임대인의 실거주 사유 갱신거절 후 손해배상 가능할까?

Question

저는 월세 100만원, 보증금 5천만원 조건으로 2023~2025년내에 2년 계약을 체결했습니다.

2025.4월경 임대인이 먼저 계약 연장 여부를 문의했고, 저는 5월초 부동산 중개법인을 통해 재계약 의사를 명확히 전달했습니다.

그러나 임대인은 1차로 재계약을 거절하면서, 본인도 전세 거주 중인데 집주인이 매매 의사가 있어 이사를 해야 할 것 같다고 하며 재계약이 어렵다고 했습니다.

이후 5월 중순경에 다시 한 번 재확인했으나, 임대인은 명확히 9월에 본인들이 실거주할 예정이라고 하며 재계약 의사가 없다고 통보했습니다. 집 수리 후 입주할 것이라고도 했습니다.

그런데 계약 종료 후 임대인은 실제 입주하지 않았고, 2025년 9월 초 해당 주택을 xx억 원에 매물로 내놓았습니다. 이후 11월에는 기존 매매가에서 2천만 원으로 매매가를 상향했고, 2026.1월말 매매 완료 및 소유권 이전등기까지 확인했습니다.

실제 거주 여부를 확인하기 위해 관리사무소에서 제가 퇴거한이후 5개월간의 관리비 명세서를 확인한 결과, 전기·수도 사용량이 전월과 동일하여 사실상 공실 상태였던 것으로 보입니다.

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했음에도 실제 거주하지 않고 곧바로 매도한 경우, 주택임대차보호법상 갱신거절의 정당한 사유가 부정되는 것으로 알고 있습니다.

이 경우 손해배상 청구가 가능한지, 가능하다면 어떤 범위(이사비, 중개수수료, 차액임대료 등)까지 청구할 수 있는지 문의드립니다. 이외 추가로 확보해야 할 자료가 무엇인지 알고 싶습니다.

이충호 변호사 · Answer

주택임대차보호법에 따라 임대인이 실제 거주하겠다는 사유로 귀하의 계약갱신 요구를 거절하였음에도 불구하고 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 주택을 매도한 행위는 위법한 갱신거절에 해당하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 귀하가 2025년 5월경 갱신을 요구하였으나 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 입주하지 않고 2025년 9월 매물로 내놓아 2026년 1월경 소유권 이전등기를 마친 사실과 퇴거 후 5개월간의 관리비 내역을 통해 공실이었음이 확인되므로 임대인의 불법행위 책임이 인정될 수 있습니다.

손해배상의 범위는 귀하가 기존 보증금 5천만 원과 월세 100만 원 조건에서 새로운 주택으로 이사하면서 추가로 부담하게 된 차액 임대료, 이사 비용, 새로운 주택의 임대차 계약을 체결하며 지불한 중개수수료 등이 포함될 수 있습니다. 민법에 따라 임대인의 위법한 갱신거절과 인과관계가 있는 통상적인 손해액을 산정하여 청구하는 절차를 밟게 됩니다.

이를 입증하기 위해 현재 확보하신 5개월간의 관리비 명세서와 2026년 1월 말 매매 완료가 기록된 부동산 등기부등본은 유용한 자료입니다. 여기에 2025년 4월부터 5월 사이 임대인 측과 재계약 거절 및 실거주 목적에 관해 주고받은 문자메시지나 통화 녹취록, 귀하가 새로 계약한 주택의 임대차계약서, 중개수수료 영수증, 이사 비용 영수증 등을 추가로 준비하는 것이 필요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김동훈 변호사 · Answer

[문제 상황]
■ 의뢰인님은 임대인의 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절당해 주택에서 퇴거하셨습니다.
■ 임대인은 실제 거주하지 않고 주택을 공실로 두었다가 제3자에게 매도하여 소유권 이전 등기까지 완료하였습니다.
■ 이에 따른 손해배상 청구 가능 여부와 배상 범위 그리고 추가로 필요한 증거에 대해 문의하셨습니다.

[해결 방법]
■ 주택임대차보호법상 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 주택을 처분한 경우 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.
■ 통상적인 주임법상 갱신거절 손해배상은 임대인이 제3자에게 주택을 다시 임대한 경우를 전제로 법정 산정액을 적용합니다. 하지만 본 사안처럼 임대인이 주택을 매도한 경우에는 주택임대차보호법 조항이 직접 적용되기보다 민법상 일반 불법행위에 기한 손해배상을 청구해야 하는 법리적 쟁점이 존재합니다.
■ 따라서 민법상 불법행위 책임을 근거로 의뢰인님이 입으신 실제 손해인 이사비, 부동산 중개수수료, 새로운 거주지의 차임 상승분 등을 구체적으로 입증하여 청구하는 전략이 필요합니다.
■ 현재 확인하신 관리비 명세서, 수도 및 전기 사용량이 0인 내역, 등기부등본, 부동산 매물 등록 내역은 임대인의 실제 거주 의사가 없었음을 보여주는 객관적인 증거입니다. 여기에 갱신거절 당시 임대인과 주고받은 문자나 통화 녹취가 있다면 함께 보존하시기 바랍니다.
■ 주택 매도 건에 대한 불법행위 손해배상 청구는 인과관계 입증과 구체적인 손해액 산정이 까다로워 일반인이 홀로 진행하기 쉽지 않습니다. 변호사를 선임하시면 치밀한 법리 구성을 통해 소송 쟁점을 유리하게 이끌고 실질적인 배상액을 인정받는 실익을 얻으실 수 있습니다.
■ 관련 서류를 지참하여 상담 요청 주시면 대표 변호사가 자세히 안내해 드리겠습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
임대인이 실거주를 사유로 갱신거절했으나 실제 입주 없이 즉시 매매한 경우, 정당한 갱신거절 사유가 부정되어 손해배상 청구가 가능합니다. 이사비용, 중개수수료, 차액 임대료 등 실제 발생한 손해를 청구할 수 있으며, 충분한 증거자료를 확보하여 소송을 진행할 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토
가. 손해배상 청구 가능성
임대인의 허위 실거주 주장은 주택임대차보호법상 정당한 갱신거절 사유에 해당하지 않으며, 신의성실의무 위반 및 불법행위에 해당합니다. 관리비 명세서상 전기·수도 사용량이 동일하고, 퇴거 직후 매물로 내놓은 점은 실거주 의사가 없었음을 명백히 보여줍니다. 따라서 민법상 손해배상 청구권이 인정됩니다.

나. 손해배상 범위
청구 가능한 손해는 이사비용, 중개수수료, 신규 임대차의 보증금·월세 차액, 추가로 부담한 관리비 차액 등 실제 발생한 금전적 손해입니다. 각 항목별로 영수증, 계약서, 은행이체내역 등 객관적 증빙자료를 확보하여 구체적 손해액을 산정해야 합니다.

다. 추가 확보 자료 및 결론
기존 확보한 관리비 명세서 외에 임대인과 주고받은 문자메시지, 중개업체와의 통화녹음 또는 서면, 신규 임대차계약서, 매매 완료된 부동산등기부등본, 이사비용 영수증, 중개수수료 영수증을 준비하시기 바랍니다. 구체적인 손해액 산정과 소송 전략은 상담을 통해 자세히 논의해야 하며, 승소 가능성이 높은 사안으로 판단됩니다.

한병철 변호사 · Answer

1. 결론 및 손해배상 가능성
   임대인이 실거주를 사유로 계약갱신을 거절했으나 실제로는 입주하지 않고 곧바로 매매한 경우, 주택임대차보호법상 갱신거절의 정당한 사유가 부정될 수 있습니다. 따라서 임차인은 민법상 불법행위 또는 계약상 신의성실의무 위반을 근거로 손해배상 청구가 가능하며, 청구 범위에는 이사비, 중개수수료, 전세·월세 차액 등 실제로 발생한 손해가 포함될 수 있습니다.

2. 손해배상 청구 범위
   청구 가능한 손해는 임대인의 허위 실거주 통보로 인해 임차인이 부담한 이사비, 중개수수료, 재계약 조건 대비 차액 임대료 등 실질적 비용으로 한정됩니다. 통상 정신적 손해배상은 입증이 어렵지만, 금전적 손해는 영수증, 계약서, 관리비 명세서 등을 근거로 구체적으로 산정할 수 있습니다.

3. 확보해야 할 자료
   청구 근거를 확실히 하기 위해 기존 계약서, 재계약 관련 서신·문자, 중개사와 주고받은 내용, 관리비 명세서, 전기·수도 사용량 자료, 매매계약서 사본 등을 확보해야 합니다. 이러한 자료가 임대인의 실거주 불이행을 입증하는 핵심 증거가 됩니다.

4. 소송 실무상 유의점
   소송에서는 임대인의 갱신거절 사유가 허위임을 입증하는 것이 핵심이며, 손해액 산정의 근거를 명확히 제시해야 합니다. 관리비·전기수도 사용량 자료는 공실 상태를 보여주는 중요한 증거가 되고, 임대인과의 통신 기록은 고의성을 입증하는 자료로 활용됩니다. 또한, 손해배상 청구 범위는 실제로 발생한 금전적 손해에 한정해야 법원의 인정 가능성이 높습니다.

5. 결론적 대응 전략
   자료를 충분히 확보한 후, 손해배상 청구 소송을 제기하며, 소송서면 목차는 사실관계, 계약 경위, 갱신거절 사유, 실거주 불이행 증거, 손해액 산정 근거 순으로 구성하는 것이 바람직합니다. 이 과정을 통해 임대인의 허위 사유 통보로 발생한 손해를 구체적이고 체계적으로 주장할 수 있습니다.