임대차 갱신청구권 두 번 사용 가능한가요?

Question

안녕하세요 
아래 상황에 대해 고견 여쭙습니다.

1. A가 B에게 지난 10년간 주택 임대를 주면서 월세를 올리지 않아 계속 묵시적갱신이 되온 상황인데(최초 계약 후엔 다시 계약서 작성한 적 없음), 2년전에 B가 ”계약갱신권을 사용했다“는 서면 확인서를 작성 교부 해주었음. 
2. 이번에 A와 B가 변동된 월세로 새롭게 월세계약서를 체결하는 경우, B가 2년 만기 뒤에 계약갱신청구권을 다시 행사할 수 있는지요?

이충호 변호사 · Answer

주택임대차보호법에 따라 임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 전체 임대차 기간 중 단 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 귀하의 사례에서 임차인 B가 이미 2년 전에 해당 권리를 행사한다는 취지의 서면 확인서를 작성하여 교부하였다면, 법이 보장하는 1회의 기회는 이미 소진된 것으로 보아야 합니다.

이번에 월세 등 임대료 조건을 변경하여 새로운 임대차 계약서를 작성하는 것은 양 당사자 간의 합의에 의한 계약 체결에 해당합니다. 그러나 이러한 합의 계약이 이미 행사되어 소멸한 계약갱신요구권을 다시 부활시키지는 않습니다. 따라서 임차인 B가 새로운 계약의 2년 만기 시점에 다시 동일한 법적 권리를 행사하여 계약 연장을 요구할 수는 없습니다.

구체적인 사실관계를 토대로 상담이 필요해 보입니다.

김연주 변호사 · Answer

임대차보호법상 계약갱신청구권은 임차인에게 1회만 인정되는 권리입니다.
이미 임차인이 갱신청구권을 행사했다는 서면 확인이 존재한다면 그 권리는 소진된 것으로 봅니다.

이후 임대인과 임차인이 월세를 조정해 새 계약서를 작성하더라도 이는 기존 임대차의 연장 또는 조건변경에 불과한 경우가 많습니다.
특별히 종전 계약관계를 완전히 종료하고 신규 임대차로 명확히 합의한 사정이 없다면 갱신청구권이 부활한다고 보기는 어렵습니다.

따라서 원칙적으로는 2년 후 다시 계약갱신청구권을 행사할 수 없을 가능성이 큽니다.
다만, 계약서 문구와 체결 경위에 따라 법적 평가가 달라질 수 있습니다.

상담 예약을 남겨주시면 계약서 내용을 기준으로 상세하게 안내를 도와 드리겠습니다.