임대사업자 임대인, 임차인 갱신요구권 거부 가능성은?

Question

- 임대의무 기간 개시일이 2019년 1월 중순인 아파트에 2025년 1월 말 ~ 2027년 1월 말까지로 전세계약을 진행했습니다.
- 계약 진행 시, 계약 종료 시점 (27년 1월)에 임대인 가족이 입주 예정이라 하여 상호 동의 하에 아래의 문구를 특약에 추가하였습니다.
" 임대인과 임차인은 상호협의하에 임대차기간 2년을 충족해 주는 조건이며, 만기일 이후 임대인 가족 입주예정임"
- 2026년 2월 임대인은 해당 아파트를 매도하기 위해 부동산에 내놓았습니다.

이 상황에서 저는 특약을 무시하고 갱신요구권 사용 또는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 재계약을 진행하고자 하고, 현 상황에 대해 제가 이해한 바는 아래와 같습니다.
- 임대사업자는 임대의무 기간 개시일로부터 8년이 지나 임대사업자가 종료되는 시점 (27년 1월 중순) 이전에는 본인 또는 가족의 실거주를 이유로 임차인의 갱신요구권을 거부할 수 없다.
- 갱신요구권 거부가 가능한 계약 만료일 2개월 전 (26년 11월 말)까지는 임대사업자 종료 전이기 때문에 임차인이 갱신요구권을 사용했을 때 임대인은 거절할 수 없다.

1) 변호사님들께 위의 이해가 맞는 지 확인을 부탁드리고 싶습니다.
2) 또한, 임대인 (또는 새로 집이 거래됐을 경우 바뀐 임대인)이 저의 갱신요구권을 거절할 수 있는 상황이 있는지 확인 부탁드리고 싶습니다.
3) 마지막으로, 갱신요구권이 아닌 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 재계약 요구인 경우에는 달라지는 것이 있는지 문의드립니다.

홍현필 변호사 · Accepted Answer

1.임대사업자의 갱신거절권 제한과 법리 해석
귀하의 임대의무기간은 2027년 1월 중순에 종료되나 임대차 계약의 만료일은 2027년 1월 말입니다. 민간임대주택에 관한 특별법 45조에 따르면 임대사업자는 임차인의 재계약 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며 실거주는 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 귀하가 이해하신 바와 같이 임대차 기간 만료 2개월 전인 2026년 11월 말은 여전히 임대의무기간 내에 있으므로 임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다. 특약에 기재된 실거주 합의는 주택임대차보호법 10조 및 민간임대주택법의 강행규정에 위반되어 임차인에게 불리한 약정으로서 무효가 될 가능성이 매우 높습니다.

2.갱신요구권 행사와 매수인의 지위 승계
주택이 매도되어 주인이 바뀌더라도 새로운 매수인은 민간임대주택법 4조에 따라 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계합니다. 즉 새로운 주인도 임대의무기간이 종료되기 전까지는 실거주를 이유로 귀하의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 귀하의 권리는 법률에 의해 보호받으므로 매매 절차가 진행되더라도 갱신요구권을 적극적으로 행사하여 거주 기간을 확보할 수 있습니다. 다만 임대의무기간이 완전히 종료된 시점 이후에 도래하는 계약 만료에 대해서는 일반 주택임대차보호법이 적용되어 실거주 거절이 가능해질 수 있습니다.

3.민간임대주택법상 재계약과 갱신요구권의 실무적 차이
민간임대주택법에 따른 재계약은 임대사업자의 법적 의무 사항이므로 별도의 갱신요구권을 사용하지 않아도 보호받을 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 주택임대차보호법상 갱신요구권은 임차인이 생애 단 1회 행사하는 권리입니다. 임대사업자 지위가 유지되는 동안에는 특별법이 우선 적용되므로 굳이 귀중한 1회의 갱신요구권을 소진하지 않고도 특별법상 재계약 의무를 주장할 수 있습니다. 만약 임대인이 매매를 위해 퇴거를 압박한다면 해당 법령을 근거로 정당한 주거권을 주장하시길 바랍니다.

반소정 변호사 · Accepted Answer

1)질문자님의 이해가 법적으로 맞는지 확인
네, 질문자님의 판단이 맞습니다.

실거주 거절 불가: 등록임대주택의 임대사업자는 민임법 제45조 및 동법 시행령 제35조에 따라 임차인에게 결격사유가 없는 한 재계약을 거절할 수 없습니다. 주임법상의 '임대인 실거주'는 민임법상 적법한 거절 사유에 해당하지 않습니다. (대법원 판례 및 법제처 해석 동일)

시점의 문제: 임대의무기간(8년) 종료 시점이 2027년 1월 중순이고, 계약 만료일이 1월 말이라면, 갱신을 요구해야 하는 시점(만료 6~2개월 전)에는 여전히 임대사업자로서의 의무가 존속합니다. 따라서 임대인은 의무기간 중임을 이유로 실거주 거절권을 행사할 수 없습니다.

2) 임대인(또는 매수인)이 갱신을 거절할 수 있는 상황이 있는가?
현실적으로 거의 없습니다.  특약의 무효: "만기 후 임대인 가족 입주"라는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다 (주임법 제10조, 민임법상 강행규정 위반). 
새로운 매수인의 지위: 임대인이 아파트를 매도하여 주인이 바뀌더라도, 매수인은 임대사업자의 지위를 포괄적으로 승계하거나, 일반 매수인이더라도 기존 임대사업자의 의무(재계약 의무)를 그대로 승계합니다. 따라서 매수인 역시 실거주를 이유로 질문자님을 내보낼 수 없습니다.
유일한 예외: 임차인이 2기의 차임을 연체하거나, 주택을 심각하게 파손하는 등 임차인의 귀책사유가 있는 경우에만 거절이 가능합니다.
3) 질문자님은 굳이 주임법상의 '계약갱신요구권'을 지금 소진하실 필요가 없습니다. "민임법상 임대사업자의 재계약 의무"를 근거로 재계약을 요구하십시오. 임대사업자 의무기간 중에는 실거주 거절이 불가능하다는 점을 고지하십시오. 설령 의무기간이 종료된 직후라 하더라도, 대법원 판례상 민임법의 보호가 우선되므로 임대인은 거절할 수 없습니다. 이렇게 민임법으로 재계약을 한 뒤, 나중에 임대사업자 등록이 말소된 이후의 시점에 주임법상 '갱신요구권'을 한 번 더 사용할 수 있어 총 거주 기간을 더 늘릴 수 있습니다.