임대차 승계 이의 제기, 가능한 상황과 준비 방법

Question

안녕하세요. 현재 상가를 계약하여 이용하고 있는 임차인입니다.
이번 2/14일을 끝으로 임대차 계약이 만료되어, 상가를 빼려고 준비중이였습니다.
그런데 갑작스럽게 1/27 새로운 임대인이 계약을 하여 임대인이 변경된다는 사실을 알게 되었습니다.
이미 계약 만료를 앞두고 있고 계약기간이 얼마 남지 않아 새로운 임대차 계약을 쓰고 하는 것보다 차라리 27일 새 임대인 계약에 맞춰 승계에 대한 이의 제기를 하고 임대인이 바뀌는 27일에 맞춰 계약을 종료하고 싶은데 가능할까요? 새로운 임대인은 계약서대로 2월 14일까지의 계약을 만료 해야한다는 입장이고, 1월 27일 계약 종료를 받아들일 이유가 없다는 입장입니다.

임대차 승계에 대한 이의 제기가 가능한지, 가능하다면 어떠한 준비를 통해 계약 종료를 해야하는 지도 알고 싶습니다.

배성환 변호사 · Answer

대법원 판례에 따라 임차인은 임대인의 지위 승계를 원하지 않을 경우, 건물 양도 사실을 안 날로부터 '상당한 기간' 내에 이의를 제기하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, 계약은 ​기존 임대인(양도인)​과 종료되며, 보증금 반환 의무 또한 기존 임대인이 부담하게 됩니다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결 참조).

1. 귀하의 경우 1월 27일에 임대인 변경 사실을 알게 되었고 즉시 계약 종료 의사를 밝히길 원하시므로, 이는 판례가 말하는 '상당한 기간' 내의 정당한 이의 제기로 인정될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 새로운 임대인의 주장과 달리, 원래 계약 만료일인 2월 14일까지 기다릴 필요 없이 1월 27일 자로 계약을 종료하고 보증금 반환을 ​기존 임대인에게​ 요구할 수 있습니다.

2. 준비 방법​
이의 제기 내용증명 발송​: 임대인 변경 사실을 안 즉시, ​기존 임대인(양도인)과 새로운 임대인(양수인) 모두에게​ 임대차 승계를 원하지 않으며 계약을 해지한다는 의사를 명확히 밝히는 내용증명 우편을 발송하는 것이 가장 확실합니다.
​보증금 반환 요구​: 내용증명에 보증금 반환을 요청하는 내용을 포함하고, 상가(주택)를 비워주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 동시이행 관계임을 명시하십시오.

이진훈 변호사 · Answer

안녕하세요. 의뢰인의 일을 내 일처럼 생각하는 이진훈 변호사입니다.

[사실관계]
의뢰인님은 상가 임차인으로서 2월 14일 만료를 앞두고 있었는데, 1월 27일 새 임대인이 소유권을 취득한다는 통지를 받으셨습니다. 만료가 임박한 상황에서 불확실성이 커져 많이 당황스러우실 것으로 이해합니다. 새 임대인은 기존 계약대로 2월 14일까지 유지되어야 한다는 입장이고, 의뢰인님은 1월 27일에 맞춰 임대차 승계에 이의를 제기하며 종료가 가능한지 문의하셨습니다.

[의견]
상가건물 임대차에서는 건물이 양도되면 새 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하고, 임차인은 대항요건(점유와 사업자등록)을 갖춘 경우 그에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 취지). 이는 임대차가 동일 조건으로 존속함을 의미하므로, 승계 자체에 대한 이의만으로 1월 27일 조기 종료를 일방적으로 주장하기는 어렵습니다. 따라서 원칙적으로 종료일은 계약서상의 2월 14일이 됩니다. 다만 다음의 선택지가 있습니다. 첫째, 조기명도에 관한 합의해지: 새 임대인과 서면으로 명도일, 일할차임 정산, 보증금 반환일을 특정해 합의하시기 바랍니다. 둘째, 계약상 조기해지 조항이나 임대인의 중대한 의무위반이 있다면 그 근거로 해지 통보가 가능합니다. 셋째, 묵시적 갱신 분쟁을 막기 위해 지금 즉시 내용증명으로 종전·새 임대인 모두에게 갱신 의사 없음과 2월 14일 명도 계획을 통지하세요. 보증금은 대항요건을 갖춘 경우 새 임대인이 반환의무를 승계하므로, 인도와 동시이행 원칙에 따라 열쇠교부와 보증금 수령을 동시에 하도록 합의서와 정산서를 준비하시길 권합니다. 필요 시 지급명령이나 보증금 반환소송도 검토됩니다. 도움이 필요하시다면, 제가 그 여정에 끝까지 함께하겠습니다.

끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다.
법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림

조기현 변호사 · Answer

[1] 질문자님이 원하는 방식의 ‘임대차 승계에 대한 이의 제기’를 통해 1월 27일에 계약을 조기 종료하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 상가가 매매되어 임대인이 변경되더라도 기존 임대차계약은 그대로 새로운 임대인에게 승계되고, 계약기간·차임·조건 역시 동일하게 유지됩니다. 이는 임차인의 동의 여부와 무관합니다.

[2] 따라서 임대인 변경 자체를 이유로 계약을 중도 해지하거나 승계에 이의를 제기해 계약을 종료할 권리는 임차인에게 인정되지 않습니다. 새로운 임대인이 “계약서대로 2월 14일까지 유효하다”는 입장은 법적으로 타당합니다. 다만 임대차 기간 만료 의사가 이미 명확하고, 갱신 의사가 없다는 점을 분명히 통지했다면 2월 14일 종료 자체에는 아무런 문제가 없습니다.

[3] 실무적으로는 1월 27일 종료를 원하신다면 ‘이의 제기’가 아니라 ‘합의 해지’ 외에는 방법이 없습니다. 조기 명도 가능 시 관리비·임대료 일부 조정, 원상복구 일정 협조 등을 조건으로 협상해 볼 수는 있으나, 임대인이 거부하면 강제할 수는 없습니다. 지금 단계에서는 2월 14일 계약 종료를 전제로 명도·원상복구 준비를 해야 합니다.

길기범 변호사 · Answer

새로운 임대인이 1월 27일 종료를 거부하고 있으므로, 말로 하기보다는 증거가 남는 내용증명을 즉시 발송해야 합니다.

변호사를 선임하여  "임대인 변경(매매) 사실을 알게 되었으며, 본인은 임대차 지위 승계를 원하지 않아 대법원 판례에 따라 승계에 대한 이의를 제기한다. 따라서 임대인이 변경되는 1월 27일자로 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환해 달라."는 내용을 포함시켜 내용증명을 보내시기 바랍니다.

내용증명과 관련하여 구체적인 상담을 원하시면 연락주시기 바랍니다.

이충호 변호사 · Answer

임대차 계약 기간 중 상가 건물의 소유권이 이전되어 임대인이 변경되는 경우, 임차인은 임대차 승계를 원하지 않는다면 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 임대차 계약이 당사자 간의 신뢰를 기초로 하는 만큼, 임차인에게 원하지 않는 상대방과의 계약 관계를 강요할 수 없다는 법리에 따른 것입니다.

귀하의 상황에서 임대인이 변경되는 1월 27일에 맞춰 계약을 종료하고 싶다면, 임대인 변경 사실을 안 날로부터 지체 없이 승계 거부의 의사를 표시해야 합니다. 새로운 임대인이 기존 계약 만료일까지의 임대차 유지를 주장하더라도, 임차인이 적법하게 이의를 제기한다면 승계되는 임대차 관계의 구속에서 벗어나 계약을 종료할 수 있습니다. 이때 임대차 승계를 거부함으로써 발생하는 계약 해지의 효과에 따라 보증금 반환 의무는 원칙적으로 기존 임대인이 부담하게 됩니다.

따라서 귀하는 기존 임대인과 새로운 임대인 모두에게 임대차 승계를 거부하며 계약을 해지한다는 의사를 발송하고 그에 관한 증거를 남기기 위하여 카카오톡, 문자메시지, 내용증명, 통화녹음 등을 이요할 수 있습니다. 해당 통지에는 임대인 변경에 따른 이의 제기 사실과 1월 27일자로 임대차 계약이 종료됨을 명시하고, 당일에 보증금을 반환해 줄 것을 요구해야 합니다. 이러한 명확한 의사 표시를 통해 계약 종료 시점을 확정하고 보증금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.