불법건축물 철거, 임차인이 비용 부담해야 하나요?

Question

임대차 계약 당시 전세입자가 놓고간 불법건축물(컨테이너 사무실, 조립식 건물창고)가 있었습니다.
그런데 오늘 불법건축물 신고가 들어와서 철거를 해야한다고 연락이 왔습니다.
계약서 특약사항에 '임대차 기간 내라도 임대자가 원할경우와 민원(소음,지상물)등으로 인하여 임대인에게 불이익이 따를 경우 임차인은 계약당시 상태<나대지>로 원상 회복 후 즉시 임대인에게 반환한다'
고 쓰여있다고 원래 나대지상태로 계약하지 않았냐고 철거 비용을 저에게 부담 하라고 이야기를 하는데 제가 철거를 해야하나요?
로드뷰 사진이나 이런걸로 그 전부터 있었다는 증명을 하면 비용을 내지 않아도 되나요?

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.

불법건축물 철거 통보를 받았는데 임차인이 철거비 부담을 피하려면 어떤 기준으로 봐야 하는지 궁금하신거네요.
계약 당시 전세입자가 두고 간 컨테이너 사무실과 조립식 창고가 있었는데, 오늘 신고로 철거 연락을 받으셨습니다. 
부동산 임대차 분쟁을 다뤄온 경험상 이 사건은 원상회복 범위가 중요하고, 실무에서는 이 지점에서 결론이 자주 갈립니다. 
임대인은 특약 원상복구 문구를 근거로 원래 나대지였으니 비용까지 임차인이 부담해야 한다는 입장으로 보입니다.

쟁점은 계약 체결 시점에 임차인이 그 불법건축물을 인수해 관리할 의무까지 떠안았는지, 아니면 단순 점유 상태로 사용했는지에 달려 있습니다. 
행정 라인에서는 시정 요구가 누구에게 향할 수 있는지부터 확인해 부담이 커지는 지점을 막는 편이 안전합니다. 
민사 라인에서는 특약이 기존 설치물까지 포함하는지, 포함하더라도 철거비 전가가 명확한지 해석이 갈릴 여지가 있습니다.

대응 방향 간략하게 말씀드리면
행정 라인과 민사 라인을 분리해 한쪽 대응이 다른 쪽을 흔들지 않게 설계하는 접근이 현실적입니다.
상대는 나대지 반환 프레임으로 버틸 수 있어, 쟁점은 기존 설치물 인수 여부와 원상회복 범위로 좁혀두는 편이 유리할 수 있습니다.
특약 원상복구가 포괄적으로 쓰였더라도 통상은 임차인이 새로 설치한 부분 중심으로 읽힐 여지가 있어, 문구 적용을 과도하게 넓히지 않는 방향이 안전합니다.
불필요한 인정이 쌓이면 철거비 분쟁이 커질 수 있어, 커뮤니케이션은 짧고 일관되게 가져가는 편이 좋습니다.

상담 원하시면, 정확한 사실관계로 논점부터 잡아 리스크를 줄이는 방향으로 설명드리겠습니다.

감사합니다.

김정묵 변호사 · Answer

결론부터 말씀드리면, 질문자님이 해당 불법건축물을 설치하거나 인수하여 사용한 사실이 없다면 철거 비용을 부담할 의무는 없습니다. 임차인의 원상회복 의무는 ‘임차인이 설치하거나 변경한 부분’에 한정되는 것이 원칙이고, 임대차 개시 이전부터 존재하던 지상물까지 포함해 책임을 지우기는 어렵습니다.

특약에 ‘계약당시 상태인 나대지로 원상회복’ 문구가 있더라도, 실제 계약 체결 시 현황이 나대지가 아니었고 임대인도 그 상태를 인식한 채 임대를 했다면, 해당 특약을 임차인에게 불리하게 확장 해석하기는 곤란합니다. 특히 전세입자가 놓고 간 불법건축물이라는 점이 사실이라면, 그 철거 책임은 원칙적으로 소유자이자 관리자인 임대인에게 귀속됩니다.

로드뷰 사진, 과거 항공사진, 계약 당시 현장 사진, 문자나 설명 내역 등으로 임차 전부터 존재했다는 점을 입증할 수 있다면 임차인 책임을 부정하는 데 충분한 자료가 됩니다. 행정청의 철거 명령 역시 임차인이 아닌 토지 소유자에게 내려지는 것이 일반적입니다. 다툼이 예상되는 사안이므로, 자료를 정리해 임대인의 비용 전가 주장에 명확히 대응하시고 필요하다면 변호사를 통해 입장을 정리해 두시는 것이 안전합니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 결론적으로 임차인이 설치하지 않은 기존 불법건축물이라면, 명확한 특약이 없는 한 철거비용까지 임차인에게 부담시키기는 어렵고, 계약 당시 상태에 관한 입증이 분쟁의 핵심이 되는 사안으로 보입니다.

사실관계 및 쟁점
임차인은 계약 체결 시점에 임대인을 상대로 기존에 설치되어 있던 컨테이너와 조립식 건물을 포함한 현 상태를 전제로 토지를 임차할 목적에서 임대차계약을 체결하는 행동을 하였을 가능성이 있습니다. 임차인은 계약 체결 이후 관할 행정청 또는 임대인을 상대로 불법건축물 철거 요구를 전달받는 상황에서 철거 책임의 귀속을 확인할 목적에서 비용 부담 여부를 검토하는 행동을 하고 있는 것으로 보입니다. 임차인은 계약 당시 상태를 입증할 자료를 확보할 목적에서 로드뷰나 사진 등 증거를 확인하는 행동을 할 필요가 있습니다.

법리적 판단
임차인은 임대차 개시 시점에 임대인을 상대로 이미 존재하던 시설물까지 철거할 의무를 부담하는 취지의 명확한 약정을 체결하지 않았다면, 통상적으로 자신의 설치 범위를 넘는 원상회복 의무를 부담하지 않는 것으로 평가될 수 있습니다. 임차인은 특약 해석 과정에서 계약 당시 상태가 실제로 나대지였는지 여부를 중심으로 임대인을 상대로 책임 범위를 다투는 행동을 할 수 있습니다. 임차인은 기존 시설물이 계약 이전부터 존재하였다는 사정을 입증하는 경우 임대인을 상대로 철거비용 부담을 거절하는 주장을 할 수 있습니다.

법적 지원
이푸름 법률사무소는 계약서 문언과 현장 상태 자료를 종합하여 임대인을 상대로 책임 범위를 정리할 목적에서 특약 해석과 대응 전략을 마련하는 자문을 제공할 수 있습니다. 또한 행정청 통지와 임대인 요구가 병존하는 상황에서 비용 부담을 최소화할 목적에서 협의 절차와 필요 시 분쟁 대응을 지원할 수 있습니다. 감사합니다.

최진혁 변호사 · Answer

1. 전 세입자가 놓고 간 불법건축물이고, 질문자가는 위 불법건축물이 있는 상태에서 임대차계약이 시작된 것이므로, 위 불법건축물 철거와 관련된 비용은 임대인과 전 세입자 사이의 법률관계로 보는 것이 적절할 것으로 보여집니다.

2. 임대인이 주장하는 특약 부분은 상가건물 임대차보호법에 따른 임차인에게 일방적으로 불리한 규정에 해당되어 강행법규 위반으로 효력이 부인될 여지가 있을 것으로 보여집니다.

김상훈 변호사 · Answer

먼저, 임대차계약이 종료되면 임차인은 원칙적으로 임차물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다. 그러나 이러한 원상회복의무는 임차인이 임차물을 인도받았을 때의 상태로 회복시키면 되는 것이며, 전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복할 의무는 없습니다.

귀하의 경우 계약 당시 이미 불법건축물이 존재했고, 이를 그대로 인수하여 사용한 것으로 보입니다. 특약사항에 '계약당시 상태<나대지>로 원상회복'이라고 기재되어 있더라도, 실제로 계약 당시 나대지 상태가 아니었다면 이는 사실과 다른 기재입니다. 계약서의 문언보다는 실제 계약 체결 당시의 객관적 상황이 중요합니다.

따라서 로드뷰 사진, 항공사진, 목격자 진술 등을 통해 계약 당시 이미 해당 불법건축물이 존재했음을 입증할 수 있다면, 귀하가 철거비용을 부담할 의무는 없다고 볼 여지가 큽니다. 다만 임대인이 계약 체결 시 불법건축물의 존재를 명확히 고지하고 이를 임차인이 철거하기로 합의했다는 점을 입증한다면 달리 판단될 수 있습니다.

실무적으로는 계약 당시 목적물의 상태를 명확히 확인할 수 있는 사진, 로드뷰, 항공사진 등의 자료를 확보하고, 계약서 작성에 관여한 공인중개사나 목격자의 진술을 받아두는 것이 좋습니다. 또한 임대인과의 협의 과정에서 귀하의 입장을 명확히 하되, 합의가 어려울 경우 법률전문가의 조력을 받아 대응하시기 바랍니다.

채한규 변호사 · Answer

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표변호사입니다.

말씀하신 상황을 검토해보면, 임대차 계약 체결 당시 이미 존재하던 불법건축물에 대한 철거비용을 임차인이 부담해야 하는지가 핵심 쟁점입니다. 결론부터 말씀드리면, 계약 체결 전부터 존재하던 불법건축물의 철거비용을 임차인이 부담할 의무는 없다고 판단됩니다.

특약사항에 '계약당시 상태(나대지)로 원상회복'이라고 기재되어 있다는 점이 중요합니다. 이는 임대차 계약 체결 당시의 상태를 기준으로 원상회복 의무를 정한 것으로 해석됩니다. 만약 계약 당시 이미 컨테이너 사무실과 조립식 건물창고가 존재했다면, 그것이 포함된 상태가 '계약당시 상태'가 되는 것입니다. 따라서 임차인이 설치하지 않은 기존 불법건축물까지 철거할 의무를 부담한다고 보기는 어렵습니다.

판례는 임차인에게 이전 임차인이나 임대인이 설치한 시설물까지 원상회복 의무를 부담시키려면, 그 범위가 임대차계약서에 구체적으로 명시되어 있거나 임대인이 명확히 설명하여 임차인이 이를 인식하고 동의했어야 한다고 보고 있습니다. 단순히 '나대지 상태로 원상회복'이라는 추상적 문구만으로는 기존 불법건축물의 철거의무까지 포함한다고 해석하기 어렵습니다.

로드뷰 사진, 항공사진, 계약 당시 촬영한 사진 등으로 불법건축물이 계약 전부터 존재했음을 입증할 수 있다면 더욱 유리합니다. 또한 임대인이 불법건축물의 존재를 알면서도 이를 고지하지 않고 계약을 체결했다면, 오히려 임대인의 고지의무 위반 문제도 제기될 수 있습니다. 따라서 증거자료를 확보하시고, 임대인에게 계약 전부터 존재하던 불법건축물이므로 철거비용을 부담할 수 없다는 입장을 명확히 전달하시기 바랍니다.

더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

윤영석 변호사 · Answer

1. 임차인에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하더라도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인은 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 임차인 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없습니다.

2. 특약사항의 "계약당시 상태<나대지>로 원상 회복"이라는 문구는:
 1) 임차인이 임차 기간 중 설치한 시설물을 철거하여 나대지 상태로 반환하라는 의미로 해석됨이 타당합니다.
 2) 임대차 계약 체결 당시 이미 존재하던 불법건축물까지 임차인이 철거해야 한다는 명시적 약정으로 보기는 어렵습니다.
 3) 만약 임대인이 기존 불법건축물의 철거의무까지 임차인에게 부담시키려 했다면, 이는 임차인에게 중대한 책임을 부과하는 것이므로 더욱 명확하고 구체적으로 특약사항에 기재했어야 합니다.

3. 철거비용을 부담하지 않기 위해서는 해당 불법건축물이 임대차 계약 체결 당시 이미 존재했다는 사실을 입증해야 합니다. 로드뷰, 항공사진, 건축물대장, 증인 등이 확보되어야 합니다.

4. 간단치 않은 사건이므로 법률상담을 자세히 받아보시기 바라며 사건 진행시 변호사를 꼭 선임하시기 바랍니다.

전종득 변호사 · Answer

안녕하세요. [연대법대, 사시출신] 전국출장, 주말상담가능/ 형사, 민사, 가사, 부동산 전문 전종득 변호사입니다.

1. 행정(구청) 철거명령은 누구에게도 올 수 있습니다.​ 위반건축물 시정명령(해체 등)은 *소유자뿐 아니라 관리자·점유자(임차인 포함)*에게도 할 수 있습니다. 따라서 “전부터 있던 불법건축물”이어도 ​현재 점유자라면​ 구청 대응(철거·이행강제금 위험)은 생길 수 있습니다.

​2. 민사(임대인 vs 임차인) 비용부담은 ‘철거할 권한/가능성’과 ‘특약 해석’이 핵심입니다.​
특약으로 임차인이 불법건축물 철거·책임을 부담하기로 한 사안에서, 법원은 그 특약을 근거로 “임차인에게 시정(철거 등)을 할 지위가 있다”고 보아 처분 적법성을 인정한 예가 있습니다.
반대로, 불법증축 부분이 건물에 부합되는 등 ​철거권원이 사실상 임대인에게 있고 임차인에게 철거권원이 없으면​, 특약이 있어도 임차인에게 이행강제금 부담까지 인정하기 어렵다고 본 사례도 있습니다.

​3. 로드뷰·사진은 ‘면책의 자동증거’는 아니지만 중요합니다.​ 전부터 있었다는 증거는 (i) 내가 설치한 게 아니라는 점, (ii) 계약 당시 “나대지”였다는 임대인 주장과 계약해석을 깨는 자료가 될 수 있어 분쟁에서 유리합니다. 다만 특약이 매우 강하면 여전히 다툼이 남습니다.

​추가 확인 필요:​ 계약 체결 당시 현황(사진/특약 작성 경위), 컨테이너·조립식이 누구 소유/누가 반출 가능한지(현장 점유관계), 구청 공문 수신자(임대인/임차인) 여부.