전세 마루바닥 들뜸 수리비 책임, 집주인과의 갈등 해결 방법은?

Question

전세 계약은 23년 7월 경 전세 계약 후 재계약도 최근에 하여 현재 입주 중 인 상태입니다.
최근 화장실 앞 마루바닥이 들뜨고 갈라지는 현상이 지속되어 2월 말 집주인에게 점검을 요청드렸으나 당시에는 시간이 없다 하여 3월 3일 집주인에 데려온 사람이 점검을 진행하였습니다.
말씀으로는 화장실 벽면 틈에 물이 들어가 물이 흘러 마루바닥이 들뜨고 갈라지는것으로 예상된다 하며, 해당 건은 저희가 수리를 해야한다 주장합니다.
다만 해당 화장실 벽면 틈은 이사왔을때부터 있던 틈이었고, 저희 과실로 만들어진게 아니기에 저희쪽에선 수리비용은 전액 부담은 인정할 수 없다했습니다.
집주인은 계약서 상 원상복구를 요구하며 본인은 수리비용을 낼 수 없다합니다.
계약서를 확인해보니 특약사항에 원상복구한다던지 나갈때 수리를 한다던지 등의 특약사항이 기재되어있진 않았습니다.
다만 저희쪽에 입주 당시 해당 벽면이나 갈라진 바닥의 사진이 없어 불리한 상황일것 같아 상담 요청합니다.

이충호 변호사 · Answer

민법에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용 및 수익하는 데 필요한 상태를 유지하게 할 수선 의무를 부담합니다. 마루바닥의 들뜸과 갈라짐 현상이 화장실 벽면 틈으로 유입된 누수 등 건물 자체의 구조적 결함이나 노후화로 발생한 것이라면, 이는 임대인이 비용을 부담하여 수리해야 할 영역에 해당합니다.

임대인이 주장하는 원상복구 의무는 임차인의 고의나 과실로 인해 목적물이 훼손되었을 때 발생하는 것입니다. 통상적인 생활 과정에서 자연스럽게 발생하는 마모나 건물 결함에 의한 파손까지 임차인이 수리할 책임은 없습니다. 특히 화장실 벽면 틈이 입주 당시부터 존재했던 것이라면 이는 건물의 유지관리 부실에 해당하므로, 임차인에게 수리 비용을 전액 부담하라고 요구하는 임대인의 주장은 법적으로 타당하지 않을 수 있습니다.

비록 입주 당시의 직접적인 사진이 없더라도, 현재 마루바닥의 상태와 화장실 벽면 틈의 위치 및 형태 등을 통해 해당 결함이 단기간의 부주의로 발생할 수 있는 성질의 것인지 전문가의 견적이나 소견을 통해 간접적으로 증명할 수 있습니다. 임대인이 수리 협조를 계속 거부한다면 수선이 필요한 부위를 상세히 촬영하고, 누수 원인에 대한 전문가 의견을 확보하여 내용증명을 발송하는 것이 필요합니다.

임대인의 수선 의무 위반으로 인해 거주에 큰 불편을 겪고 있다면 귀하는 수리가 완료될 때까지 임대료의 전부 또는 일부의 지급을 거절하거나, 우선 귀하의 비용으로 수리한 뒤 그 비용을 임대인에게 청구하는 필요비 상환청구권을 행사할 수 있습니다. 분쟁이 지속될 경우 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청하여 객관적인 조율을 시도하는 방법도 고려할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

신지수 변호사 · Answer

대한변호사협회 등록 건설 전문 변호사 신지수입니다. 화장실 누수로 인한 마루 손상 분쟁은 하자의 원인이 임대인의 수선의무 범위에 속하는지, 혹은 임차인의 관리 부실에 있는지를 가리는 법리적 다툼이 핵심입니다.

화장실 누수 및 마루 손상에 따른 임대인의 수선의무와 대응 전략임대차 존속 중 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지해야 할 수선의무를 부담합니다. 화장실 벽면의 틈으로 물이 스며들어 마루가 들뜨고 갈라진 하자는, 그 원인이 건물의 구조적인 방수 결함이나 노후화 등 임대인이 지배·관리하는 영역에 있다면 당연히 임대인이 수리비를 부담해야 합니다. 법원은 누수나 부식의 원인이 임대인의 관리 영역 내 하자로 추단되는 경우, 비록 입주 당시의 사진 증거가 없더라도 임차인에게 그 책임을 묻기 어렵다고 판단하고 있습니다.

따라서 임대인이 "계약 종료 시 원상복구"를 근거로 수리비를 전액 전가하는 것은 법리적으로 타당하지 않습니다. 특히 계약서에 별도의 원상복구 특약이 없다면 임대인의 주장은 더욱 설득력을 잃게 됩니다. 다만, 임대인은 임차인이 벽면의 틈을 인지하고도 방치하여 손해를 확대했다는 점을 들어 과실 상계를 주장할 수 있습니다. 이 경우 하자의 원인이 단순한 실리콘 마감 문제인지, 혹은 전문적인 방수층의 문제인지를 객관적으로 진단하여 책임의 범위를 확정하는 것이 무엇보다 중요합니다.

의뢰인께서는 지금이라도 하자의 진행 상태를 상세히 촬영하여 증거를 확보하시고 , 임대인에게 공식적으로 내용증명을 보내 수선 요구와 함께 원인 진단을 위한 공동 점검을 요청하시길 권장합니다.

박영재 변호사 · Answer

전세 임차인은 통상적인 사용에 따른 마모나 건물 구조 문제까지 수리할 의무는 없습니다. 민법상 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있기 때문입니다. 따라서 화장실 벽면 틈과 같은 구조적 하자로 인해 물이 스며들어 마루가 들뜬 것이라면 원칙적으로 임대인의 수선 책임으로 판단될 가능성이 있습니다.

집주인이 주장하는 ‘원상복구’는 임차인의 과실이나 고의로 발생한 손상에 적용되는 것이 일반적입니다. 예를 들어 물을 흘려 방치를 했다거나 부주의로 바닥을 훼손한 경우라면 임차인 책임이 문제될 수 있습니다. 그러나 기존 하자나 누수 구조 때문에 발생한 손상이라면 단순 원상복구 책임을 임차인에게 전가하기는 쉽지 않습니다.

입주 당시 사진이 없다는 점이 반드시 불리하게 작용하는 것은 아닙니다. 벽 틈이나 누수 흔적이 오래된 구조적 하자인지 여부는 현장 상태나 전문가 점검으로도 판단되는 경우가 많습니다. 가능하다면 현재 상태의 사진과 영상, 점검 당시 설명 내용, 집주인과의 문자나 통화 기록 등을 모두 보관해 두는 것이 좋습니다.

우선 집주인에게 구조적 하자로 인한 손상이라는 점을 정리해 수리를 요청하고, 협의가 되지 않으면 내용증명으로 수선 요구를 하는 방법도 있습니다. 임대인의 수선 의무와 임차인의 책임 범위는 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁이 계속될 경우 관련 자료를 가지고 변호사 상담을 통해 대응 방향을 정리해 보시는 것이 도움이 됩니다.

최성현 변호사 · Answer

이 사안은 형사 사건보다는 민사상 임대차 분쟁에 해당하는 사안으로, 저의 형사 전문 경력보다는 민법 및 주택임대차보호법 영역에 가깝습니다. 다만 분쟁 해결 방향에 대해 일반적인 법률적 조언은 드릴 수 있습니다.

민법 제623조에 따라 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 수선의무를 부담합니다. 화장실 벽면 틈은 의뢰인이 만든 것이 아니라 입주 당시부터 존재했던 하자라면, 이로 인해 발생한 마루바닥 들뜸 역시 임대인이 수선해야 할 책임이 있을 가능성이 높습니다. 계약서 특약사항에 원상복구 의무가 명시되어 있지 않다는 점도 의뢰인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

입주 당시 사진이 없는 점은 다소 불리할 수 있으나, 이를 보완할 수 있는 방법이 있습니다. 집주인이 데려온 점검자가 화장실 벽면 틈에서 물이 유입된 것으로 추정된다고 언급한 점을 서면이나 문자로 확인받아 두시고, 이사 당시 공인중개사나 지인의 증언, 부동산 중개 서류 등을 통해 기존 하자 존재를 간접적으로 입증하는 방법을 검토해보시기 바랍니다. 집주인과 협의가 되지 않는다면 주택임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 신청도 비용 부담 없이 활용할 수 있는 현실적인 방법입니다. 구체적인 사실관계와 계약서 내용을 바탕으로 한 정밀한 검토가 필요하므로 전문가 상담을 받아보시길 권해드립니다.

법률사무소 새율 대표변호사 최성현 올림

김형민 변호사 · Answer

안녕하세요. 임대인과의 갑작스러운 수리비 분쟁으로 당혹스러우실 마음 충분히 공감합니다. 특히 입주 당시의 사진 증거가 없어 더 불안하시겠지만, 법률적인 관점에서 몇 가지 핵심 대응 전략을 짚어드리겠습니다.

1. 임대인의 수선 의무
민법 제623조에 따라 임대인은 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다. 마루바닥의 들뜸이나 갈라짐이 건물의 구조적 결함(화장실 방수층 문제, 벽면 틈새 등)에 의한 것이라면 이는 원칙적으로 임대인이 수리해야 할 영역입니다.

2. 원상복구의 법적 범위
임대인이 주장하는 원상복구는 임차인의 고의나 과실로 파손된 경우에 해당합니다. 단순히 시간이 흘러 발생하는 자연적인 마모나 건물 자체의 결함으로 인한 훼손까지 임차인이 책임질 필요는 없습니다. 대법원 판례 또한 임차인의 귀책 사유가 없는 노후화에 대해서는 수리 의무를 부과하지 않습니다.

3. 입증 책임의 문제와 대응 방안
현재 사진이 없어 불리하다고 느끼시겠지만, 임대인이 데려온 전문가조차 벽면 틈으로 물이 흘러들어 발생한 것이라고 진단한 점에 주목해야 합니다. 해당 틈새가 임차인의 물리적 충격으로 발생한 것이 아니라면, 이는 건물의 노후나 시공상의 결함일 가능성이 높습니다.

-전문가 소견 확보: 당시 점검한 인력의 발언을 구체적으로 기록하거나, 필요시 별도의 누수 점검 업체를 통해 해당 결함이 임차인의 부주의가 아닌 구조적 원인임을 확인받는 것이 중요합니다.

-내용증명 발송: 구두 협의가 되지 않을 경우, 현재 상황과 전문가의 진단 내용, 그리고 임대인의 수선의무를 명시한 내용증명을 보내 공식적인 근거를 남기시길 권장합니다.

입주 당시 사진이 없더라도 건물의 노후도와 누수 원인을 과학적으로 분석하면 충분히 승산이 있습니다. 다만, 임대차 분쟁은 초기 대응 방식에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으니, 전문 변호사의 심층적인 상담을 받아보시기를 권유드립니다.

남희수 변호사 · Answer

전세의 경우 통상적인 사용으로 발생한 노후나 하자는 임대인이 부담하고 임차인의 고의 과실로 인한 손해만 배상 대상이 됩니다. 화장실 벽면 틈이 입주 당시부터 존재했고 구조적 하자로 물이 스며들어 마루가 들뜬 것이라면 이는 건물 하자에 가까워 임대인 수선의무가 문제됩니다. 단순히 계약서에 원상복구 문구가 없다는 점만으로 자동 면책되는 것은 아니지만 임차인 책임을 주장하려면 임대인이 과실을 입증해야 합니다.

사진이 없더라도 관리비 내역이나 이전 수리 이력, 점검 당시 진술 등을 통해 입주 전 하자였다는 정황을 확보할 수 있습니다. 성급히 비용을 부담하기보다는 내용증명으로 수선 요구를 명확히 하고 필요시 하자감정까지 검토하는 것이 안전합니다. 본 법무법인은 임대차 하자 및 수선비 분쟁에 다수 경험이 있습니다. 관련하여 더 궁금한 점이 있으시다면 상담 예약 주시거나, 프로필 사무실 번호로 연락주시면 적극 도움드리겠습니다.

박현철 변호사 · Answer

화장실 벽면의 틈이 누군가의 부주의로 파손되어 만들어졌거나 하는 등의 사정이 없는 한 이는 자연적 마모로 분류되어 임차인의 원상복구 대상이라고 보기 어렵습니다. 그리고 임차인의 과실은 임대인이 입증해야할 사안입니다. 자신이 부담해야 할 수리비를 임차인에게 전가하고자 하는 의도로 보입니다.

윤관열 변호사 · Answer

전세 임대차에서 임차인은 통상적인 사용에 따른 마모나 건물 자체 하자로 발생한 손상까지 수리할 의무는 없고, 고의 또는 과실로 발생한 손해에 대해서만 책임을 부담합니다. 화장실 벽면 틈이 입주 당시부터 존재했고 그 틈을 통해 물이 스며들어 마루가 들뜬 것이라면 이는 구조적 하자나 노후로 인한 문제일 가능성이 있어 원칙적으로 임대인의 수선의무 범위로 볼 여지가 있습니다. 계약서에 별도의 원상복구 특약이 없다면 단순히 바닥이 손상되었다는 이유만으로 임차인에게 전액 수리비를 부담시키기는 어렵습니다.

입주 당시 사진이 없더라도 현재 상태를 사진과 영상으로 남기고, 틈의 존재와 누수 가능성에 대한 점검 의견을 확보하는 것이 중요합니다. 가능하다면 다른 업체의 점검 의견을 받아 원인이 구조적 문제인지 확인하는 것도 도움이 됩니다.