전세보증금 미반환 사건, 불송치 이의신청 가능할까요?

Question

최초임대차 계약기간( 22.12~24.12)
계약갱신청구권에 의한 갱신계약기간(24.12~.26.12) 보증금 5% 인상,

[상황]
2025.01.14 통보 3개월 뒤인 2025.04.14에 퇴거로 임대인에게 문자발송, 임대인 확인 후 답장. 
내용증명 추가 발송, 이후 2~3차례 여쭤봤으나 퇴거일에 보증금 반환해주기 어렵다는 의사표현.
25.04.임차권등기명령 신청, 인용
25.06월 지급명령 확정
25.07월 채권추심 및 압류신청(약 10개은행)
대부분 잔고 0원에서 최대 80,000원으로 실익없음
25.06 재산명시 신청, 25.10 재산명시 각하결정(사유:주소불명)
25.10 재산조회신청(토지, 건물, 2금융권 및 증권, 보험사 총 46개 기관)
재산조회 회보서 상 모두 회보내용없음(주택임차권등기된 해당 부동산 제외)

[임대인과의 문자내용]
25.03
임차인 : 25.03월부터 퇴거예정일이 다가오기에 보증금 반환해주는거 맞는지 확인했으나
임대인 : 대출이 안되기에 새로운 새입자 들어올 경우 반환해주겠다는 형식의 답변
25.04
임차인 : 문자통보로 퇴거일 기준 1주일정도 남았기에 보증금 반환의사 재확인했으나
임대인 : 내일 확인 후 다시 연락준다는 답변
~ 25.11월 현재까지
임차인 : 보증금 변제 언제할껀지 지속적으로 문의했으나
임대인: 확인 후 나중에 연락준다는 답변(계속 회피), 대출상담 하겠다, 부동산에 매매로 내놨다 등 
언제까지 변제하겠다는 말 없이 확인 후 연락주겠다며 지속적 회피와 허위사실 통보
(임대인이 매매로 내놨다는 부동산에 연락해보았으나 해당매물 등록사실 없음 확인)

위 내용을 토대로 사기, 강제집행면탈죄로 고소, 불송치 결정
내용 : 경찰은 재계약 당시 임대인의 재정상태에는 문제 없음, 피해자의 갑작스러운 퇴거통보로 보증금 반환이 어려워진 것에 불과해 사기죄는 미성립, 민사상 채무불이행에 판단. 또한 피의자의 금융거래내역 확인결과 은닉 및 허위양도사실 미확인되어 증거불충분

불송치 이의신청준비중인데 가능할까요?

김영호 변호사 · Answer

불송치 결정에 불복하여 이의신청을 준비 중이신 상황으로, 사기죄 및 강제집행면탈죄 성립 여부가 핵심 쟁점입니다.

1. 불송치 이의신청 가능 여부
형사소송법상 고소인은 불송치 결정에 대해 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청이 접수되면 사건은 검사에게 송치되어 재검토를 받게 됩니다. 따라서 이의신청 자체는 가능하며, 불송치 결정서를 받은 날로부터 30일 이내에 신청해야 합니다.

2. 사기죄 재다툼 가능성
경찰은 재계약 당시 재정상태에 문제가 없었다고 판단했으나, 이후 임대인이 매매 등록 사실도 없으면서 허위로 매물을 내놨다고 통보한 점, 보증금 반환 의사 없이 지속적으로 회피한 점은 편취 고의를 뒷받침하는 정황으로 주장할 여지가 있습니다. 갱신계약 체결 당시의 재정 상태와 이후 행위를 종합적으로 제시하는 것이 중요합니다.

3. 강제집행면탈죄 재다툼 가능성
경찰은 금융거래내역상 은닉 사실이 미확인되었다고 했으나, 재산조회 46개 기관 전부 회보 없음, 은행 잔고 0원 등의 결과는 재산 은닉 또는 처분 가능성을 배제하기 어렵습니다. 이 부분을 구체적 정황으로 정리하여 이의신청서에 포함시키면 검사 단계에서 추가 수사를 이끌어낼 수 있습니다.

4. 대응방안
이의신청서에는 허위 매물 통보, 지속적 회피, 재산조회 결과 등을 시간순으로 정리하여 고의성과 재산 은닉 정황을 구체적으로 기재하는 것이 핵심입니다. 민사 집행 절차와 병행하여 형사 압박을 유지하는 전략도 유효합니다. 이의신청서 작성 방향과 추가 증거 구성에 대해 상담을 통해 더 구체적으로 안내드릴 수 있습니다.

장휘일 변호사 · Answer

임대인이 재계약 시점에 반환 능력이 있었다는 이유로 불송치되었으나 매물을 등록하지 않았음에도 거짓으로 변제를 약속하며 시간을 끈 행위는 기망의 고의를 입증할 결정적 단서입니다. 단순히 돈을 못 주는 채무불이행 상태를 넘어 허위 사실로 임차인의 법적 대응을 지연시키고 보증금 인상분까지 편취했다면 사기죄 성립 여부를 다시 다툴 여지가 충분합니다.
특히 재산조회 결과가 전무함에도 압류 실익이 전혀 없다는 사실은 오히려 치밀한 재산 은닉이나 강제집행 면탈 정황으로 해석될 소지가 큽니다.

이의신청 시에는 부동산에 확인한 결과 매매 매물이 없었다는 객관적 사실을 토대로 임대인의 주장이 명백한 허위임을 강력하게 주장해야 합니다. 경찰이 재계약 당시의 재정 상태에만 매몰되어 이후 발생한 구체적인 기망 행위와 실질적인 변제 회피 정황을 간과했음을 논리적으로 지적하는 것이 필요합니다.

검찰 단계에서 임대인의 전체 재산 흐름과 허위 고지 내역을 재수사하도록 촉구하여 단순 민사 사건이 아닌 형사 처벌 대상임을 명확히 밝히는 전략이 중요합니다.
상담 예약을 남겨주시면 현재 상황에 맞는 대응 방안을 구체적으로 안내해 드리겠습니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님께서 전세보증금을 반환받지 못하여 임차권등기명령부터 지급명령, 채권추심, 재산조회까지 모든 민사적 노력을 다하셨음에도 실익이 없어 얼마나 답답하고 고통스러우실지 그 깊은 상심에 진심으로 공감하며 위로의 말씀을 드립니다. 의뢰인님께서는 갱신계약 해지 통보 후 보증금을 반환받지 못하였고, 임대인은 변제를 지속해서 회피하며 매물 등록 등 허위 사실까지 말한 상황입니다. 이에 임대인을 형법 제347조 사기죄 및 형법 제327조 강제집행면탈죄로 고소하셨으나, 경찰은 갱신 당시 기망이나 재산 은닉의 증거가 불충분하다며 불송치 결정을 내렸습니다.

[의견]
경찰의 불송치 결정에 대하여 이의신청을 진행하는 것은 충분히 가능하며, 현재 상황에서는 적극적으로 이의신청을 하셔야 합니다. 경찰은 의뢰인님의 갑작스러운 퇴거 통보로 인한 단순 채무불이행으로 판단하였으나, 임대인이 부동산에 매물로 내놓았다고 거짓말을 한 정황 등은 보증금 반환 의사나 능력이 없음을 숨기기 위한 기망행위의 일환으로 볼 여지가 있습니다.

형법 제347조 사기죄의 성립을 다투기 위해서는 갱신계약 체결 당시를 기준으로 임대인이 이미 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음을 입증하는 것이 핵심입니다. 이를 위해 해당 주택의 당시 매매가와 전세가의 비율, 임대인의 타 채무 내역 등을 면밀히 분석하여 경찰의 판단에 법리적 오해가 있음을 지적해야 합니다. 또한 형법 제327조 강제집행면탈죄와 관련해서도 임대인이 재산을 고의로 은닉하거나 허위 양도했는지 계좌 거래 내역을 더 깊이 추적해 달라고 검찰에 요구할 필요가 있습니다.

이의신청은 경찰의 수사 기록을 바탕으로 논리적인 허점과 수사 미진을 짚어내야 하므로 법률 전문가의 조력이 반드시 필요합니다. 의뢰인님의 소중한 재산을 되찾기 위해 치밀한 법리 구성을 바탕으로 이의신청서를 작성해 드릴 수 있습니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편

안병찬 변호사 · Answer

1. 이의신청은 가능하나 불송치 이유 반박할 수 있는 내용, 증거 있어야 결과 뒤집을 수 있습니다.

2. 상대방이 재산 처분한 부분이 있어야 강제집행면탈로 고소 가능합니다.

3. 유선 등으로 연락 또는 변호사 사무실 내방하여 상담 후 사건 진행하세요.

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

보증금 반환을 위해 민사적 조치를 다 하셨음에도 형사 고소 건마저 불송치 결정을 받아 상심이 무척 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 불송치 이의신청은 가능하나, 기존 경찰의 논리를 뒤집기 위한 새로운 시각의 법리 구성과 정황 증거가 필요합니다.

1. 사기죄 성립 여부 재검토
경찰은 재계약 당시를 기준으로 편취 범의를 부인했습니다. 하지만 임대인이 매매로 내놓았다고 거짓말하며 반환을 지속적으로 회피한 정황은 반환 의사나 능력이 없었음을 보여주는 중요한 간접증거가 될 수 있습니다. 이를 바탕으로 처음부터 반환할 의사나 능력이 없었음을 입증하는 방향으로 이의신청 논리를 구성해야 합니다.

2. 강제집행면탈죄 수사 미진 지적
단순히 금융거래내역상 은닉이 확인되지 않았다는 점만으로는 부족합니다. 임대인이 재산명시를 회피하기 위해 주소불명 상태를 만들고 지속적으로 거짓말을 한 정황 등을 묶어, 강제집행을 면할 목적이 다분하다는 점을 강조하고 재수사를 촉구해야 합니다.

지금 상황에서는 우선 정보공개청구를 통해 '불송치결정서'를 확보하여 경찰 수사의 논리적 허점을 정확히 분석하는 것이 가장 필요합니다.

오랜 기간 마음고생이 많으셨을 텐데, 모쪼록 사건이 잘 해결되어 온전한 일상을 되찾으시길 바랍니다. 불송치 이의신청과 관련하여 구체적인 도움이 필요하시다면 부담 갖지 말고 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

김강희 변호사 · Answer

⚖️[서울대 로스쿨] 김강희 변호사입니다.
📞 [자신감]의 이유를 확인해보세요.

【▶: ①】 핵심은, 재계약 당시 이미 반환 능력이 없었는지, 그리고 반환 의사 없이 시간을 끌었는지를 더 정교하게 입증하는 방향으로 재구성하는 것입니다. 현재 불송치 사유는 결국 “처음부터 편취의 고의가 있었다고 보기 어렵고, 민사상 채무불이행에 가깝다”는 것인데, 이 판단을 뒤집으려면 단순 미반환 사실만으로는 부족하고 재계약 시점 전후의 채무초과 상태, 다른 채무 연체, 세금 체납, 근저당 상태, 기존 임차인 보증금 반환 내역, 신규 임차인 의존 구조 등을 객관자료로 보여줘야 합니다. 임대인이 계속 확인 후 연락하겠다고 회피한 사정만으로는 부족하고, 재계약 당시부터 실제 반환재원이 없었다는 점이 보여야 합니다.

【▶: ②】 강제집행면탈죄 부분은 현재 자료만 보면 더 엄격하게 보입니다. 이 죄는 단순히 돈이 없거나 재산이 없다는 것만으로는 부족하고, 강제집행을 피하려고 재산을 숨기거나 허위로 양도하거나 명의만 바꾸는 등의 적극적 행위가 드러나야 합니다. 경찰도 금융거래내역에서 은닉이나 허위양도를 확인하지 못했다고 본 것이므로, 이 부분은 막연히 다시 주장하기보다 특정 시점의 출금, 가족 계좌로의 이전, 비정상적 현금 인출, 매도 가장행위, 허위 임대차 설정 같은 자료가 있어야 승부가 됩니다. 오히려 부동산에 매물로 내놨다고 했는데 실제 등록이 없었다는 사정은 거짓말 정황으로는 쓸 수 있어도, 그 자체만으로 강제집행면탈의 직접 증거는 되지 않는다고 보입니다.

🛑 결론
사기 부분은 재계약 당시 반환능력과 반환의사에 대한 수사가 부족했다는 점을 정면으로 다투는 방식으로 가야 합니다. 강제집행면탈죄는 현재 자료만으로는 약하므로, 재산은닉이나 허위처분의 객관증거를 추가 확보하지 못하면 보강 주장 정도로 두는 것이 맞습니다.

당신의 [이야기]를 [법]이 들을 수 있도록 하겠습니다.

도움이 필요하시면 편하게 연락주세요.
김강희 올림

전종득 변호사 · Answer

가능은 합니다. 고소인·피해자는 경찰의 불송치 결정 통지를 받은 뒤 ​사법경찰관 소속 관서의 장에게 이의신청​을 할 수 있고, 이의신청이 있으면 경찰은 ​지체 없이 검찰에 송치​해야 합니다. (현행 제도상 ​이의신청 기간 제한이 명문으로 두어져 있지 않다​는 점도 지적됩니다.

다만 ​실익(뒤집힐 가능성)​은 쟁점별로 나뉩니다.

​1. 사기​는 통상 “보증금 미반환 = 곧바로 사기”가 아니고, ​계약(특히 갱신) 당시​ 임대인이 반환 의사·능력 관련 중요사정을 ​허위 고지/묵비​하여 임차인의 판단을 그르치게 했는지(기망), 그때 ​편취 의사​가 있었는지가 핵심입니다. 현재 자료는 “만기 때 못 돌려준다/새 임차인 들어오면 준다”는 사후 사정이 중심이라, 경찰처럼 ​민사상 채무불이행​으로 볼 여지가 큽니다. 이의신청서에는 “통보가 갑작스럽지 않다(3개월 전 통보)”는 점과 함께, ​갱신 시점(24.12) 전후의 재정상태 악화·다중 임대/대출 구조·허위 설명(예: 매물 등록 허위)​ 등 ‘갱신 당시 기망’ 자료를 최대한 붙이시는 것이 관건입니다.

​2. 강제집행면탈​은 강제집행을 면할 목적으로 ​재산을 은닉·허위양도 등​하여 채권자를 해할 위험이 있으면 성립하고, ‘은닉’에는 ​소유관계를 불명하게 하는 행위​도 포함됩니다. 현재는 ‘은닉/허위양도’ 정황이 부족해 보이므로, 이의신청에서는 ​최근 재산처분(가족 명의 이전, 임대보증금채권 명의변경, 사업자·계좌 사용처 변경 등)​을 특정해 추가수사를 요청하는 방식이 현실적입니다.

정찬 변호사 · Answer

질문 상황만 보았을 때 임대인의 보증금 미반환이 장기간 지속되고 집행 절차에서도 재산이 확인되지 않아 매우 답답한 상황이지만, 형사상 사기죄나 강제집행면탈죄가 인정되기 위해서는 요건이 상당히 엄격하게 요구됩니다. 사기죄는 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 임대차 계약을 체결했다는 점이 입증되어야 하는데, 질문 사례처럼 최초 계약 이후 정상적으로 계약이 유지되었고 갱신계약까지 이루어진 경우에는 수사기관이 단순한 민사상 채무불이행으로 판단하는 경우가 많습니다.

또한 강제집행면탈죄는 채무자가 강제집행을 피하기 위해 재산을 허위로 양도하거나 은닉했다는 객관적 증거가 확인되어야 하는데, 금융거래나 재산조회에서 은닉 정황이 확인되지 않으면 불송치 판단이 내려지는 사례가 흔합니다. 다만 임대인이 실제로 부동산을 허위로 매물 등록했다고 주장하거나 재산을 제3자에게 이전한 정황이 추가로 확인된다면 이의신청에서 다시 다툴 여지는 있습니다.

현실적으로는 임차권등기와 지급명령까지 확보한 상태이므로 향후 재산 발견 시 즉시 강제집행을 할 수 있도록 지속적인 재산조회나 채권압류, 부동산 경매 가능성 검토가 중요합니다. 해당 사건과 유사한 사건 해결사례를 바탕으로 구체적인 안내도 가능하며 카카오톡 문의도 가능하니 부담 갖지 마시고 편하게 연락주셔서 보다 구체적인 질답과 논의를 해보시길 권해드립니다.

손권 변호사 · Answer

현재 불송치 결정에 대해 이의신청 자체는 가능합니다. 경찰의 불송치 결정이 내려진 경우 고소인은 일정 기간 내에 검찰에 이의신청을 할 수 있고, 검찰이 기록을 다시 검토해 재수사 필요 여부를 판단하게 됩니다. 따라서 절차적으로는 충분히 다툴 수 있는 단계입니다.

다만 사기죄는 ‘처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지’가 핵심입니다. 경찰이 재계약 당시 임대인의 재정상태에 문제가 없었다고 판단했다면 단순한 보증금 미반환은 민사 채무불이행으로 보는 경우가 많습니다. 임대인이 새 세입자나 매매를 통해 반환하려 했다는 사정이 있으면 사기 고의가 인정되기 어려운 경우도 있습니다.

강제집행면탈죄 역시 재산을 고의로 숨기거나 허위로 처분한 정황이 있어야 성립합니다. 현재 재산조회에서 특별한 은닉이나 허위 양도 사실이 확인되지 않았다는 이유로 불송치가 된 것으로 보입니다. 단순히 재산이 없거나 지급 능력이 없는 상태만으로는 해당 범죄가 인정되기 어렵습니다.

이의신청을 하려면 재계약 당시 이미 지급 능력이 없었다는 정황, 보증금 반환 의사가 없었다는 대화나 자료, 재산을 숨겼다는 구체적 자료 등이 추가로 제시되어야 합니다. 현재 확보한 문자, 매물 허위 주장 정황 등은 참고자료가 될 수 있지만 형사 범죄 입증에는 추가 자료가 필요할 수 있습니다.

이미 지급명령 확정과 임차권등기, 압류 절차까지 진행된 상태라면 실무적으로는 민사 집행 절차를 통한 회수 가능성 검토가 더 중요한 단계일 수 있습니다. 다만 형사 이의신청을 병행할지 여부는 확보된 자료의 강도를 기준으로 판단해야 하므로 사건 기록을 기준으로 법률 검토를 받아 정리해 보는 것이 도움이 됩니다.

권민정 변호사 · Answer

기본적으로 금전관계 특히 사기는 입증이 까다롭습니다.

이의신청은 가능하나, 불송치이유서 등에 나오는 논리를 반박해야 좋은 결과 있을 겁니다.

잘 해결되시길 바라겠습니다. 감사합니다.

이주헌 변호사 · Answer

[전세보증금 미반환 사건 불송치 이의신청 / 형사] 이주헌 변호사입니다.

판단: 임대인이 보증금 반환 의사가 없음에도 매매 매물 등록 등 허위 사실로 임차인을 기망한 점과 재산조회상 무자력 상태임이 드러난 점을 근거로 이의신청 시 기소 가능성이 존재합니다.

🔘 사기죄 성립 요건 및 강제집행면탈 쟁점 분석
① 형법 제347조 사기죄는 계약 당시뿐만 아니라 갱신 시점에도 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었음에도 이를 속이고 보증금을 수령한 경우 성립합니다. 특히 부동산에 매물을 내놓지 않았음에도 내놨다고 거짓 답변하며 시간을 끈 행위는 기망의 고의를 뒷받침하는 핵심 정황입니다.
② 갱신계약 시점인 2024년 12월 전후 임대인의 채무 현황과 해당 부동산의 담보 가치를 대조하여, 당시 이미 보증금 반환이 불가능한 '돌려막기' 상태였음을 입증한다면 단순 채무불이행이 아닌 편취 범의를 인정받을 수 있습니다.

🔘 대응전략
① 불송치 결정서상의 판단 근거를 정면으로 반박하는 이의신청서를 작성해야 합니다. 부동산 확인 결과 매물 등록이 없었다는 사실확인서와 재산조회 결과 회보서(무자력 증빙)를 첨부하여 수사기관의 판단 오류를 지적해야 합니다.
② 수사기관이 임대인의 금융거래내역만으로 은닉 여부를 판단한 것은 미진한 수사일 수 있으므로, 재계약 전후의 전체적인 자금 흐름과 타인 명의 재산 취득 여부 등에 대한 재수사를 강력히 요청해야 합니다.

확보하신 자료들을 가지고 구체적인 상담을 받아보시길 권합니다.