상가 임차인의 원상복구와 감가상각 쟁점 해결 방법

상가임대차에서 원상복구 의무는 “임차인이 설치하거나 변경한 부분을 철거하여 임대차 개시 당시의 통상적인 상태로 되돌리는 것”이 원칙이므로, 10년간 영업으로 인해 자연스럽게 발생한 노후·마모·변색까지 새것으로 만들어 줄 의무는 없습니다. 따라서 기존 타일 위에 설치한 에버롤과 데코타일을 철거하고 접착제 제거와 샌딩까지 하여 기존 타일이 다시 사용 가능한 상태로 돌려놓는다면, 임대인이 타일 전체를 새로 깔라고 요구하는 것은 통상적인 범위를 넘는 요구로 판단될 가능성이 높습니다. 천장도 마찬가지로, 임차인이 파란색으로 도색했다면 흰색으로 재도색하여 원래의 외관을 회복시키는 것이 원칙적 복구 범위이고, 텍스 자체가 10년 사용으로 노후화되었다는 이유로 전면 교체를 요구하는 것은 임차인의 귀책사유가 아니라 건물의 자연적 감가에 해당하므로 임차인에게 부담시킬 수 없습니다. 판례에서도 임대차 종료 시 임차인의 복구 의무는 “훼손이나 변경 부분의 원상회복”에 한정되고, 사용에 따른 감가·노후화는 임대인이 부담해야 한다는 취지를 일관되게 유지하고 있습니다. 특히 상가에서 타일, 천장 텍스, 도장 등의 내용연수는 통상 5~8년 정도로 보는데, 10년을 사용했다면 자재의 경제적 가치가 상당 부분 소진된 상태이므로 임대인이 전면 교체를 요구하면서 그 비용을 임차인에게 전가하는 것은 부당이득에 가깝다는 논리를 펼 수 있습니다. 임대인이 법인이라 하더라도 법적 기준은 동일하므로, “기존 상태로의 회복 + 통상적 마모는 임대인 부담”이라는 대법원 판례 취지를 근거로 협상하시고, 분쟁이 되면 임대차 종료 후 보증금 반환 청구소송에서 이 부분을 다툴 수 있습니다.