아파트 전세계약 만료 후 1년 재계약 가능할까?

[SKY출신] 김상훈 변호사입니다. 🧭 필요한 건 긴 상담이 아니라 정확한 상담입니다. 【①】 임대차 만기 후 1년 연장 구두 합의는 법적 효력이 제한적입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 최소 2년 거주 기간을 보장받으며, 1회 계약갱신요구권 행사 시 추가 2년 거주를 주장할 수 있습니다. 따라서 2026년 10월 만기 후 임차인이 1년 연장에 동의했더라도, 2028년 10월까지 거주를 주장할 수 있습니다. 【②】 다만, 질문자님께서 해당 주택에 직접 거주할 목적이라면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이는 법상 정당한 거절 사유입니다. 핵심은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 목적을 임차인에게 명확히 통보해야 효력이 발생한다는 점입니다. 【③】 실거주 통보 시점이 중요합니다. 2026년 10월 만기 시점에 실거주를 이유로 갱신 거절하는 것은 가능하나, 1년 연장 합의 후 2027년 10월에 실거주를 주장하기는 어렵습니다. 임차인이 2년 존속기간을 주장하면 2028년 10월까지 계약이 유지되어 질문자님의 2028년 3월 매도 계획에 차질이 생길 수 있습니다. ✅ 결론 질문자님의 2028년 3월 매도 기한을 고려할 때, 1년 연장 구두 합의는 임차인의 2년 거주 주장(2028년 10월까지)을 막기 어렵습니다. 2026년 10월 만기 전 질문자님의 실거주 목적을 통보하거나, 임차인과의 명도 합의를 통해 2027년 10월 전 퇴거를 유도하는 구체적 전략 수립이 필요합니다. 현재 상황과 세금 문제를 종합적으로 고려한 심층 상담이 중요합니다. 도움이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다. 감사합니다. 김상훈 올림

주택임대차보호법에 따라 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 경우에도 임차인은 법적으로 보장된 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 귀하가 2026년 10월 만기 시점에 임차인과 1년만 더 거주하기로 구두 합의를 하더라도, 임차인이 나중에 마음을 바꾸어 2년 거주를 주장한다면 2028년 10월까지 임대차 관계가 지속될 수 있습니다. 임차인이 가지는 계약갱신요구권 역시 고려해야 합니다. 2024년 10월부터 2026년 10월까지의 첫 계약이 끝날 때 임차인이 갱신요구권을 행사하면 특별한 사정이 없는 한 총 4년의 거주 기간을 보장받을 수 있습니다. 1년만 연장하기로 한 구두 합의가 있었다 하더라도 법에서 정한 임차인의 갱신 권리를 미리 포기하도록 하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 효력이 없을 수 있습니다. 다만 귀하가 해당 주택에 직접 입주하여 실거주를 하려는 상황이라면 임차인의 요구를 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 따라 임대인이나 그 직계존비속이 실제 거주하려는 목적이 있는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거절하고 계약을 종료시키는 것이 가능합니다. 따라서 2027년 10월에 귀하가 직접 입주하여 생활할 예정이라면 이를 근거로 임차인을 퇴거시키고 2028년 3월 매도 계획에 차질이 없도록 준비할 수 있습니다. 임차인에게 실거주를 이유로 한 갱신 거절 의사를 만기 전 적절한 시기에 통지하는 절차가 필요합니다. 구두 합의 내용보다는 법적 권리 관계가 우선할 수 있으므로 귀하의 입주 시점과 매도 일정을 면밀히 검토하여 대응 방향을 설정해야 합니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.