전세 갱신청구권 사용 가능한 경우일까요?

Question

안녕하세요, 2024년5월31일 전세계약으로 아파트(전세3억) 거주하고 있는 임차인입니다.
임대인께서 2026년1월5일에 부동산에서 볼 수 있냐고 연락이 와서 퇴근하고 가서 만났습니다.
임대인님과 중개인분과 얘기를 했는데 다주택자 세금문제로 집을 매매하려고 해서 계약 연장이 안되겠다고 했습니다. 그래서 이사비+중개비 300백만원 정도는 줄 수 있고 제가 4월말 출산예정일이라 당장 5월말에 나가기 어려운 상황이다보니 한두달정도는 기간 연장해줄 수 있다고 합니다. 아니면 집을 사라고도 제안했는데 금액이 당장 매매하기에는 부담이 커서 그것도 좋은 방법이지만 일단 집을 알아봐야겠네요,, 정도로 얘기 마무리하고 집에 왔습니다.
그리고 지인에게 들었는데 집주인이 실거주를 하겠다고 말한 경우가 아니면 매매할 계획이라는것만으로 갱신거부를 할 수 없고 갱신청구권을 쓸 수 있다고 얘기를 해줬는데
1) 만약에 제가 지금 집주인에게 문자로 갱신청구권을 사용하겠다고 보내면, 집주인이 집을 팔아서 새 집주인이 실거주를 하게되는 상황이 오더라도 제가 먼저 갱신청구권을 사용했기때문에 갱신거부 효력이 없는건지(2년 연장 계약은 계속 이어짐), 
2) 혹시라도 집주인이 실거주를 하겠다고 하더라도 제가 먼저 갱신청구권을 사용하겠다고 문자로 남겨놨으니 이러한 경우에도 갱신거부 효력이 없는건지 궁금합니다.
최악의 경우 이사비를 받고 나가야겠지만 가능하다면 전세 연장 하고싶어서 문의드립니다.
혹시 제가 갱신청구권을 쓰겠다고 집주인에게 말하기 전에 고려해야할 상황이 있다면 알려주세요.

홍현필 변호사 · Answer

계약갱신청구권 행사와 매수인의 실거주 거절
주택임대차보호법 6조의3에 의거하여 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 1회 행사할 수 있습니다. 귀하가 먼저 갱신권을 행사하더라도 소유권 이전 등기를 마친 새로운 매수인이 실거주를 목적으로 한다면 법정 기간 내에 갱신 거절을 할 수 있습니다. 대법원 판례는 임차인이 기존 임대인에게 갱신청구권을 행사했더라도 아직 거절 가능 기간 내에 소유권을 승계한 매수인이 실제 거주하려는 경우 거절권을 행사할 수 있다고 판시하고 있습니다. 단순히 먼저 연락했다는 사실만으로 새 주인의 실거주 입주를 법적으로 막기는 어렵습니다.

임대인의 실거주 주장 변경과 대응 방안
현재 임대인은 매매를 사유로 갱신 거절을 통지했으나 이는 법에서 정한 정당한 거절 사유가 아닙니다. 만약 귀하가 갱신권을 행사하자 임대인이 태도를 바꾸어 본인이 직접 들어와 살겠다고 주장한다면 이는 주택임대차보호법 6조의3 1항 8호에 따른 적법한 거절이 될 수 있습니다. 갱신권 사용 문자를 먼저 보냈더라도 임대인의 정당한 실거주 거절권이 우선합니다. 다만 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하거나 매도한다면 손해배상 청구의 대상이 됩니다. 출산 전후의 안정을 위해 임대인의 주장을 반드시 서면으로 남겨두십시오.

갱신권 행사 시 유의점과 전략적 선택
갱신권을 행사하기로 결정 시 2026년 3월 31일 이전에 반드시 의사가 도달해야 하며 문자나 내용증명으로 증거를 남기는 것이 필수입니다. 임대인이 제시한 이사비 300만 원은 갱신권 포기를 전제로 한 합의금이므로 갱신권 행사 시 수령이 어려울 수 있습니다. 만약 경제적 사정으로 개인회생을 고려하신다면 2026년 1인 가구의 최저생계비는 153만 8,543원이며 2인 가구는 251만 9,575원입니다. 3인 가구는 321만 5,422원 그리고 4인 가구는 389만 6,843원 기준 적용해서 설명하며 이를 참고하여 이사 여부를 신중히 결정하십시오.

김명수 변호사 · Answer

1. 우선, 문자 또는 카톡메시지로 임대인에게 <주택임대차보호법에 따라서 갱신을 요구합니다>라고 보내시면서 임대인으로부터 어떤 내용이더라도 답변을 받으시기 바랍니다. 이러한 내용은 만기 2개월 전까지 반드시 이루어져야 하며 과정에서 해당 메시지가 임대인에게 도달한 사실에 대한 증거자료(임대인이 문자 등으로 답변하는 내용이면 됨)를 반드시 확보하셔야 합니다.
2. 그렇게 하면, 임대인의 실거주사유 등 주임법에 정한 갱신거절사유가 없는 한 임대인은 갱신을 거절하더라도 그러한 갱신거절은 효력이 없게 됩니다. 매매를 위한 갱신거절은 정당한 사유에 해당하지 않으므로 거절하셔도 됩니다.
3. 만기가 26. 5. 31.이라면, 임대인이 그 동안 매수인을 구해서 매매계약을 체결하고 소유권이전등기가 매수인에게 된 이후에 매수인이 실거주를 사유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수는 있는데, 매수인이 실거주사유로 임차인의 갱신요구를 거절한다는 통지를 할 수 있는 시기는 임대차기간 만료일로부터 2개월 전까지만(26. 3. 31.) 가능합니다. 
4. 따라서 임차인께서는 주어진 상황에 따라서 변호사 상담 후에 변호사의 조언에 따라서 적절하게 대응하시면 될 것으로 보입니다.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 2024년 5월 31일 체결한 전세계약으로 거주 중이고, 임대인은 2026년 1월 5일 매매 계획을 이유로 갱신을 거절하며 이사비·중개비 보전을 제안했습니다. 의뢰인님은 출산 예정으로 단기간 내 이사가 어려워 갱신청구권 행사 가능 여부와, 새 소유자 또는 임대인의 실거주 주장을 어떻게 볼지 문의하셨습니다. 출산을 앞둔 상황에서 이사 압박까지 받으시니 많이 불안하실 것으로 보입니다.

[의견]
주택임대차보호법 제6조의3에 따라 종료 6~2개월 전 임차인은 1회, 2년 갱신을 요구할 수 있고, 단순 매매 예정만으로는 거절할 수 없습니다. 지금 문자 등 서면으로 갱신요구를 하시고, 임대인에게 1개월 내 회신을 요구하시길 권합니다. 1) 갱신요구가 적법하면 그 효력은 원칙적으로 매수인에게 승계됩니다. 다만 매수인이 실제 거주를 위한 정당한 사유로 법정기간 내 거절 통지를 하는 등 요건을 갖춘 경우 다툼의 여지가 있습니다. 2) 임대인이 뒤늦게 실거주를 이유로 하더라도 정당사유와 통지 요건을 충족하면 거절이 유효할 수 있습니다. 허위 실거주라면 손해배상을 청구할 수 있습니다(제6조의3 관련). 행사 전에는 기간 준수, 전입·점유 유지, 대화·문자 보존, 내용증명 발송, 임대료 인상 한도(통상 5%) 등을 점검하시기 바랍니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

박현철 변호사 · Answer

임대인의 다주택자 세금문제나 매매 계획만으로는 정당한 갱신거절 사유가 되지 않으며, 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주 목적 등 법정 사유가 있어야 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 집이 매각되더라도 새 소유자는 임대인 지위를 승계하므로 갱신된 임대차계약은 그대로 유지됩니다. 다만, 임대인이 계약갱신청구권 행사 전에 매매 의사를 명확히 밝힌 상황이기 때문에, 향후 분쟁으로 이어질 경우 질문자님이 상당한 부담을 가지게 될 가능성이 있습니다. 따라서, 분쟁 가능성을 최소화하기 위해서 임대인이 제시한 조건을 기초로 이사 시기 조정, 이사비 및 중개비 상향 조정 등 질문자님에게 최대한 유리한 조건을 확보하는 방향으로 협의하는 것도 하나의 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.

이충호 변호사 · Answer

주택임대차보호법에 따라 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 귀하의 계약은 2026년 5월 31일에 만료될 예정이므로, 2025년 11월 30일부터 2026년 3월 31일 사이가 법적 행사 기간에 해당합니다. 단순히 주택을 매매하려는 사정만으로는 임대인이 귀하의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

다만 주의할 점은 귀하가 현재의 임대인에게 먼저 갱신요구권을 행사했더라도, 새로운 매수인이 2026년 3월 31일 이전에 소유권이전등기를 마치고 본인의 실거주를 이유로 거절 의사를 밝힌다면 갱신이 거절될 수 있습니다. 대법원은 임대인의 지위를 승계한 새로운 소유자도 법정 기간 내라면 실거주를 근거로 거절권을 행사할 수 있다고 판결하고 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).

이는 현재 임대인이 본인이나 직계존비속의 실거주로 의사를 번복하는 경우에도 동일하게 적용될 수 있습니다.

임대인이 제시한 이사비와 중개비 300만 원 합의안은 법적 강제 사항이 아니며 귀하의 선택 사항입니다. 갱신요구권을 행사한 이후 임대인이 실거주를 이유로 거절했으나 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대하는 등 허위 사실이 드러날 경우에는 사후적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026년 4월 말 출산 예정 등 귀하의 상황을 고려하여 갱신 의사를 문자 등으로 명확히 남겨두어 권리를 확보하고, 매수인의 등기 시점 등을 면밀히 확인하며 대응할 필요가 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

한대섭 변호사 · Answer

1. 결론부터 말씀드리면, 집주인이 단순히 ‘집을 팔겠다’는 이유만으로는 귀하의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 법이 정한 거절 사유는 ‘임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우’ 등 제한적이며, 매매 자체는 거절 사유가 아닙니다.

2. 지금 즉시 집주인에게 문자로 갱신청구권을 사용하겠다고 통보하십시오. 임차인이 갱신 요구를 한 ‘후’에 집을 산 매수인은, 설령 본인이 실거주를 원하더라도 임차인의 갱신된 계약 기간을 보장해야 합니다. 즉, 귀하가 ‘먼저’ 갱신권을 행사해 버리면, 나중에 집주인이 바뀌더라도 새로운 주인은 귀하를 내보낼 수 없습니다. 이 2년의 연장은 확정적인 권리가 됩니다. 만약 현 집주인이 “내가 실거주하겠다”며 거짓말을 하고 갱신을 거절한 뒤 집을 파는 경우라면, 이는 명백한 불법행위입니다. 이 경우 귀하는 쫓겨나더라도 추후에 손해배상(이사비, 중개비, 월세 차액 등)을 청구할 수 있습니다. 하지만 집주인 입장에서도 손해배상 소송은 부담스럽기 때문에, 귀하가 갱신 의사를 강력히 밝히면 무리하게 내보내기 어렵습니다.

3. 그러므로 지금 가장 좋은 전략은 집주인이 ‘매매 계약’을 체결하기 전에, 그리고 새로운 주인이 등기를 치기 전에, 서둘러 ‘계약갱신요구권을 행사한다’는 내용을 문자나 내용증명으로 명확히 남기는 것입니다. “출산 예정이라 이사는 불가능하며, 법에 보장된 갱신청구권을 행사하여 2년 더 거주하겠습니다”라고 정중하지만 단호하게 보내세요. 이사비 300만 원은 귀하가 겪을 출산과 육아의 고충에 비하면 턱없이 부족한 금액입니다. 집을 사라고 제안하거나 한두 달 연장해 주겠다는 말에 흔들리지 마시고, 법이 보장한 ‘2년 거주 권리’를 먼저 확보해 두는 것이 협상에서도 우위를 점하는 길입니다.