전세 만료 시 원상복구 비용 요구, 어떻게 대응할까요?

Question

18년 4월 20일 전세계약체결(저는 세입자입니다.)
26년 1월 집주인 매매계약 체결(매도)
26년 2월 20일 계약만료 후 이사 예정(짐빠진것 확인 후 전세보증금 반환)
26년 2월 22일 기존 집주인 집 상태 확인예정(개인사정으로 인해 22일 확인)
26년 2월 23일 신규 집주인 입주예정

기존 집주인이 만료 시 전세보증금 2.1억 중 5백만원을 원상복구 관련 비용으로 제외하고 반환 후 22일에 집 상태 확인 후 원상복구비용을 제외하고 나머지를 반환하겠다고 하는 상황입니다.

1. 이미 집이 매도 계약이 체결된 상태인데 이 요구를 수용해야 하는 건가요?
2. 8년이라는 기간을 이유로 원상복구관련 보증금을 5백만원을 이야기하는데 잔액을 반환한다고해도 주변상황을 볼때 터무니 없이 큰 금액 같은데 이게 맞는건가요?
3. 제가 할 수 있는 대응 방법은 무엇일까요?
4. 선제적으로 이렇게는 못하겠다 다 돌려줘야 짐뺄거다 하는 방법과 요구하는대로 다 수용하고 후에 부당이익반환청구소송을 통해 받는 방법 중 뭐가 더 나은 방법인가요?

박영재 변호사 · Answer

전세계약 만료 시 임차인은 ‘통상적 사용·수익으로 인한 마모’에 대해서는 원상복구 의무가 없습니다. 8년 거주라면 도배·장판의 자연 감가가 상당 부분 반영되어야 하고, 임차인 과실로 인한 파손이 아닌 이상 대규모 공사비를 공제하는 것은 과도할 가능성이 큽니다.

매매가 체결되었더라도 기존 임대인이 보증금 반환의무를 부담합니다. 만료일에 전액 반환이 원칙이며, 임대인이 임의로 500만원을 선공제하는 것은 법적 근거가 약합니다. 손해가 있다면 구체적 항목과 견적을 제시해야 합니다.

실무상은 인도와 동시이행 관계이므로 전액 반환과 동시에 열쇠 인도를 요구하는 방식이 안전합니다. 부당 공제를 수용 후 소송으로 다투는 것보다, 명확한 손해 입증이 없는 한 전액 반환을 요구하는 쪽이 유리합니다. 필요하면 임차권등기명령 등 보전조치도 검토할 수 있습니다.

이충호 변호사 · Answer

임대인이 일방적으로 보증금 중 일부를 유보하고 반환하겠다는 주장은 귀하가 동의하지 않는 한 법적 효력을 갖기 어렵습니다. 민법에 따라 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임대인이 보증금 전액을 반환하지 않는다면 귀하 또한 주택의 인도(비밀번호 양도 및 짐 반출 완료)를 거절할 권리가 있습니다. 매매계약이 체결되었다 하더라도 잔금 지급 및 등기 이전 전까지는 현 임대인이 계약 당사자이므로, 귀하는 현 임대인에게 전액 반환을 청구할 수 있습니다.

8년이라는 장기간의 거주 기간을 고려할 때, 임대인이 요구하는 500만 원의 원상복구 비용은 과도할 수 있습니다. 법원은 임차인이 통상적으로 사용하다가 생긴 손상(통상의 손모)에 대해서는 원상회복 의무를 인정하지 않는 경향이 있습니다. 벽지의 변색, 바닥의 생활 흠집 등은 8년의 세월 동안 자연스럽게 발생할 수 있는 부분이므로 이를 이유로 고액의 비용을 공제하는 것은 부당합니다. 파손이 임차인의 고의나 중대한 과실로 인한 것임은 임대인이 입증해야 합니다.

가장 실효성 있는 대응은 이사 당일 보증금 전액이 입금되지 않을 경우 짐을 다 빼지 않거나 비밀번호를 인계하지 않음으로써 '동시이행의 항변권'을 행사하는 것입니다. 일단 이사를 나가고 나면 귀하가 대항력과 점유권을 상실하게 되어, 추후 부당이득반환청구소송을 진행하더라도 시간과 비용이 많이 소요되고 번거로워집니다. 따라서 사전에 내용증명이나 문자로 '보증금 전액이 반환되지 않으면 주택을 인도할 수 없으며, 이로 인해 발생하는 이사 지연 손해나 매수인의 입주 지연 책임은 임대인에게 있다'고 명확히 고지하여 압박하는 것이 좋습니다.

배성환 변호사 · Answer

임대차가 장기간 지속된 경우라도 임차인은 통상적 사용으로 인한 마모까지 부담하는 것은 아니며, 실제로 임차인의 귀책으로 발생한 손해가 입증되어야 원상회복 비용을 공제하는 것이 인정되는 경향이 있습니다. 이미 매매계약이 체결되었더라도 보증금 반환의무는 종전 임대인에게 남아 있으므로 일률적으로 상당액을 선공제하겠다는 요구는 다소 과도하게 평가될 여지가 있어 보입니다.

보증금 중 일부를 우선 공제하겠다는 방식은 실제 손해액이 특정되지 않은 상태라면 분쟁 소지가 큽니다. 특히 8년 경과만을 이유로 고액을 산정하는 것은 객관적 수리 견적이나 하자 범위에 대한 구체적 자료가 없다면 다툼의 여지가 있습니다. 사진 촬영, 하자 점검 입회, 견적서 확인 등을 통해 손해 범위를 명확히 한 뒤 정산하는 것이 통상적인 절차로 보입니다.

짐 인도와 보증금 반환을 연계하여 협상하는 방식은 향후 분쟁 시 불리하게 작용할 가능성도 있어 신중한 접근이 필요합니다. 전액 반환을 요구하되 분쟁 부분은 별도 정산한다는 방식이나, 공제 예정 금액에 대한 구체적 근거 제출을 요구하는 방법을 검토해볼 수 있습니다. 자세한 절차는 전문변호사와 추가 상담을 통해 구체적인 방향을 검토해 보시기를 권유드립니다.

김명수 변호사 · Answer

1. 우선은, 500만원을 제외한 나머지 보증금이라도 이사하면서 받으시기 바랍니다. 입금되기 전에는 비밀번호를 임대인과 공유해서는 안 될 것입니다. 
2. 한편, 나머지 500만원에 대해서는 이사하면서 문자, 카톡 등으로 이사 이후에 임차인이 생각하는 금액을 제외하고 나머지를 지급하지 않으면 어쩔 수 없이 법적절차를 진행하여 회수하겠다는 의지를 표명하시면서 증거를 확보하시기 바랍니다.
3. 그러기 위해서는 이삿짐을 반출한 직후에 임대차목적물의 구석구석에 대해서 사진을 촬영하여 두시기 바라며, 시간의 흐름에 따른 자연적인 손상부분에 대해서도 임대인이 원복비용을 요구하면 거부하시기 바랍니다. 
4. 결국, 임대인과 사이에서 원복비용문제에 대해서 합의가 되지 않으면 어쩔 수 없이 법적절차를 통하여 해결하시는 수밖에 없을 것입니다.

안준표 변호사 · Answer

안녕하세요 광주 변호사 안준표입니다.

1. 매매계약이 체결됐더라도, 보증금 반환의무는 임대차 당사자(기존 임대인)에게 있고, 소유권이 이전되면 통상 신규 임대인이 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환의무를 부담할 수 있습니다. 다만 “누가 언제 지급하느냐”와 별개로, 임대인은 임차인의 원상회복의무 불이행이 있으면 그 범위에서 보증금에서 공제(상계)하겠다고 주장할 수는 있습니다. 결국 매매가 됐다는 이유만으로 공제 주장이 당연히 배제되는 것은 아닙니다.

2. 8년 거주는 ‘통상 손모(자연적 마모)’가 크기 때문에, 임차인이 부담할 원상회복 범위는 오히려 좁아지는 것이 원칙에 가깝습니다. 도배·장판 등은 통상 사용으로 훼손된 정도라면 임대인 부담으로 보는 경우가 많고, 임차인 부담은 임차인 귀책의 훼손(파손, 심한 오염, 못·스티커로 인한 훼손 등)처럼 “통상 손모를 넘는 부분”에 한정됩니다. 따라서 500만 원을 일률로 선공제하는 방식은 금액 산정 근거(견적서, 훼손 사진, 내역)가 없으면 과다하다고 다툴 여지가 큽니다.

3. “전액 반환 없이는 짐을 못 뺀다”는 방식은 새 집 입주 일정(2.23) 때문에 리스크가 크고, 반대로 일단 요구대로 공제해 주면 나중에 소송으로 돌려받는 데 시간이 걸립니다. 현실적으로는 ‘절충’이 낫습니다. 즉 ① 공제는 “실제 훼손 항목+견적”이 확인되는 범위로만 인정하고, ② 다툼이 있는 부분은 소액(예: 50~100만 원 내외)만 예치하거나 공탁/에스크로처럼 제3자 보관 형태로 두는 방식을 제안하시는 게 안전합니다. 임대인이 500만 원 전액을 고집하면, 그 금액을 공탁하고 잔액 전액을 즉시 지급하라고 요구하는 구조도 검토됩니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요. 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 결론부터 말씀드리면, 임대인이 구체적인 훼손 사실과 수리비 산정 근거를 제시하지 않은 채 일률적으로 보증금 500만 원을 공제하겠다는 요구는 수용할 필요가 없고, 전액 반환을 전제로 한 동시이행 원칙에 따라 대응하시는 것이 바람직합니다.

사실관계 및 쟁점
임차인은 2018. 4. 20. 기존 임대인과 전세계약을 체결하고 장기간 거주한 뒤 2026. 2. 20. 계약만료에 맞추어 주택을 인도할 예정이며, 기존 임대인은 2026. 1. 매매계약을 체결한 상태에서 2026. 2. 22. 주택 상태를 확인한다는 이유로 보증금 중 500만 원을 선공제하겠다는 입장을 표시하였습니다. 임차인은 계약만료 시점에 목적물을 인도하고 보증금을 반환받아야 하는 상황에서, 매매계약 체결과 장기거주를 이유로 한 일괄 공제 요구의 정당성이 핵심 쟁점입니다.

법리적 판단
임차인은 계약종료 시 목적물을 반환할 의무를 부담하지만 통상적인 사용에 따른 자연적 마모나 노후화까지 원상회복 대상으로 보지는 않습니다. 기존 임대인은 2026. 2. 20. 계약만료 시점까지 임대인 지위를 유지한 상태에서 임차인에게 보증금 전액을 반환할 의무를 부담하고, 특정 훼손을 이유로 공제를 주장하려면 그 부분과 비용을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 거주기간이 길다는 이유만으로 일정 금액을 선공제하는 방식은 분쟁의 소지가 크므로, 전액 반환을 전제로 한 협의가 원칙적인 대응입니다.

법적 지원
이푸름 법률사무소는 계약만료 전후 상황에서 임대인과의 협의 문안 작성, 보증금 반환 요구 통지, 현장 확인 시 증거 확보 및 대응 자문, 필요 시 보증금 반환청구 절차 진행까지 단계별 대응을 지원할 수 있습니다. 감사합니다.

조재황 변호사 · Answer

안녕하세요, 조재황 변호사입니다. 제 답변이 의뢰인님께 작은 위로와 도움이 되기를 바랍니다.

🔸질의에 대한 답변
집주인이 매매계약을 체결한 상황이더라도 전세계약상 원상복구의무 자체가 소멸되는 것은 아닙니다. 다만 8년간의 통상적인 사용으로 인한 자연적 손모는 원상복구 범위에서 제외되며, 집주인이 구체적인 손상 부분과 복구비용을 입증해야 합니다. 임의로 5백만원을 공제하겠다는 것은 부당하며, 실제 손상이 확인되지 않은 상태에서 보증금을 공제할 법적 근거는 없습니다.
대응방안으로는 먼저 구체적인 손상부분과 견적서 제시를 요구하고, 부당한 공제 시 보증금 반환청구소송을 통해 해결할 수 있습니다. 선제적 대응과 사후 소송 중에서는 의뢰인님의 이사 일정과 신규 집주인과의 관계 등을 종합적으로 고려한 전략적 판단이 필요한 상황입니다. 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 편안히 연락주시면 구체적인 대응전략을 말씀드리겠습니다.

🔸맺음말
쉴드는 대형로펌에서 다양한 분쟁을 충분히 경험하고, 그 사건에 적용되는 법리를 심도 있게 다뤄본 경험이 있습니다. 저희는 풍부한 경험을 바탕으로 의뢰인과의 심층적인 상담, 정밀한 자료 검토를 통해, 유의미한 증거와 사실관계를 발굴하고, 해당 사실관계에 적용되는 최선의 법리적 주장을 통해 의뢰인이 원하는 결과를 달성합니다.

"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표변호사입니다.

먼저 임대차계약이 종료되면 임차인은 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있고, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 원상회복 및 목적물 인도의무는 동시이행 관계에 있습니다. 다만 원상회복의 범위는 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 노후화는 포함되지 않으며, 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손에 한정됩니다.

질문하신 사항에 대해 첫째, 집주인이 매매계약을 체결했더라도 전세계약 종료 시까지는 여전히 임대인으로서 보증금 반환의무를 부담합니다. 신규 매수인은 2월 23일 소유권 이전 후 임대인 지위를 승계하게 되므로, 현재 시점에서는 기존 집주인과의 관계에서 보증금 반환 문제를 해결해야 합니다.

둘째, 8년 거주를 이유로 일률적으로 500만 원을 공제하는 것은 부당합니다. 원상회복 범위는 구체적인 훼손 내역과 그 원인을 기준으로 판단해야 하며, 장기간 거주로 인한 자연적 마모는 임차인이 부담할 원상회복 범위에 포함되지 않습니다. 실제 훼손 부분이 있다면 그에 대한 구체적인 증거와 수리비용 산정 근거가 제시되어야 합니다.

셋째, 대응방법으로는 먼저 집주인에게 구체적인 원상회복 대상과 비용 산정 근거를 서면으로 요청하시고, 2월 22일 확인 시 사진 촬영 등으로 증거를 확보하시기 바랍니다. 통상적 사용 범위 내의 마모는 원상회복 대상이 아님을 명확히 하시고, 부당한 공제에 대해서는 전액 반환을 요구하시는 것이 타당합니다.

넷째, 선제적으로 부당함을 주장하며 전액 반환을 요구하는 것이 더 유리합니다. 일단 공제를 수용하면 나중에 부당이득반환청구소송을 제기하더라도 시간과 비용이 추가로 소요되며, 묵시적 동의로 해석될 여지도 있습니다. 따라서 2월 20일 이사 시 목적물을 인도하되, 부당한 공제 없이 보증금 전액을 반환받을 때까지 열쇠 등 점유 이전에 필요한 최종 협력은 유보하시는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

정준현 변호사 · Answer

임대차 종료 시 임차인은 통상적 사용으로 인한 손모는 부담하지 않으며, 실제 손해가 입증되지 않으면 보증금에서 임의 공제는 어렵습니다.

매매계약이 체결되었더라도 임대차 종료 전까지는 종전 임대인이 반환의무를 부담합니다. 8년 경과를 이유로 일률적으로 5백만원을 공제하는 것은 과다할 소지가 있으며 구체적 훼손 입증이 필요합니다.

전액 반환을 요구하고 미지급 시 지급명령이나 반환소송 및 임차권등기명령을 검토하는 것이 일반적입니다. 자료 검토 후 전략 수립이 필요하므로 상담 예약을 남겨주시면 상세하게 안내를 도와 드리겠습니다.