전세집 원상복구 요구에 어떻게 대응할 수 있을까요?

안녕하세요. 법률사무소 상산 채한규 대표변호사입니다. 임차인의 원상복구의무는 임대차계약의 본질상 당연히 예정되어 있는 통상의 손모(損耗)에는 미치지 않습니다. 즉, 사회통념상 통상적인 사용으로 인한 자연적인 마모나 상태 악화는 원상복구의무 범위에 포함되지 않으며, 이러한 부분의 수리비용은 이미 차임에 반영된 것으로 봅니다. 따라서 의자 다리 보호용 스티커로 인한 경미한 이염 자국 정도는 통상적인 사용 과정에서 발생할 수 있는 손상으로 볼 여지가 충분합니다. 특히 입주 당시 곰팡이가 심각하여 전체 도배를 사비로 진행하셨고, 바닥에도 패임 자국이 있었다는 점은 중요한 사실입니다. 임대인은 임대차 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있는데, 입주 시 상태가 불량했다면 임대인의 의무 이행이 제대로 되지 않은 것입니다. 임대차계약서에 원상복구의무가 규정되어 있더라도, 임대인이 원상복구할 의사 없이 임차인이 개선한 시설을 그대로 이용하여 다시 임대하려는 경우에는 원상복구비용을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 판례도 있습니다. 귀하께서 지출하신 도배비용을 임대인의 바닥 수리비 요구에 대한 방어 수단으로 활용하는 것은 법적으로 가능합니다. 임대차보증금은 임대차 종료 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 임대인이 부담해야 할 수선의무를 임차인이 대신 이행한 경우 그 비용은 보증금에서 공제될 수 있습니다. 입주 시 사진이나 청소비용 영수증 등 객관적 증거자료를 확보하셨다면 협상에 유리하게 작용할 것입니다. 임대인과의 협의 시 입주 당시 상태가 불량했던 점, 귀하가 개선 비용을 부담한 점, 현재 손상이 통상 사용 범위 내라는 점을 명확히 주장하시기 바랍니다. 더 궁금한 사항이 있으시면 언제든지 편하게 상담 신청해 주시기 바랍니다.

임차인은 임대차 계약이 종료되면 목적물을 원래의 상태로 회복하여 반환할 의무를 부담하지만, 이는 입주 당시의 상태대로 반환한다는 의미이지 통상적인 사용에 따라 발생하는 자연적인 마모나 손상까지 모두 새것처럼 만들어 놓아야 한다는 뜻은 아닙니다. 귀하가 언급한 의자 다리 스티커 자국이 일상생활에서 발생할 수 있는 경미한 오염이나 생활 기스 정도라면, 이는 통상적인 손모에 해당하므로 원상회복 의무의 대상이 되지 않는다고 주장할 수 있습니다. 특히 입주 전부터 바닥 패임이 있었고 곰팡이가 심했던 점을 고려하면, 임대인은 귀하에게 완벽한 상태의 반환을 요구하기 어렵습니다. 귀하가 입주 당시 지출한 도배비용과 청소비용은 임대인이 부담해야 할 목적물의 수선유지 의무에 해당하는 비용, 즉 필요비로 볼 여지가 큽니다. 곰팡이가 심하여 거주가 어려울 정도였다면 이는 임대인이 해결해주었어야 할 문제이며, 귀하가 이를 대신 처리했다면 그 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인이 바닥 오염에 대한 복구비용을 요구할 경우, 귀하는 오히려 귀하가 지출한 도배비 등의 반환을 청구하며 그 금액만큼 상계하겠다는 의사를 표시하는 것이 법적으로 매우 유효한 대응 전략이 됩니다. 법적으로 고의나 과실 없이 통상적인 사용 과정에서 발생한 자국은 임차인의 원상회복 의무에 포함되지 않는다는 것이 일반적입니다. 스티커 자국이 바닥재 자체를 훼손한 것이 아니라 단순한 이염이라면 청소로 해결될 문제이지 교체 비용을 물어줄 사안은 아닙니다. 귀하가 입주 시 촬영해 둔 사진이나 도배비 영수증 등을 근거로 임대인에게 강력히 대응한다면, 임대인도 무리한 비용 청구를 철회할 가능성이 높습니다. 구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.