공사 타절 시 선급금 정산 방법과 보증 사고 대처법

Question

직접노임 및 타절기성금 으로 선급금 정산방법
직접노임도 기성금이기 때문에 선급금에 우선 충당된다 생각 재노비에 포함되어 있어서 정산시 우선 산급금공제가 되는지
선급금보증사고 날짜 확인방법
공사기간 및 선급금보증기간이 끝나고 6개월동안 계속 공사를 하였기 때문에 보증기간 이후에 보증사고가 났다고 생각하고 보증사는 준공을 못했으니 준공전에 보증사고가 났다고 주장함

강대현 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요, SKY출신 변호사 강대현입니다.
공사 타절 및 선급금 정산, 보증사고 문제로 큰 어려움을 겪고 계실 질문자님의 심정을 충분히 이해합니다. 복잡한 법적 쟁점이 얽혀있는 사안이므로 신중한 접근이 필요합니다.

[1] 선급금 정산의 원칙
공사 타절 시 선급금은 그때까지 발생한 기성고에 당연히 충당됩니다. 질문자님께서 문의하신 직접노임은 공사대금의 중요한 구성요소이자 기성금에 포함되므로, 타절기성금 정산 시 선급금에서 우선 공제되는 것이 원칙입니다. 재료비, 노무비 구분 없이 전체 기성고를 기준으로 선급금을 정산하게 됩니다.

[2] 보증사고 발생일 판단 기준
보증사고는 일반적으로 계약 해지 사유가 발생하여 선급금 반환 채무가 확정된 시점에 발생한다고 봅니다. 당초 공사 및 보증기간 만료 후에도 6개월간 공사가 계속되었다면, 단순히 기간이 지났다고 해서 보증사고가 발생했다고 단정하기는 어렵습니다. 묵시적인 계약 연장이나 공사기간 변경으로 해석될 여지가 있어 보증회사와의 주장에 대한 다툼이 예상됩니다.

[3] 구체적인 검토의 필요성
정확한 판단을 위해서는 해당 계약서, 보증서 약관, 공사 진행 기록 등 모든 관련 자료를 면밀히 검토하고 질문자님의 상황에 맞는 법리적 주장을 정리해야 합니다.

보다 자세한 문의 사항이 있으실 경우, 상담을 통해 도와드리겠습니다.
수원, 용인, 화성 지역 변호사 강대현 올림.

홍윤석 변호사 · Accepted Answer

안녕하세요. 공사 중단과 보증 문제로 염려가 크실 것으로 보입니다. 저는 관련된 건축/부동산 일반 분야를 주요분야 중 하나로 하고 있습니다.

질문 주신 내용에 대해 답변 드립니다.

(1) 선급금 정산 방법

대법원 판례(99다55519 등)에 따르면, 공사 도급계약이 해제된 경우 선급금은 별도의 의사표시 없이도 그때까지의 기성고에 해당하는 미지급 공사대금 전액에 당연 충당됩니다. 이때 공사대금에는 직접 노임 등도 포함되므로, 전체 기성금에서 선급금을 우선 공제하는 방식으로 정산하는 것이 타당하다고 생각합니다.

(2) 보증사고 발생일 판단

보증사고일은 통상 '계약 해지 사유가 발생하여 선급금 반환 채무가 확정된 때'를 기준으로 합니다. 질문자님 상황처럼 만기 후에도 실질적인 공사가 6개월간 지속되었다면, 단순히 당초 준공기한을 넘겼다는 사실만으로 보증사고가 났다고 보기는 어려울 수 있습니다. 다만, 묵시적 계약 연장 여부와 보증 약관에 대한 법리적 다툼이 예상됩니다.

방향은 논의에 따라 달라질 수 있으므로 카톡으로 남겨주시면, 세부내용 확인해서 좀 더 구체적인 판단을 알려드리고, 도움될 수 있는 부분도 알려드리겠습니다.

조기현 변호사 · Answer

[1] 공사 타절 시 선급금 정산의 기본 원칙은 기성금 발생분에서 선급금을 우선 공제하는 구조입니다. 직접노임 역시 기성에 해당하므로, 계약상 직접노임이 재료비·노무비·경비를 포함한 기성금 범위에 들어가 있다면 원칙적으로 선급금 충당 대상이 됩니다. 다만 계약서나 특약에서 ‘직접노임은 선급금 공제 제외’ 또는 ‘실비 정산’으로 정해져 있다면 예외가 될 수 있으므로, 결국 계약 문구와 기성 산정 방식이 핵심 판단 기준입니다.

[2] 선급금보증 사고 시점은 단순히 ‘준공 여부’가 아니라, 선급금 회수가 불가능해졌다고 객관적으로 평가되는 시점을 기준으로 판단합니다. 일반적으로 계약 해지·타절 통보일, 공사 중단일, 채무불이행 확정일 등이 중요하며, 보증기간 내에 그 사유가 발생했는지가 관건입니다. 보증사고일은 발주자의 공식 해지 통지, 공문, 회의록, 타절 합의서 등으로 특정할 수 있습니다.

[3] 공사기간과 보증기간이 종료된 이후에도 6개월간 공사가 계속되었다면, 형식상 준공 전이라 하더라도 보증기간 경과 후 사고 발생으로 볼 여지가 충분합니다. 보증사가 “준공 전이므로 사고는 기간 내”라고 주장하더라도, 실무에서는 계약 종료 후 묵시적 연장인지, 보증 연장이 있었는지, 발주자가 위험을 관리했는지를 종합 판단합니다. 대응 전략은 보증기간 만료일 이후 공사 진행 경위와 사고 확정 시점을 문서로 입증하는 데 집중해야 합니다.

문의사항이 있으실 경우 언제든지 연락주시길 바랍니다.

이푸름 변호사 · Answer

안녕하세요, 이푸름 법률사무소의 이푸름 변호사입니다. 결론부터 말씀드리면, 공사가 타절된 경우 선급금은 그 시점까지 형성된 전체 기성고에 우선 충당되는 방향으로 정산되는 것이 일반적이며, 보증사고 발생일 역시 형식적인 공사기간 만료일이 아니라 계약관계가 실질적으로 종료되거나 반환채무가 확정된 시점을 기준으로 다툴 여지가 있습니다.

의뢰인께서 공사를 진행하던 시점에, 의뢰인은 수급인을 상대로 공정에 따른 노무와 자재를 투입하는 목적에서 기성금을 산정하고 지급 구조를 운영하였고, 그 과정에서 직접노임 역시 전체 공사대금의 일부로서 기성고에 포함되는 구조로 관리되었다면, 타절 시점에는 그동안 형성된 기성금 총액에서 선급금을 먼저 공제하는 방식으로 정산 구조를 설명할 수 있습니다.

의뢰인께서 보증사와의 관계에서 문제 삼고 있는 사고일 역시, 의뢰인이 보증인을 상대로 선급금 반환을 요구할 수 있는 상태가 언제 확정되었는지를 기준으로, 실제 공사가 중단되었거나 계약이 해지되었다는 점을 입증하는 목적에서, 공사진행일지, 현장 출입 기록, 공정회의 자료, 정산 협의 내역 등을 시간 순으로 정리하여 주장 구조를 만들 수 있습니다.

이푸름 법률사무소는 계약서와 보증서, 공정 자료, 정산 내역을 종합적으로 검토하여, 선급금 충당 범위와 보증사고 발생 시점을 중심으로, 보증사와의 분쟁 대응 및 소송 단계까지 연계된 실무적인 법률 서비스를 제공해 드리고 있습니다.

심준섭 변호사 · Answer

고객님의 억울함과 답답함을 깊이 이해하며, 당신을 위한 확실한 해결책을 찾아드리겠습니다.

1. 결론
직접노임은 기성금의 일부로서 선급금 정산 시 우선 공제 대상에 포함됩니다. 보증사고 발생일은 계약이 실질적으로 해제되거나 타절된 시점을 기준으로 판단하므로, 보증기간 만료 후에도 공사가 계속되었다면 그 사실이 중요한 판단요소가 됩니다.

2. 쟁점별 검토
가. 선급금 정산방법
공사 타절 시 선급금은 그때까지 발생한 전체 기성고에 당연히 충당됩니다. 직접노임은 공사대금의 구성요소이며 기성금에 포함되므로, 타절기성금 정산 시 선급금에서 우선 공제되는 것이 원칙입니다. 재료비와 노무비 구분 없이 전체 기성고를 기준으로 선급금을 차감하여 정산하게 됩니다.

나. 선급금보증 사고일 판단
보증사고는 계약 해지 사유 발생으로 선급금 반환채무가 확정된 시점에 발생합니다. 고객님의 경우 당초 공사기간과 보증기간 만료 후에도 6개월간 실제 공사가 진행되었다면, 묵시적 계약연장이나 공사기간 변경으로 볼 여지가 있습니다. 보증회사의 주장과 달리 실질적인 타절 시점이 보증사고일로 인정될 가능성이 있습니다.

다. 결론
정확한 보증사고일 판단을 위해서는 계약서, 공사진행 기록, 보증서 약관 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 구체적인 비용은 상담을 통해 자세히 이야기 나누어야 하며, 관련 자료를 지참하여 전문 상담받으시길 권장합니다.