능성이 높은 것으로 보입니다.

2. 상속등기 지연과 경매 진행: 소유자가 사망했더라도, 채권자가 대위등기 제도를 이용해 강제로 상속등기를 마치고 경매를 신청할 수도 있습니다.

3. 사망 이후의 임대차 계약: 소유자 사망 시 대리권은 원칙적으로 소멸합니다. 따라서 이후 남편이 체결한 계약은 무권대리로 무효가 될 수 있으며, 이를 숨겼다면 사기죄에 해당할 수 있습니다.

4. 사망 전 과도한 대출 정황: 매우 의심스럽고 위험한 정황이 맞습니다. 다만 사해행위나 범죄 여부는 형사 고소 등을 통한 수사로 밝혀야 할 것으로 생각합니다.

5. 남편의 임의적인 월세 수령: 남편이 월세를 임의로 받는 것은 상속재산 처분행위가 되어 남편의 한정승인에 불이익이 생길 수도 있습니다.

현재 의뢰인께서는 형사고소 압박과 함께 월세 지급을 보류하는 등의 손실 최소화 전략을 신속히 검토하셔야 할 것으로 보입니다. 방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.

안준표 변호사 · Answer

안녕하세요 광주 변호사 안준표입니다.

첫째, 다른 임차인이 있는 사실을 숨기고 계약한 경우입니다.
임대인이 이미 보증금 반환이 어려운 상황이거나 경매 가능성이 높은 상황을 알면서도 이를 숨기고 임대차 계약을 체결했다면 형법상 사기죄가 문제될 가능성이 있습니다. 특히 동일 건물에서 여러 임차인을 모집하면서 보증금 반환 능력이 없다는 점이 인정되면 이른바 “전세사기” 또는 보증금 편취 사기로 판단되는 사례도 있습니다. 다만 실제 사기 성립 여부는 계약 당시 보증금 반환 능력과 고의가 있었는지에 따라 판단됩니다.

둘째, 건물주 사망 후 소유권 등기 문제입니다.
소유자가 사망했다고 해서 등기가 자동으로 변경되는 것은 아니므로 상속등기를 하지 않아도 등기부에는 사망자의 명의가 계속 남아 있을 수 있습니다. 따라서 등기가 그대로라는 이유만으로 권한이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다. 상속인은 상속이 개시되면 일정 범위 내에서 재산 관리 행위를 할 수 있습니다. 또한 경매 신청도 상속등기를 먼저 하지 않고 진행되는 경우가 실무상 존재합니다.

셋째, 사망 이후 체결된 임대차 계약의 효력입니다.
상속인이 건물을 관리하면서 임대차 계약을 체결하는 경우 그 계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 상속인이 실제 권한 없이 계약을 체결했거나 경매 진행 사실을 숨기고 계약했다면 민사상 책임이나 사기 문제가 별도로 검토될 수 있습니다.

넷째, 생전 근저당 설정과 사망 사이의 관계입니다.
채무자가 사망했다고 해서 근저당 설정이 바로 문제 되는 것은 아닙니다. 사망 후에는 채무와 담보가 상속인에게 승계되는 구조이므로 대출 자체가 이상하다고 보기는 어렵습니다. 다만 채무 규모가 크고 재산보다 채무가 많은 경우라면 상속인이 한정승인이나 상속포기 절차를 진행할 수 있습니다.

손권 변호사 · Answer

말씀하신 정황만 보면 의심이 드는 부분이 있는 것은 사실이지만, 법적으로 바로 ‘사기’라고 단정되려면 몇 가지 요건이 더 필요합니다. 사기죄는 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 이를 숨기고 계약을 체결했다는 점이 인정되어야 합니다. 단순히 채무가 많거나 이후에 경매가 진행된다는 사정만으로는 바로 사기라고 판단되지는 않는 경우가 많습니다.

다른 임차인이 존재한다는 사실을 알리지 않고 추가로 임대차 계약을 체결한 부분도 상황에 따라 판단이 달라집니다. 일반적으로 임대인이 여러 세입자와 계약을 하는 것 자체는 위법이 아니지만, 이미 보증금을 반환할 능력이 없는 상태에서 이를 숨기고 계속 계약을 체결했다면 사기 문제로 이어질 가능성은 있습니다. 특히 경매 진행 사실이나 심각한 채무 상태를 고의로 숨겼다면 형사 문제로 다툴 여지가 있습니다.

소유자인 배우자가 사망한 경우에도 등기부에 바로 상속 등기가 이루어지지 않는 사례는 흔합니다. 상속등기가 되어 있지 않더라도 상속인은 법률상 권리를 승계하기 때문에 임대차 계약 자체가 바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 상속 절차가 진행 중인 상황에서 계속 새로운 임대차 계약을 체결했다면 이후 보증금 반환 문제에서 분쟁이 발생할 가능성은 높습니다.

또한 월세를 남편 명의 계좌로 받고 있는 부분도 단순히 계좌만으로 위법이라고 단정하기는 어렵습니다. 상속인 또는 관리인 자격으로 임대료를 수령하는 경우도 있기 때문입니다. 다만 경매 진행, 다수 임대차 계약, 보증금 규모 등을 종합하면 보증금 반환 위험이 존재하는 구조일 수는 있습니다.

결국 중요한 것은 계약 당시의 설명 내용, 경매나 채무 상황을 알렸는지 여부, 보증금 반환 능력입니다. 관련 계약서, 등기부, 대출 설정 내역, 다른 임차인 상황 등을 종합적으로 검토해야 법적 판단이 가능합니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다.
우선 결론부터 말씀드리면 의뢰인께서 확인하신 여러 정황은 단순한 의심이라기보다 보증금 회수 위험이나 사기 가능성을 의심해 볼 수 있는 상황에 해당할 수 있습니다. 다만 실제 사기 여부는 계약 당시 어떤 사실이 숨겨졌는지와 계약 권한이 있었는지를 중심으로 판단됩니다.

설명해 주신 상황을 보면 건물 소유자는 배우자 을로 등기되어 있었고 계약은 남편 갑이 진행한 것으로 보입니다. 이후 을은 사망하였다고 설명되었고 현재까지도 등기상 소유자는 사망자인 상태로 유지되어 있습니다. 또한 같은 건물에서 다른 임차인의 채권 문제로 경매 절차가 진행되는 정황이 있으며 사망 이후에도 여러 건의 임대차 계약이 체결된 것으로 확인된 상황입니다.

이 사안의 핵심 쟁점을 보면 계약 당시 중요한 사실을 숨겼는지 여부와 계약 권한 문제입니다. 임대차 계약에서 경매 위험이나 다수 채권자가 있는 사실은 보증금 회수와 직접 관련되는 중요한 정보입니다. 이런 사실을 알면서도 숨기고 계약을 체결했다면 사기 문제로 이어질 수 있습니다. 또한 건물 소유자가 사망한 뒤 상속 절차가 정리되지 않은 상태에서 제3자가 임대차 계약을 체결했다면 권한 문제도 발생할 수 있습니다. 다만 상속 절차가 진행 중이라면 상속인이 일정 범위에서 관리 행위를 하는 경우도 있어 구체적 확인이 필요합니다.

향후 대응 방향을 말씀드리면 먼저 등기부, 근저당 설정, 경매 진행 여부 등을 통해 현재 권리관계를 정확히 확인하는 것이 중요합니다. 이후 보증금 회수 위험이 확인되면 임대인 측에 반환 책임을 명확히 요구하고 필요하면 형사 고소나 민사 절차를 함께 검토할 수 있습니다. 감사합니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다. 
1. 질문하신 정황들은 “이상한 과몰입”이라기보다, 임대차에서 ​선순위 권리·누적보증금·경매 임박 등 핵심 위험을 숨기고 보증금을 받는 경우 사기(부작위 기망)​가 문제될 수 있는 전형적 쟁점들입니다. 다만 ​모든 미고지가 곧바로 사기​로 인정되는 것은 아니어서(임차인이 스스로 확인·판단할 영역으로 본 사례도 있음) 사실관계 정리가 중요합니다.

2. 다른 호실 채권자/임차인 존재 은폐​: 임차인이 보증금 회수가능성을 판단하는 데 핵심인 ​선순위 임차보증금·담보권 현황을 축소/은폐​하면 기망으로 본 판례가 많습니다. “경매신청 단계”까지 알고도 숨겼다면 더 불리해질 수 있습니다.

​사망 후 등기 미정리인데 경매 가능?​ 상속등기 전이라도 경매가 진행/정정될 수 있고, 채무자·소유자 표시 문제는 ​경정 등으로 처리​되는 실무가 정리돼 있습니다민사집행법_52, 민일영 편집대표 ≪주석 민사집행법≫. 즉 “상속등기 전이면 경매 불가”로 단정되진 않습니다.

​사망 이후 계약의 효력​: 만약 계약서 임대인이 ​사망자 명의로 체결​된 구조라면, 본인이 이미 사망해 권리능력이 없어 ​무효​로 판단된 사례가 있습니다. 
다만 상속인(또는 적법한 대리/관리권한자) 명의로 체결된 경우는 별도 검토입니다.

​사망 전 과다 근저당 설정 정황​: 그 자체만으로 곧바로 위법이 확정되진 않지만, 임대인이 ​담보과다(깡통) 상태·돌려막기​로 운영하며 위험을 숨긴 정황은 사기 고의 판단 요소로 다뤄집니다.

​월세를 ‘갑’ 계좌로 수령​: 임대인과 수령자가 달라도, 임차인이 선의·무과실이면 ​준점유자 변제로 유효​될 여지가 있으나 분쟁 위험은 큽니다. “누가 임대인인지(상속인/대리권)”를 문서로 확정하고, 계좌·영수증을 그에 맞추는 것이 안전합니다.

추가로 궁금한 사항이 있으시면 편하게 연락 주시기 바랍니다. 전국출장가능합니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님께서 남겨주신 상황을 꼼꼼하게 살펴보았습니다. 부동산 소유자인 배우자가 사망하였음에도 불구하고 남편이 대리인으로서 임대차 계약을 계속 체결하고, 선순위 채권이나 경매 진행 사실을 숨긴 채 여러 건의 계약과 거액의 대출이 이루어진 정황을 파악하셨습니다. 소중한 보증금이라는 큰 재산이 걸린 상황에서 이러한 수상한 사실들을 마주하고 얼마나 불안하고 막막하셨을지 깊이 공감합니다. 의뢰인님께서 과도하게 걱정하시는 것이 결코 아니며, 현재 파악하신 사실관계들은 다수의 피해자가 발생할 수 있는 매우 전형적이고 심각한 부동산 사기 범죄의 정황과 강하게 일치하고 있습니다.

[의견]
소유자가 사망한 이후에 정당한 상속 등기나 적법한 권한 없이 남편이 임의로 체결한 임대차 계약은 무권 대리에 해당하여 그 효력이 부인될 가능성이 매우 높습니다. 나아가 권리관계를 속이거나 경매 진행 사실을 숨기고 계약을 체결하여 보증금을 편취하였다면, 이는 형법 제347조에 규정된 사기죄가 성립할 여지가 충분합니다. 과도한 근저당을 설정한 뒤 소유자가 사망하고, 상속 등기가 이루어지지 않은 상태에서 월세를 수령하는 행위들 또한 단순한 채무불이행을 넘어 계획적인 기망 행위를 강력하게 의심하게 만듭니다. 경매 신청의 경우 채권자가 대위하여 상속 등기를 마치고 진행할 수 있으므로, 등기부상 망인의 이름이 남아있다고 해서 경매가 불가능한 것은 아닙니다. 현재 상황은 홀로 고민하며 시간을 지체하실 때가 아니라, 신속하게 가압류 등 보전처분을 진행하고 형사 고소를 통해 상대방을 압박하여 재산을 확보하는 적극적인 법적 대응이 시급합니다. 파악하신 객관적인 정황 증거들을 바탕으로 체계적인 법리 구성을 통해 의뢰인님의 소중한 권리를 되찾을 수 있도록 최선을 다해 조력하겠습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

최동준 변호사 · Answer

계약분쟁 전문 변호사 뉴로이어 법률사무소 최동준 변호사입니다.
상황이 복잡하고 혼란스러우실 것 같습니다. 현재 의뢰인께서는 여러 계약과 관련된 법적 문제로 인해 재산상 손해나 법적 책임을 지게 될 가능성을 가장 염려하고 계신 것으로 보입니다.
먼저, 건물에 다른 채권자가 있는 사실을 숨기고 계약을 체결한 경우, 이는 사기죄로 판단될 수 있습니다. 특히 경매 신청 단계에 있는 상황이라면 더욱 주의가 필요합니다.
배우자 '을'이 사망한 후에도 소유권이 이전되지 않았다면, 경매 신청이 제대로 진행되지 않았을 가능성이 있습니다. 소유권 이전이 선행되어야 경매가 가능합니다.
사망 후에도 계약이 체결되었다면, 이는 무효가 될 가능성이 큽니다. 경매 사실을 숨기고 계약을 체결한 경우 역시 법적 문제가 될 수 있습니다.
故 '을'의 채무와 관련된 근저당 설정은 사망 전의 행위로, 사망 후의 법적 책임과는 별개로 판단될 수 있습니다. 그러나 이로 인해 발생할 수 있는 법적 문제는 따져봐야 합니다.
소유권 상속이 완료되지 않은 상태에서 월세를 받는 것은 법적 문제가 될 수 있습니다. 특히, 상속 절차가 완료되지 않은 상태에서의 수익은 주의가 필요합니다.
이 사건에서 중요한 판단 요소는 사기죄 성립 여부, 소유권 이전의 적법성, 계약의 유효성, 그리고 상속 절차의 진행 상황입니다. 이러한 부분에 대해 구체적인 상담이 필요할 것으로 보입니다.
혼자 고민하지 마시고 상담 신청해주세요 최선의 해결책을 찾아드리겠습니다.