임차권 등기 말소 후 경매 배당 문제 해결 방법

Question

임차권 등기 설정하고 확정 후에 이사했는데 
건물이 매각되면서 자동으로 임차권등기가 자동 말소됐다고
법원 알림이 왔는데 이럴 경우 배당 순위가 바뀌거나 배당 받는데 문제가 되나요?
임차권 등기가 말소되는건 생각 안하고 있었는데
말소 안내가 와서 놀랐습니다. 
매각되서 이루어지는 정상적인 절차인건지 아니면
제가 또 설정해야 할 조치나 제출 서류가 있는지 궁금합니다.

조재황 변호사 · Answer

안녕하세요, 조재황 변호사입니다. 제 답변이 의뢰인님께 작은 위로와 도움이 되기를 바랍니다.

🔸질의에 대한 답변
임차권등기는 경매 매각이 완료되면 법적으로 당연히 말소되는 것이 정상적인 절차입니다. 다만 임차권등기의 말소가 의뢰인님의 배당권에 영향을 미치지는 않으므로 안심하셔도 됩니다. 임차권등기는 이미 그 역할을 다했고, 배당 순위와 배당액은 경매 개시 당시를 기준으로 확정되기 때문입니다.

의뢰인님께서 별도로 취해야 할 조치는 없으며, 배당표 작성 시 임차권등기를 통해 확보한 우선변제권은 그대로 인정됩니다. 배당기일에 출석하여 배당표에 이의가 있으면 배당이의를 신청할 수 있고, 특별한 문제가 없다면 예정된 배당을 받으시면 됩니다. 관련 사건을 성공적으로 수행한 경험이 있습니다. 편안히 연락주시면 구체적인 대응전략을 말씀드리겠습니다.

🔸맺음말
쉴드는 대형로펌에서 다양한 분쟁을 충분히 경험하고, 그 사건에 적용되는 법리를 심도 있게 다뤄본 경험이 있습니다. 저희는 풍부한 경험을 바탕으로 의뢰인과의 심층적인 상담, 정밀한 자료 검토를 통해, 유의미한 증거와 사실관계를 발굴하고, 해당 사실관계에 적용되는 최선의 법리적 주장을 통해 의뢰인이 원하는 결과를 달성합니다.

"끝까지 당신의 편에서, 당신을 지킵니다."
법무법인 SHIELD

김학재 변호사 · Answer

안녕하세요?

주택임대차보호법에 따르면, "임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다."고 정하고 있습니다.(제3조의 5)

이미 배당신청을 하셨다면, 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다. 너무 걱정되시면, 해당 경매법원에 연락해서 확인해보시기 바랍니다.

감사합니다.

김학재 변호사 드림

이충호 변호사 · Answer

경매 절차에서 건물이 매각됨에 따라 임차권등기가 말소되는 것은 정상적인 절차입니다. 임차권등기는 귀하가 이사한 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 장치이며, 매각이 완료되면 해당 권리는 등기가 아닌 배당금 수령권으로 전환됩니다. 따라서 등기가 말소되었다고 하여 배당 순위가 바뀌거나 권리가 상실되는 것은 아니므로 우려하지 않으셔도 됩니다.

귀하의 배당 순위는 임차권등기 설정일이 아니라 최초 대항력을 갖춘 날과 확정일자를 기준으로 결정됩니다. 임차권등기는 이 지위를 보존해 주는 역할을 하므로, 매각 대금에서 순위에 따라 배당을 받을 수 있습니다. 법원에서 보낸 말소 통지는 낙찰자에게 깨끗한 소유권을 넘겨주기 위한 등기부상의 정리 절차일 뿐입니다.

다만 배당 절차에서 귀하의 채권이 누락되지 않도록 법원에 채권계산서를 제출했는지 확인해야 합니다. 임차권등기가 경매개시결정 등기 전에 완료되었다면 당연히 배당 대상에 포함되지만, 서류를 완비하여 신고하는 것이 안전할 수 있습니다. 배당기일에 법원을 방문하여 배당표를 확인하고 권리를 확보하시기 바랍니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

홍현필 변호사 · Answer

1.매각에 따른 임차권등기 말소의 법적 성격
임차권등기가 경매 매각으로 인해 말소되는 것은 민사집행법에 따른 정상적인 절차입니다. 경매 절차에서 매각이 완료되면 해당 부동산에 설정된 권리들은 배당을 통해 소멸하는 소멸주의를 원칙으로 합니다. 임차권등기는 임차인이 보증금을 우선적으로 배당받을 권리를 공시하는 역할을 수행한 뒤 매각 대금에서 그 가치를 환수받게 되므로 등기 자체는 역할을 다하고 삭제되는 것입니다. 따라서 법원의 말소 통지는 경매 절차가 막바지에 이르러 배당 단계로 진입했음을 의미하는 신호로 이해하시면 됩니다.

2.배당 순위 및 대항력 유지 여부
배당 순위는 임차권등기가 말소된다고 해서 뒤처지거나 바뀌지 않습니다. 주택임대차보호법 3조의 3에 규정된 임차권등기명령 제도는 이사를 가더라도 기존에 취득했던 대항력과 우선변제권을 그대로 유지해 주는 강력한 기능을 합니다. 귀하의 배당 순위는 최초 전입신고와 확정일자를 갖춘 시점을 기준으로 확정되어 있습니다. 등기가 말소되는 시점은 낙찰자가 잔금을 납부한 이후의 행정적 처리일 뿐이므로 순위 보전에는 아무런 지장이 없습니다.

3.향후 절차 및 확인 사항
법원에서 배당표를 작성하면 본인의 순위와 배당 금액이 정확히 기재되었는지 확인해야 합니다. 배당기일에 출석하여 배당표에 이의가 없다면 확정된 배당금을 수령하게 됩니다. 임차권등기권자는 경매개시결정 등기 전까지 등기를 마쳤다면 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 권리가 인정됩니다. 다만 배당기일 통지서를 통해 본인의 배당액이 보증금 전액을 충족하는지 반드시 검토하시기 바랍니다. 만약 보증금 전액을 받지 못하는 선순위 임차인임에도 말소 통지가 왔다면 배당표 확정 전 법원에 서류를 제출하거나 이의를 제기해야 할 수도 있으나 일반적인 매수 절차에서는 배당 확정과 동시에 말소되는 것이 관례입니다.