반전세 계약 연장 시 갱신권과 조건 문의

Question

22년 6월 17일 보증금 1억에 60만원으로 반전세 계약을 했습니다. 24년 초 집주인에게 연락하여 연장해서 살고싶다고 이야기하고 별도의 계약서는 작성하지 않고 연장해서 살고 있습니다. 이제 계약 만료가 얼마 남지 않은 시점에 집주인이 집을 매매할것이다. 부동산에서 연락오면 협조 해달라 하여 알겠다고 답변하였습니다. 제가 28년 2월 아파트 입주 예정이라 집주인에게 28년 2월까지 연장해서 살수 있을지 문의하였고, 월세로 전환도 가능하냐고 물어 보았는데 보증금 5000만원에 월세 100만원으로 전환시 가능하다고 답변 받았습니다. 이상황에서 갱신권 사용시 기존 조건으로 연장가능한지? 2년 계약이 아닌 2월까지 계약이 가능한지 문의 드립니다.

김정묵 변호사 · Answer

말씀하신 경우 2022년 계약 이후 2024년 초에 별도 계약서 없이 계속 거주하셨다면 주택임대차보호법상 ‘묵시적 갱신’ 상태로 보는 것이 일반적입니다. 이 경우 임대차는 종전과 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 간주되고, 임차인은 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며 통보 후 3개월이 지나면 종료됩니다.

갱신요구권과 관련해 보면, 이미 묵시적 갱신이 성립한 상태라면 그 자체로 1회의 갱신이 이루어진 것으로 평가되어 갱신요구권을 이미 사용한 것으로 보는 것이 실무상 다수입니다. 다만 임대인이 명확히 갱신 요구를 거절하지 않았고 조건 변경을 제시한 상황이므로, 분쟁 소지는 있습니다.

갱신요구권이 인정되는 경우라 하더라도 임대인은 임차인의 동의 없이 보증금·차임을 임의로 변경할 수 없으므로, 기존 조건인 보증금 1억 원, 월 60만 원을 유지한 채 2년 연장이 원칙입니다. 임대인이 제시한 보증금 5천만 원, 월 100만 원 조건은 ‘합의가 있을 때만’ 가능합니다.

다만 갱신요구권은 법에서 정한 기간인 2년 단위로만 행사할 수 있어, 2028년 2월까지만 단축하여 계약하는 것은 임대인과의 합의가 없으면 어렵습니다. 현실적으로는 2년 갱신 후 중도 해지하거나, 조건·기간을 모두 합의로 조정하는 방식이 검토 대상이 됩니다. 이 부분은 추후 분쟁을 막기 위해 문서로 정리하면서 변호사 검토를 거치는 것이 안전합니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
계약갱신요구권을 행사하시면 기존 조건(보증금 1억, 월세 60만원)을 유지하며 2년 연장이 가능합니다. 임대인이 제시한 조건으로의 월세 전환은 고객님의 동의 없이 강제될 수 없으며, 2년 계약 후 28년 2월에 맞춰 중도해지 통지로 퇴거하실 수 있습니다.

2. 쟁점별 검토

가. 현재 계약 상태와 갱신요구권 행사 가능 여부
24년 초 별도 계약서 없이 연장하신 것은 묵시적 갱신으로 볼 가능성이 큽니다. 이 경우에도 계약갱신요구권을 아직 사용하지 않으셨다면, 이번 만료 시점 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사하실 수 있습니다. 갱신요구권 행사 시 기존과 동일한 조건으로 계약되며, 임대료는 최대 5% 범위 내에서만 증액될 수 있습니다.

나. 임대인의 월세 전환 요구
임대인이 제안한 보증금 5천만원, 월세 100만원으로의 전환은 고객님의 동의가 있어야만 가능합니다. 임대인이 매매를 진행한다는 사정만으로 갱신을 거절하거나 조건을 일방적으로 변경할 수 없습니다. 다만 매매 후 새 소유자가 실거주 등을 이유로 거절할 여지가 있으니, 소유권 이전 전에 갱신요구권을 행사하시는 것이 안전합니다.

다. 계약 기간 조정 가능성
갱신요구권으로 연장되는 기간은 법적으로 2년입니다. 따라서 2028년 2월까지만 계약하는 것은 임대인과의 합의가 없으면 어렵습니다. 그러나 실무적으로는 2년 갱신 후 임차인이 언제든 해지 통지를 할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 27년 11월경 해지 통보로 28년 2월 퇴거 시점을 맞추시면 됩니다.

다. 결론
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 서면으로 행사하시고, 기존 조건 유지를 명확히 하시기 바랍니다. 구체적인 진행 방법과 타이밍은 상담을 통해 자세히 안내해드리겠습니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.계약갱신요구권 행사 가능 여부와 임대차 기간
현재 의뢰인은 2024년 묵시적 갱신 혹은 합의 갱신을 통해 2026년 6월 17일까지 임대차 계약이 유지되고 있는 것으로 판단됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 만약 2024년 연장 당시 명시적으로 이 권리를 사용한다는 의사를 밝히지 않았다면 다가오는 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 사용하여 계약을 연장할 수 있습니다.

2.보증금 전환 요구와 5퍼센트 증액 제한
집주인이 제안한 보증금 5000만 원에 월세 100만 원으로의 전환은 의뢰인의 동의가 없으면 불가능합니다. 갱신요구권을 행사할 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 계약된 것으로 간주됩니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위 내에서 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1인 5퍼센트를 초과하지 않는 범위에서만 증액 청구가 가능합니다. 따라서 집주인의 과도한 월세 전환 요구를 거절하고 법정 상한선 내에서의 증액만을 받아들여 기존 반전세 조건을 유지할 수 있습니다.

3.계약 기간 설정과 중도 해지권 활용
갱신요구권에 의해 계약이 연장되면 그 존속 기간은 2년으로 봅니다. 따라서 원칙적으로는 2026년 6월부터 2028년 6월까지가 계약 기간이 됩니다. 그러나 의뢰인께서 원하시는 2028년 2월까지만 거주하는 것은 충분히 가능합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 갱신된 계약에서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하기 때문입니다.

4.대응 방안
결론적으로 갱신요구권을 행사하여 기존 조건(최대 5퍼센트 증액)으로 2년 연장 계약을 진행하시기 바랍니다. 굳이 2028년 2월까지로 기간을 못 박을 필요가 없습니다. 이후 아파트 입주 시점인 2028년 2월의 3개월 전인 2027년 11월경에 집주인에게 계약 해지를 통보하면 적법하게 계약을 종료하고 보증금을 돌려받아 이사할 수 있습니다.

강원모 변호사 · Answer

집주인과 계약 조건이 바뀔 수 있는 상황에서, 내 거주 계획을 어떻게 지켜야 할지 정리해보시느라 신경이 많이 쓰이셨겠습니다.

1) 지금 “연장 거주”의 법적 상태(계약서 없어도)​ 계약서 없이 계속 거주하고 임대인이 이의를 하지 않았다면 통상 “묵시적 갱신”으로 보게 되고, 이 경우 존속기간은 2년으로 봅니다. 또한 묵시갱신이면 임차인은 언제든 해지 통지 가능하고, 통지 후 3개월 지나면 종료됩니다.
 
​2) 갱신권(계약갱신요구권) 쓰면 ‘기존 조건’으로 연장되나?​
갱신요구권이 적법하게 행사되면 “전 임대차와 동일 조건”이 원칙이고, 보증금·차임만 법이 정한 범위(통상 5% 한도)에서 조정될 수 있습니다. 임대인이 일방적으로 “보증금 5천/월 100”으로 전환을 강제하긴 어렵고, 이는 ‘합의’가 필요합니다. (갱신요구권은 보통 만료 6~2개월 전에 행사해야 합니다.)
 
​3) 2년이 아니라 ‘2028년 2월까지’로만 가능?​
갱신요구권으로 갱신되면 “기간은 2년”으로 봅니다. 다만 실무적으로는 ​2년 갱신을 받아두고​, 2028년 2월 입주 시점에 맞춰 ​임차인이 해지통지(3개월 전)​로 종료 시점을 맞추는 방식이 현실적입니다.

더 자세한 상담 원하시면 편하게 연락주세요.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.

반전세 계약 연장할 때 계약갱신요구권으로 기존 조건을 유지하고 입주 예정 시점까지 거주할 수 있는지 궁금하신거네요. 별도 재작성 없이 연장해 거주 중인데, 임대인이 매매를 진행하겠다며 협조를 요청한 상태로 보입니다. 
경험상 이 유형은 지금 연장이 묵시적 갱신인지, 합의로 새로 갱신된 것인지가 핵심입니다. 
함정은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유자가 바뀌면 상대가 ‘실거주’ 등을 내세워 협상 구도가 흔들릴 여지가 생긴다는 점입니다.

대응 방향 간략하게 말씀드리면
계약갱신요구권을 행사하면 원칙적으로 기존 조건이 유지되고, 임대인이 일방적으로 월세전환을 강제하긴 어렵습니다(법정 범위에서만 조정 여지). 
지금까지의 “연장”이 묵시적 갱신이었다면, 그 갱신된 기간이 끝날 때 다시 계약갱신요구권을 행사하는 것이 가능합니다. 
임대인이 “매매하려고 한다”는 사정만으로 갱신을 거절하긴 어렵지만, 소유권 이전 뒤 새 임대인이 실거주를 이유로 거절을 주장할 여지는 있어 타이밍을 관리하는 편이 안전합니다. 
입주 예정 시점이 2년보다 짧아도, 갱신으로 기간을 넉넉히 확보해 둔 뒤 임차인 해지 의사표시로 종료 시점을 맞추는 방식이 현실적일 수 있습니다.

상담 원하시면, 계약갱신요구권과 묵시적 갱신 중 어디에 해당하는지부터 좁혀 월세전환·매매 국면에서 리스크가 커지는 지점을 먼저 막는 방향으로 안내해드리겠습니다.

감사합니다.

최진혁 변호사 · Answer

1. 최초 22. 6. 17.부터 임대차계약이 시작되었고, 계약 만기 6개월에서 2개월 사이인 24년 초에 임차인이 임대인에게 연락하여 계속 살고 있다고 하여 별도의 계약서 작성없이 기간을 연장한 것에 대하여 주택임대차보호법에 따른 임차인의 갱신요구권을 행사한 것으로 볼 여지가 있는 것으로 보여집니다.

2. 갱신요구권은 1회만 사용할 수 있는 부분이므로,  계약 연장과 관련하여 임차인이 입주 예정인 28. 2.까지 연장 하는 갱신계약을 협의할 필요가 있을 것으로 보여집니다.

한장헌 변호사 · Answer

현재 상황은 별도 계약서 없이 계속 거주 중이므로 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 상태로 볼 가능성이 큽니다. 이 경우 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 행사하면 원칙적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 2년 연장이 됩니다. 보증금 1억, 월 60만 원 조건을 유지한 채 연장 가능하고 임대인은 매매 예정만으로 이를 거절할 수 없습니다. 임대료 증액도 법정 한도인 5%를 초과할 수 없습니다.
다만 갱신청구권은 법에서 정한 기간이 2년이므로 임차인이 일방적으로 2028년 2월까지만의 단기 계약을 요구할 수는 없습니다. 다만 2년으로 갱신한 뒤 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 중도해지가 가능하므로 실무적으로는 2년 갱신 후 2028년 2월에 맞춰 퇴거하시는 방식이 가장 안전합니다.
더 자세한 상담을 원하시면 연락주세요.

이충호 변호사 · Answer

귀하가 2022년 6월 최초 계약 후 2024년 묵시적 갱신 또는 합의 갱신을 통해 거주하다가 다시 계약 만료를 앞둔 상황으로 보입니다. 주택임대차보호법에 따라 귀하가 아직 계약갱신요구권을 행사하지 않았다면, 이번 만료 시점에 이를 행사하여 계약을 연장할 수 있습니다. 갱신요구권을 행사할 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주되므로, 임대인이 요구하는 반전세 전환(보증금 감액 및 월세 증액)에 귀하가 반드시 응해야 할 의무는 없습니다. 보증금을 월세로 전환하는 것은 임차인의 동의가 있어야만 가능하며, 차임이나 보증금을 증액하더라도 기존 금액의 5% 범위 내에서만 청구할 수 있습니다. 따라서 귀하는 기존 조건대로, 혹은 법정 한도 내의 증액만 반영하여 계약 유지를 주장할 수 있습니다.

기간에 관하여 문의하신 부분은 갱신요구권을 행사할 경우 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 주택임대차보호법에 따라 갱신요구권 사용으로 계약이 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 이 해지 통지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 즉, 굳이 2028년 2월까지라는 기간을 명시하여 새로운 계약서를 작성하지 않더라도, 갱신요구권을 통해 2년 연장 효과를 누리다가 아파트 입주 3개월 전에 해지 통보를 함으로써 보증금을 반환받고 이사하는 방안이 가능할 수 있습니다. 이는 임대인과 2년 미만의 단기 계약을 별도로 합의하지 않아도 법적으로 보장된 권리를 활용하여 원하는 시점에 퇴거할 수 있는 방법이기에 중요합니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.