불법건축물 여부와 신고 방법 알아보기

Question

5층빌라에
4층에 거주하는 사람이 발코니가 아닌 베란다에
캐노피 설치랑 철 프레임으로 된 난간대? 거길 밖이 보이지 않게 막아놨습니다. 캐노피 길이도 꽤 긴편이구요.
베란다 확장으로 보이는데 맞는지 궁금하네요.
완전히 막힌건 아니지만 그래도 아주 많이 가린상태입니다.
만약 불법건축물에 해당한다면 어디다 신고를 해야하는지도 궁금합니다.저희집이 5층인데 위에서 아래로 향하여 찍어놓은 사진도 있는데 사진첨부가 안되네요..

신은정 변호사 · Answer

안녕하세요. 대표변호사가 직접 상담부터 재판까지 온전히 책임지는 로버스법률사무소 신은정 변호사입니다.

아래층의 구조물 설치로 조망이 가려져 신경이 많이 쓰이시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 베란다에 지붕(캐노피)과 가림막을 설치해 실내 공간처럼 만드는 행위는 불법 증축에 해당할 가능성이 높으며 구청에 신고가 가능합니다.

1. 베란다 불법 증축의 판단
합법적 확장이 가능한 발코니와 달리, 베란다에 임의로 기둥을 세우고 지붕이나 벽을 설치하여 새로운 공간을 창출하는 것은 건축법을 위반한 불법 증축입니다.

2. 캐노피 및 가림막 설치의 위법성
짧은 차양막은 허용될 수 있으나, 철 프레임으로 난간을 막고 긴 캐노피를 덧대어 사실상 밀폐된 공간으로 만들었다면 단속 대상이 될 확률이 높습니다.

3. 위반건축물 신고 방법
위에서 아래로 구조가 잘 보이게 찍어두신 사진을 첨부하여 국민신문고 앱으로 민원을 접수하거나, 관할 구청 건축과에 위반건축물 단속을 직접 요청하시면 됩니다.

지금 상황에서 우선적으로 하셔야 할 행동은 확보하신 사진을 바탕으로 관할 구청에 해당 구조물의 건축법 위반 여부를 확인하고 민원을 넣으시는 것입니다.

이웃 간 큰 갈등 없이 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다. 구체적인 민원 접수 절차나 추가 대처 방안이 궁금하시다면 부담 갖지 말고 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
4층 베란다에 설치된 캐노피와 철 프레임 구조물은 그 고정 방식과 폐쇄 정도에 따라 건축법상 무신고 증축(불법건축물)에 해당할 가능성이 높습니다. 신고는 관할 구청 건축과 또는 안전신문고를 통해 가능합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 불법건축물 해당 여부
베란다에 단순 차양막을 설치하는 정도라면 문제가 되지 않으나, 철 프레임으로 난간을 막고 긴 캐노피를 설치하여 외부가 거의 보이지 않을 정도로 폐쇄적 공간을 형성했다면 건축법상 '지붕과 벽'을 갖춘 구조물로 판단될 수 있습니다. 이는 개방된 베란다를 실내 공간으로 전환하는 증축에 해당하므로, 건축 신고나 허가 없이 설치했다면 불법건축물로 판단될 가능성이 높습니다. 다만 완전히 막히지 않은 정도, 구조물의 고정 방식, 실제 면적 증가 여부 등을 종합적으로 확인해야 최종 판단이 가능합니다.

나. 신고 방법
불법건축물로 의심되는 경우 해당 건물 소재지 관할 구청의 건축과 또는 주택과에 직접 신고하시면 됩니다. 또한 안전신문고 앱이나 홈페이지를 통해서도 신고가 가능합니다. 신고 시 5층에서 촬영한 사진과 위치 정보를 함께 제출하시면 행정기관의 현장 확인에 큰 도움이 됩니다.

다. 결론
관할 행정기관에서 조사 후 건축법 위반이 확인되면 해당 건축주에게 시정명령이나 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다. 구체적인 진행 방법은 상담을 통해 자세히 안내해드리겠습니다.

김정묵 변호사 · Answer

베란다나 발코니 부분에 캐노피를 설치하거나 철 프레임으로 난간을 막아 외부 구조를 변경한 경우, 건축법상 ‘허가 또는 신고 없이 건축물의 구조나 외관을 변경한 것’이라면 불법 건축물로 판단될 가능성이 있습니다. 특히 외벽을 가리거나 사실상 공간을 확장한 형태라면 발코니 확장 또는 증축으로 볼 여지도 있습니다.

다만 단순 차양막이나 임시 구조물 정도라면 반드시 위법으로 판단되는 것은 아니고, 구조물의 고정 여부·면적·외벽 변경 정도 등을 기준으로 판단됩니다. 실제 위반 여부는 해당 건축물의 건축허가 내용과 구조 변경 여부를 기준으로 관할 행정기관이 확인하게 됩니다.

불법 건축물 여부를 확인하거나 신고하려면 해당 건물이 있는 지역의 구청 또는 시청 건축과에 민원을 제기하는 방식으로 진행됩니다. 현장 확인이 필요하다고 판단되면 담당 부서에서 현장 조사를 진행하고 위반이 확인되면 시정명령이나 원상복구 명령 등이 내려질 수 있습니다.

사진이나 구조 상황을 함께 제출하면 확인에 도움이 되는 경우가 많습니다. 실제로 불법 증축으로 판단되면 일정 기간 내 원상복구 명령이 내려질 수 있으므로, 민원을 제기하기 전 구조가 단순 차양인지 증축 수준인지 한 번 확인해 보는 것이 좋습니다.

윤영석 변호사 · Answer

1. 캐노피 자체는 지붕 역할을 하는 구조물로서, 베란다 위에 설치되어 외부와의 경계를 형성하는 경우 건축면적 또는 연면적을 증가시키는 증축에 해당할 수 있습니다. 또한, 외부가 보이지 않을 정도로 철 프레임으로 막아놓은 행위는, 개방된 베란다 공간을 폐쇄적인 실내 공간으로 전환하는 것으로서 증축에 해당할 가능성이 높습니다.

2. 완전히 막힌 것은 아니더라도, 캐노피(지붕)와 철 프레임(벽체 역할)으로 베란다를 상당 부분 폐쇄적 공간으로 만든 경우, 이는 건축법상 **무신고 증축(불법건축물)**에 해당할 가능성이 높습니다. 다만, 완전히 막히지 않은 정도, 구조물의 고정 방식, 실제 면적 등에 따라 구체적 판단이 달라질 수 있습니다. 사진이 없는 상황이므로 확언하긴 어려우나 불법건축물에 해당될 가능성이 높아 보입니다.

3. 바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축은 건축허가 대신 신고로 갈음할 수 있으나, 신고 없이 증축한 경우에는 건축법 위반이 됩니다. 신고 없이 증축한 경우 허가권자는 해당 건축물의 건축주·소유자·관리자 또는 점유자에게 시정명령을 내릴 수 있습니다.

4.  불법건축물에 해당한다고 판단되는 경우, **해당 건축물 소재지 관할 시·군·구청(건축과 또는 건축허가 담당부서)**에 신고하시면 됩니다.

서명기 변호사 · Answer

베란다에 캐노피를 설치하거나 철제 프레임 구조물을 설치하여 외부가 보이지 않도록 막아 사용하는 경우, 구조와 설치 방식에 따라 건축법상 무단 증축 또는 불법건축물로 판단될 가능성이 있습니다. 단순 차양 설치 정도라면 문제가 되지 않는 경우도 있으나, 질문 내용처럼 철제 프레임과 판넬 등으로 공간을 상당 부분 가려 실질적으로 새로운 공간을 형성하거나 기존 건물 구조를 변경하는 수준이라면 건축 신고 또는 허가 대상이 될 수 있습니다. 이러한 신고나 허가 없이 설치한 경우에는 건축법상 위반 건축물로 판단될 가능성이 있습니다.

다만 실제로 불법 여부가 인정되는지는 구조물이 건물 외벽에 고정되어 있는지, 지붕이나 벽의 형태로 공간을 형성하는지, 면적 증가가 발생했는지 등의 요소를 종합적으로 확인해야 합니다. 단순 가림막인지, 사실상 확장 구조물인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

만약 불법건축물로 의심된다면 해당 건물 소재지 관할 구청 건축과 또는 주택과에 신고할 수 있으며, 사진이나 위치 정보를 함께 제출하면 행정기관에서 현장 확인을 진행합니다. 또한 안전신문고 앱이나 홈페이지를 통해서도 신고가 가능합니다. 관할 행정기관에서 조사 후 건축법 위반이 확인될 경우 시정명령이나 철거명령 등의 행정조치가 내려질 수 있습니다.

윤동욱 변호사 · Answer

1. 의뢰인은 2026. 3.경 상대방 B의 불법건축물을 신고하려는 사건이라고 판단됩니다.

2. 건축법 제14조(건축신고) 제1항은 "제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다"고 규정하고, 이를 위반한 경우 단속 및 시정명령의 대상으로 삼고 있습니다[제79조(위반 건축물 등에 대한 조치 등) 제1항].

3. 일반적으로 상대방 B가 베란다에 철제 프레임으로 구조물을 만들고 밖이 보이지 않게 막았다면 이는 건축법상 '지붕과 벽'을 갖춘 건축물로 간주되므로 허가나 신고 없이 설치했다면 불법일 가능성이 높습니다.

4. 따라서, 의뢰인은 '안전신문고' 사이트나 핸드폰 앱을 통하여 신고하거나, 주소지 관할 구청 주택과나 건축과에 전화로 신고할 것을 권합니다.