부동산 공증과 지분 나누기, 어떻게 진행할까요?

Question

현재 부모님께서 살고있는집 및 시골 땅을 사후 형과 저

두명에게 정확하게 50% 지분을 나눠준다고합니다. 
법적 공증을 하려고하는데 어떻게 하면 될까요?

필요하다면 양식 및 진행 과정을 알고싶습니다.

그리고 진행을 하게된다면 소요시간은 얼마나 걸리는지 ..
전반적으로 진행관련해서 알고싶습니다.

모든것이 처음이라 이것저것 물어봅니다..

전병욱 변호사 · Answer

안녕하세요, 770억 원 손해배상사건 전부승소의 주역, 부동산 전문 전병욱 변호사입니다.

부모님의 뜻을 법적으로 확실하게 남기고 싶으신 상황이 잘 이해됩니다. 이 경우 가장 확실한 방법은 유언공정증서입니다. 공증인 앞에서 작성하므로 사후에 법원 검인 없이 바로 상속 등기를 진행할 수 있어, 형제분 간 분쟁 소지를 최소화할 수 있습니다.

준비 서류는 부모님의 신분증·인감도장·인감증명서·주민등록등본, 형제분들의 주민등록등본, 대상 부동산의 등기부등본·토지대장·건축물대장입니다. 핵심은 증인 2명인데, 지분을 받는 형제분과 그 배우자·자녀는 증인이 될 수 없습니다. 이해관계 없는 제3자로 섭외하셔야 하며, 이를 어기면 유언 전체가 무효가 될 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.

절차는 ①공증사무소 예약 및 서류 사전 제출(3~7일), ②부모님과 증인 2명이 공증사무소 방문하여 서명날인(당일 약 30분~1시간)으로 이뤄집니다. 전체 기간은 서류 준비 포함 1~2주 내외입니다.

한 가지 더 짚어드릴 부분이 있습니다. 부모님 중 한 분이 먼저 돌아가시면 생존한 배우자의 상속분이 별도로 발생하므로, 유언 내용 작성 시 이 점도 함께 고려해 두시면 이후 절차가 훨씬 깔끔해집니다.

우선 인터넷등기소에서 대상 부동산의 등기부등본을 발급해 두시고, 결격사유 없는 증인 2명을 미리 확보해 두시면 공증 예약 후 빠르게 진행하실 수 있습니다.

장영재 변호사 · Answer

안녕하세요. 
소속 로펌에서 공증담당 업무를 수행하고 있는 변호사입니다.

1. 유언에는 5가지 방법이 있는데, 그 중 가장 확실한 방법은 유언 공증을 하시는 것입니다.

2. 유언 공증을 하기 위해서는 유언자(신분증, 인감도장), 증인 2명(각 신분증, 막도장), 수증자(주민등록등본), 유언 대상 재산 증빙서류(부동산 등기부등본 등)가 필요합니다.

3. 유언 공증에 앞서 신원 확인 등의 절차를 진행해야합니다. 신원 확인 절차에 시일이 소요되므로 예약을 하시면서 미리 관련 서류를 전달해주신다면, 예약 당일에는 앞서 진행 중인 공증이 없다면 약 30~40분 내외로 처리가 가능합니다.

4. 증인은 아무나 되는 것이 아니고, 수증자(유언으로 이익을 받을 사람)의 배우자나 직계혈족은 될 수 없습니다.  직계혈족이 아닌 분을 증인으로 모셔오셔야 합니다.  증인을 구하는 것이 정 어려우실 경우, 실비를 지급하고 증인을 구해드릴 수는 있지만, 가급적 직접 증인을 모셔오시는 것을 권해드리고 있습니다.

5. 공증수수료는 법으로 정해져 있어서 할인이나 할증이 불가능하고, 유언 목적 가액에 따라 산정됩니다.
   그 외 유언자에게 유언능력이 있는지 등 확인해야할 사항들이 있는데, 소개글을 보시고 연락주시면 상담해드리겠습니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.유언공정증서의 개념과 법적 효력
부모님의 사후에 부동산 지분을 형제간 균등하게 나누고자 한다면 유언공정증서를 작성하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 민법 1068조에 규정된 유언공증은 유언자가 증인 2명이 참여한 가운데 공증인 앞에서 유언의 취지를 구술하고 공증인이 이를 필기하여 작성합니다. 이는 다른 유언 방식과 달리 사후에 법원의 검인 절차를 거치지 않고 즉시 상속 등기를 진행할 수 있다는 강력한 장점이 있습니다. 위조나 변조의 위험이 없으며 법적 분쟁을 사전에 예방하는 데 최적화된 수단입니다.

2.준비 서류와 구체적인 진행 과정
절차 진행을 위해서는 부모님의 신분증과 인감증명서 그리고 주민등록등본이 필요합니다. 상속 대상인 부동산의 등기부등본과 토지대장 혹은 건축물대장도 준비해야 합니다. 지분을 받을 형제들의 주민등록초본도 필요하며 유언 집행자를 별도로 지정해야 합니다. 가장 중요한 부분은 상속인이 아닌 제3자 2명을 증인으로 세워야 한다는 점입니다. 공증 사무소에 서류를 미리 제출하여 검토를 거친 뒤 부모님과 증인들이 직접 방문하여 공증인의 면전에서 유언 내용을 확인하고 기명날인하는 순서로 이뤄집니다.

3.소요 시간 및 실무상 유의사항
서류 준비와 사무소의 검토 기간을 포함하여 통상 3일에서 7일 정도 소요됩니다. 실제 방문 당일에는 약 1시간 내외로 모든 절차가 마무리됩니다. 비용은 재산 가액에 비례하여 법정 수수료가 책정됩니다. 유언 공증을 하더라도 다른 상속인이 있다면 유류분 문제가 발생할 수 있으나 형제간 지분을 균등하게 나누는 경우라면 분쟁 소지는 매우 낮습니다. 2026년 1인 가구의 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원이라는 기준을 적용받는 경제적 상황과 무관하게 상속은 자산의 안정적 승계가 핵심이므로 전문가를 통해 정확한 문구를 확정하는 과정이 필수적입니다.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

부모님의 소중한 자산을 형제분이 원만하게 상속받으실 수 있도록 미리 준비하시려는 모습이 매우 현명해 보이십니다. 결론부터 말씀드리면, 사후 분쟁을 예방하기 위해 ‘유언공정증서’를 작성하는 것이 가장 확실하고 안전한 법적 대응 방법입니다.

1. 유언공정증서의 장점과 효력
공증인 앞에서 증인 2명이 참관하여 작성하는 유언 방식입니다. 일반적인 서면 작성보다 법적 요건이 엄격하지만, 추후 부모님 사후에 다른 상속인의 동의 없이도 형제분이 각 50%의 지분으로 단독 등기 이전을 할 수 있다는 강력한 장점이 있습니다.

2. 준비 서류 및 구성원
부모님(유언자), 형제(수증자), 그리고 이해관계가 없는 증인 2명이 필요합니다. 서류로는 부모님의 인감증명서, 주민등록등본, 가족관계증명서와 대상 부동산의 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등을 미리 준비해야 합니다.

3. 진행 과정 및 소요 시간
사전에 변호사와 상담하여 유언 내용을 확정하고 증인 결격 사유 등을 검토하는 데 보통 1주일 정도 소요됩니다. 모든 서류가 준비된 후 예약된 공증 사무실에 부모님과 증인이 함께 방문하면 당일 1시간 이내에 모든 절차가 완료됩니다.

지금 상황에서는 부모님의 정확한 부동산 목록을 확인하고 공증에 참관할 증인 2명을 미리 섭외하는 것이 가장 우선적으로 해야 할 행동입니다.

가족 간의 소중한 약속이 법적으로 안전하게 보호되기를 바라며, 구체적인 서류 검토나 절차 대행에 대해 부담 갖지 말고 편하게 문의하시기 바랍니다.

박수진 변호사 · Answer

1. 유언공증을 해 두시면 좋겠습니다. 
2. 유언공증은 2명의 증인이 필요하고, 증인은 증인적격이 있어야 하므로 미리 공증할 공증사무소에 인적사항을 알려드려야 합니다. 
3. 증인 서 주겠다는 2명을 확보한 후, 구체적인 공증 방법이나 비용은 실제로 공증을 진행할  공증사무소에 문의해 보시는 것이 좋겠습니다. 
4. 공증 자체는 큰 시간이 소요되지 않습니다. 30분 정도 예상합니다.

28년 경력 변호사
대한변호사협회 상속법 전문변호사 등록