부동산 임대차계약 특약사항 법률 적용 가능성은?

안녕하세요, 임대차계약 하기와 같이 계약서상에 특약사항에 대해 법률 적용 가능한지 가능하다면 어느정도 까지 가능한지 궁금합니다. 빌라 공동주택 전세금 : 1억2천 전세금반환보증가입 임차인 본인 전세대출: 1억원 2년 만기후 종료 예정 현 계약 만기일: 4월 26일 2월 19일에 계약 종료 문자로 주고 받은 상태인데 후임 임차인이 만기일까지 구하기 쉽지 않은 (집 주인 할머님께서 의식불명으로 인감발급 불가하여 전세 대출불가 상태) 상황이 되어 일이 복잡하네요 특약사항: 임차인은 만기전에 임대인과 사전협의하여, 후임 임차인 구한 뒤 이사하기로 한다. 이런 경우 법률적으로 제가 후임 임차인이 계약서를 쓸때까지 기다려야만 하는지, 그렇게 되면 발생하게되는 저의 전세금 대출 1억원에 대한 연체 등록 및 연체이자는 어떻게 보상가능한지 궁금합니다.