부동산 매수 시 가압류 문제로 대출 불가, 해결 방법은?

Question

부동산 매수 계약을 체결했습니다.
당시에 부동산 등본에는 대출로 인한 근저당만 있는 상태였고 잔금일에 갚는것으로 얘기가 되었습니다.
한달정도 지난 현재 잔금일이 3주정도 남아 주택 담보 대출을 시행하기 위해 등본을 다시 열람했고
계약시에는 없던 가압류가 설정되어 있는것을 확인하였고 은행에서 대출을 받으려니 가압류 상태로는 불가하고 해지 되어야 대출이 가능하다고 합니다.
매도인 부부가 이혼을 하면서 재산 분할 문제로 법원에서 가압류를 건 상태로 보입니다.

매도인으로부터 해당 내용을 전달 받지 못했고.. 금전 공탁을 했다고 하는데 일주일 정도 지나야 등본에서 확인이 가능할것 같습니다.
현재 은행에서는 이틀내로 대출 접수가 되어야 잔금일까지 심사가 가능하다고 하여 잔금일까지 대출 실행이 어려울수도 있는데.
어떻게 대처를 해야하는지 문의드립니다.

홍원표 변호사 · Answer

안녕하세요.

매수 계약 후 가압류로 대출받아 잔금 치르는 방법이 궁금하신거죠.

계약 당시에는 근저당만 있었는데 잔금이 임박한 시점에 새 가압류가 등기돼 은행 대출이 막힌 상황으로 보입니다.

경험상 이 유형은 가압류 해제 시점과 잔금 동시이행에서 방향이 갈리고, 매매·소유권 분쟁 영역에서 반복적으로 부딪히는 포인트입니다.

매도인은 이혼 재산분할 관련 가압류이고 공탁을 했으니 곧 풀린다고 하나, 잔금일까지 대출 접수·심사 일정이 흔들릴 수 있습니다.

정리해드리면,

매도인이 잔금일에 가압류 말소가 완료된 깨끗한 소유권을 넘길 수 있느냐가 핵심 판단 기준입니다.
함정은 말소 절차가 늦어져 대출이 지연되면 매수인이 자금 미이행으로 몰릴 여지가 있다는 점입니다.
우선순위는 계약 라인에서는 잔금기일과 특약을, 등기·대출 라인에서는 말소 완료 시점을 분리해 리스크를 통제하는 것입니다.

대응 방향 간략하게 말씀드리면

가압류 말소 등기가 확인되기 전에는 잔금일을 고정하지 말고, 말소 완료를 조건으로 기일 연장 합의를 잡아두는 편이 안전합니다.
연장 합의가 어렵다면 ‘말소 미완료 시 계약해제 및 계약금 반환’처럼 제재가 붙는 특약으로 프레임을 고정하는 방법이 있습니다.
공탁이 있었다 하더라도 법원 절차와 등기 반영 시점은 달라질 수 있어, 은행 접수 가능 시점을 기준으로 일정을 다시 설계하는 접근이 현실적입니다.
매도인이 끝내 말소를 못 하면 계약해제, 손해배상 범위, 중개업자 책임까지 민사 라인으로 검토해야 할 수 있습니다.

상담 원하시면, 문의 주신 건에서 법적 쟁점이 갈리는 지점부터 우선 좁혀 비용 대비 가능한 선택지가 남도록 정리해드리겠습니다.

감사합니다.

송영인 변호사 · Answer

1. 잔금지급 거절 및 계약해제권 행사 가능
의뢰인분의 상황은 매도인의 귀책사유로 발생한 것이므로, 
잔금지급을 거절할 권리가 있으며, 매도인이 상당한 기간 내에 가압류를 말소하지 못하면 계약을 해제할 권리도 있습니다.

2. 잔금지급기일 연장과 매도인의 공탁 확인
 다만, 계약해제는 최후의 수단이므로, 우선은 매도인과 협의하여 잔금일을 연장하고 가압류 말소를 기다리는 것이 현실적입니다. 
 매도인이 이미 공탁을 했다면 조만간 가압류가 말소될 가능성이 높으므로, 1~2주 정도 잔금지급기일을 연장하는 것으로 하셔야 할 것입니다.

3. 조치사항
매도인에게 연락하여 공탁 사실을 확인하고, 은행과 대출 일정을 재협의하시며, 
공인중개사를 통해 잔금일 연장을 협의하시기 바랍니다. 
상황이 개선되지 않으면 전문가의 조력을 받아 대처하셔야 합니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님 상황에서는 가압류가 남아 있는 상태로는 담보대출이 안됩니다. 만약 계약 당시 없던 권리 제한이 새로 생겼는데 매도인이 이를 사전에 알리지 않았다면 계약상 의무 위반 소지가 있습니다. 다만 잔금일이 임박해 있으니 지금은 책임 공방보다 잔금일까지 말소가 가능한지부터 검토해야 합니다.

[2] 매도인이 공탁을 했다고 해도 등기부에서 가압류가 바로 없어지지 않습니다. 보통은 채권자가 해제 신청을 하거나 법원 결정이 나와야 말소가 됩니다. 그래서 매도인에게 공탁서, 해제 신청 접수증, 사건번호를 받아서 진행 상황을 확인하시고 부동산 중개업소에도 이를 공유하셔야 합니다. 은행에는 가압류 해제 진행 중이라는 자료를 제출해서 심사팀이 접수를 받아줄 수 있는지도 같이 확인하셔야 합니다.

[3] 현실적인 대응은 잔금일 조정을 먼저 협의하는 것입니다. 매도인이 책임지고 잔금 전까지 가압류를 말소하겠다는 확약을 서면으로 받고, 말소가 안 되면 잔금일 연장 또는 계약해제와 손해배상을 요구할 수 있다는 점을 밝혀야 합니다. 질문자님이 잔금을 못 치르는 상황이 되면 매수인 귀책이 될 수 있으니 반드시 법무법인 명의의 내용증명으로 가압류 말소를 전제로 이행하겠다는 입장을 남겨두실 필요가 있겠습니다.

가장 합리적인 비용으로 법무법인 명의의 내용증명을 작성, 발송하고 있습니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

정찬 변호사 · Answer

계약 체결 이후 매도인 명의 부동산에 새로운 가압류가 설정된 경우, 이는 단순한 행정 지연 문제가 아니라 매도인의 계약상 의무 위반 가능성이 있는 사안입니다.

매매계약에서 통상 매도인은 잔금일 기준으로 소유권 이전에 장애가 되는 모든 권리를 말소한 상태로 이전할 의무를 부담합니다. 계약 당시 존재하지 않던 가압류가 잔금 전 새로 설정되었고, 그로 인해 대출 실행 자체가 불가능해졌다면 이는 매수인 귀책으로 보기 어렵습니다.

매도인이 공탁을 했다고 하더라도, 등기부상 말소가 완료되지 않은 상태에서는 금융기관이 이를 인정하지 않는 것이 일반적이며, 잔금일 내 대출 불가 위험이 현실화된 상황입니다.

이 경우 매수인은 잔금기일 연기 요청, 가압류 말소를 조건으로 한 이행 최고, 필요하다면 계약 해제 또는 손해배상 주장까지 검토 대상이 됩니다. 
특히 매도인이 해당 가압류 사실을 사전에 고지하지 않았다면 신뢰 침해 사정으로 불리하게 작용할 수 있습니다.

현재로서는 문자나 내용증명 형태로 가압류 완전 말소 시점과 잔금일 조정에 대한 매도인의 명확한 입장을 확보하는 것이 중요합니다.

보다 정확한 안내를 위해서는 상황을 더 구체적으로 확인해야 하므로, 카카오톡, 전화 또는 방문 상담으로 자세히 이야기를 나눠보면 좋겠습니다. 편하게 문의 주세요.