임차인의 불법전대 문제, 전차인의 대응 방법은?

Question

계약기간 1년(2025. 3.1~2026. 2.28.)으로 쉐어하우스에 거주하던중 1월에 1인실로 이동하며 재계약을 하기로 하고 인상된 월세를 납부하고 방을 이동하였음. 계약서를 쓰기로 했으나 미루더니 현재까지 계약서를 쓰지 못함. 방을 양도한 사람이 보증금을 받지 못하여 쉐어하우스 운영자와 대면했더니 형편이 어려워 사업울 접겠다고 말함. 원집주인 확인결과 무단전대가 확인됨. 기간 2027. 4.30. 보증금 2000만원. 월165만으로 계약되어 있으나 무단전대로 원집주인이 계약위반으로 내용증명서를 보낸다고 함. 저와 2027. 1. 2월 계약만료인 3명이 할 수 있는 대응방법이 있을까요?

홍현필 변호사 · Answer

1.무단전대에 따른 대항력 부존재
민법 629조에 의거하여 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못합니다. 임대인의 동의 없는 무단 전대의 경우 전차인은 원집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 원집주인이 무단 전대를 이유로 임대차 계약 해지를 통지하고 퇴거를 요구한다면 전차인들은 적법하게 점유할 권리가 없으므로 건물을 비워주어야 할 법적 의무가 발생합니다.

2.쉐어하우스 운영자에 대한 손해배상 청구
전차인들은 계약 당사자인 운영자를 상대로 보증금 반환 및 계약 불이행에 따른 손해배상을 청구해야 합니다. 운영자가 사업을 접겠다고 선언한 상황이므로 신속하게 운영자의 예금이나 다른 보증금 반환 채권 등에 대하여 가압류를 진행하여 자산을 확보하는 것이 필수적입니다. 계약서를 새로 작성하지 않았더라도 인상된 월세 입금 내역과 대화 기록 등을 통해 임대차 관계를 입증할 수 있으므로 이를 증거로 활용하여 지급명령이나 민사 소송을 준비해야 합니다.

3.원집주인과의 협의 및 거주권 확보
임대인과 직접 소통하여 기존 운영자와의 계약을 승계하거나 새로운 임대차 계약을 직접 체결하는 방안을 모색할 수 있습니다. 임대인 입장에서도 명도 소송에 드는 시간과 비용을 줄이기 위해 실제 거주 중인 전차인들과 직접 계약하는 것을 긍정적으로 검토할 수 있습니다. 만약 합의가 결렬되어 퇴거해야 한다면 이사 준비를 위한 합리적인 유예 기간을 요청하고 운영자로부터 회수하지 못한 보증금에 대한 피해 보전 방안을 별도로 논의하는 과정이 필요합니다.

4.경제적 위기 상황과 2026년 생계비 기준
운영자의 자금난으로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 되면 전차인들의 생계에 큰 타격이 발생할 수 있습니다. 만약 운영자가 경제적 파탄 상태에 이르러 채무 조정을 받는 상황이라면 채권자로서의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다. 참고로 2026년 1인 가구의 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
불법전대로 인해 전차인의 지위가 불안정하지만, 선의의 전차인으로서 보호받을 수 있는 방법이 있습니다. 원집주인, 임차인(운영자), 다른 전차인들과의 관계를 정리하고 보증금 및 잔여 계약기간에 대한 권리를 확보하는 것이 중요합니다.

2. 쟁점별 검토
가. 불법전대 시 전차인의 법적 지위
원집주인이 임대차계약을 해지하면 불법전대 계약도 효력을 잃게 됩니다. 다만 고객님이 불법전대 사실을 몰랐고 정상적인 계약으로 믿었다면 선의의 전차인으로서 일정한 보호를 받을 수 있습니다. 지급한 보증금과 월세, 계약서 미작성 경위 등을 입증할 자료를 모두 확보해두셔야 합니다.

나. 즉시 취해야 할 조치
먼저 운영자에게 지급한 보증금과 월세 내역을 정리하고, 송금 기록, 대화 내용 등 증거를 모두 보관하세요. 원집주인에게 고객님들도 피해자임을 알리고 계약 해지 시까지 거주할 수 있도록 협의를 시도해야 합니다. 운영자에게는 내용증명으로 보증금 반환과 손해배상을 청구하되, 재산 상태를 고려해 가압류 등 보전처분도 검토해야 합니다.

다. 결론
3명이 공동으로 대응하는 것이 유리하며, 원집주인과의 협의, 운영자에 대한 법적 조치를 동시에 진행해야 합니다. 구체적인 대응 방법과 비용은 이전 답변에서 요청한 자료를 가지고 직접 상담을 통해 자세히 말씀드리겠습니다.

이주락 변호사 · Answer

대응방법을 더 얘기하기 위해선
다음 세 가지가 필요합니다.
① 원 집주인과 운영자 간 체결한 임대차계약서 사본(또는 스캔파일)
② 3명이 맨 처음 쉐어하우스에 오게 된 경위 설명
③ 쉐어하우스에 총 몇 명이 살았고 어떻게 그 집을 공유했는지 설명

①②③ 준비하고 상담 찾아주시면
추가적으로 안내드리겠습니다. 감사합니다.